גל ביטולי הדירות:
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לנה כהן★ הארכיון
הסקירה השבועית
חלום הנדל"ן בארה"ב: בניין ב-17 מיליון נמכר ב-2 מיליון
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
המחדל בשדה דב: כימיקלי נצח מתחת לריביירה של תל אביב
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה
שכירות בחינם מהקבלן: 360 אלף שקל, ומה שלא מספרים לכם
בהרצליה עומד שלט חוצות שמבטיח שתושבי העיר מפסיקים לשלם שכירות. מאחוריו מסתתר מהפך אצל הקבלנים: אחרי שנתיים של מבצעי 10-90, רכב במתנה והגרלות על דירה, הם עברו לשלם לכם מזומן ישר לחשבון הבנק. בסקירה: כמה זה באמת שווה, מה חשף הדיווח של קבוצת חג׳ג׳ לבורסה על מכירות עם דלת אחורית, ולמה מרפסות מתחילות לקרוס על בתי קפה.
לסקירה המלאה
המחדל בבניית הדירות החדשות: מה הפועלים משאירים בקירות
פועל בניין, עולה חדש שהיה בעברו בעלים של חברת הפקות במוסקבה, שאל באתר איפה השירותים ונענה שיעשה את צרכיו איפה שבא לו, בתוך דירה כמעט גמורה ששווה שלושה מיליון שקל. לנה העלתה על זה סרטון קצר, ובעקבותיו הגיעו מאות עדויות של רוכשים ואנשי מקצוע. חלקן על היגיינה, וחלקן על משהו חמור בהרבה: פגיעה מכוונת בצנרת ובתשתיות, שמומחים מעריכים שעולה למשק מיליארדים בשנה.
לסקירה המלאה
הישראלים שבנו על התחדשות עירונית: 100 אלף דירות תקועות ב-2026
איתן קנה דירה שבורה בבניין משנות ה-70 כדי לזכות בדירה חדשה בהתחדשות עירונית, ואז קיבל מהיזם מכתב שהפרויקט מבוטל. הוא ממש לא לבד. סקר של 379 בכירי נדל"ן קובע שרוב פרויקטי הפינוי-בינוי בדרך לגניזה, כ-100 אלף יחידות דיור מאושרות תקועות בלי כדאיות כלכלית, ויזמים כבר דורשים מדיירים חתומים תוספת של מאות אלפי שקלים. הנה מה שצריך לבדוק לפני שקונים דירה על הבטחה כזאת.
לסקירה המלאה
מיליונרים מהגרלה, ירידה של 20% ופצצת הזמן של 2027
איך הפכו 150 ישראלים למיליונרים בזכות הגרלה אחת? השבוע אנחנו חושפים את הנתונים מפרויקט דירה בהנחה בלוד שהניב 1.2 מיליון שקל לזוכים, ואת האזהרות החריגות מכנס הנדל"ן של EY: מנכ"לים מודים שהמחירים ירדו 20% ריאלית, יש 85 אלף דירות ריקות, ופצצת זמן של הלוואות קבלן מחכה ב-2027. וגם: מס הרכישה למשקיעים עומד להתבטל?
לסקירה המלאהלכל הסקירות (29 נוספות)הסתרת הסקירות הנוספות
דירה במתנה שנכשלה, וגווינת׳ פאלטרו מצילה את הרצליה
חברת נדל"ן הבטיחה דירה בחינם בתל אביב, אבל רק 4 אנשים קנו, וה"מתנה" תעלה לזוכה יותר ממיליון שקל במיסים. השבוע אנחנו מפרקים למה קמפיין הדירה במתנה נכשל, למה גייסו את גווינת׳ פאלטרו במיליון דולר לפרויקט בהרצליה, למה יזמים לא יכולים פשוט להוריד מחיר, ומהו הפתרון האמיתי: הפיכת 86 אלף דירות ריקות לשכירות ארוכת טווח.
לסקירה המלאה
דירה בלי הון עצמי: מלכודת בתחפושת ומשכנתא בירושה
אלפרד אקירוב, מהאנשים החזקים בנדל"ן הישראלי, יצא בהצעה דרמטית: לתת לזוגות צעירים דירה ראשונה ב-100% מימון, בלי שקל הון עצמי. השבוע אנחנו מפרקים איך עובדת "הלוואת בלון" שקופאת ל-20 שנה, למה הולנד ניסתה את זה והתרסקה, מי באמת מרוויח, ולמה בנק הפועלים כבר מדבר על משכנתאות ל-40 שנה שיעברו בירושה לילדים שלנו.
לסקירה המלאה
הקבלנים קרסו, הקונים נעלמו: הפער בין הנתונים למציאות
מעל 1,000 קבלנים פשטו רגל בשנה וחצי, ובמקביל הנתונים מדווחים על שיא של 80 אלף התחלות בנייה. איך זה מסתדר? השבוע אנחנו חושפים את הפער בין הסטטיסטיקה למציאות: למה "התחלת בנייה" היא לרוב דירה על הנייר, לאן נעלמו ההייטקיסטים והמשקיעים, ולמה עיוות ממוצע המחירים וההנחות השקטות מסתירים את ירידות המחירים האמיתיות.
לסקירה המלאה
המניפולציות בשוק הדיור: דירות בסופר וסבסוד משכנתאות
דירות למכירה בסופרמרקט, דוחות שמספרים על "התאוששות", וסבסוד משכנתאות שנשמע טוב על הנייר. השבוע אנחנו מפרקים שלוש מניפולציות שחשוב להכיר: למה ויקטורי לא באמת תשבור את מחירי הדיור, למה יגאל דמרי קנה ארבע דירות מהחברה של עצמו, ולמה גל העיקולים ששוטף עכשיו את אמריקה הוא אזהרה בוהקת לישראל.
לסקירה המלאה
חם או סתם: הטרנדים בנדל"ן שיעשירו אתכם (ואלו שירסקו)
ספיישל "חם או סתם" עם לירון פרץ, כתבת הנדל"ן של ערוץ 12. עוברים על הטרנדים הכי חמים של 2026: בית באיטליה ביורו, דירה בדובאי, וילה מעלי אקספרס, הדפסת בתים בתלת-ממד ונדל"ן אריכות ימים. מגלים מה באמת יעשה לכם כסף, למה "דירה בהנחה" דווקא מייקרת את השוק, ואיזה טרנדים ישאירו אתכם עם חור בכיס ובירוקרטיה מטורפת.
לסקירה המלאה
דירה ב-70% הנחה בשיטת הויאז׳ר, ועיר העתיד של טויוטה
יש שיטה חוקית לקנות דירה ב-70% הנחה, בתנאי אחד מטורף: אתם נכנסים אליה רק כשבעל הבית הנוכחי מת. השבוע אנחנו מפרקים את עסקאות הויאז׳ר, משווים אותן למשכנתא הפוכה בישראל ומגלים מי באמת מרוויח, ומציצים אל עיר העתיד שטויוטה בנתה מאפס, שיודעת על התושבים שלה הכל.
לסקירה המלאה
התרסקות המשכנתאות וחוות השרתים: הנדל"ן של 2026
צניחה של 26% במשכנתאות באפריל נראית כמו קריסה, אבל היא אשליה של חג הפסח: המגמה השנתית דווקא עלתה ב-14%. במקביל, מתחת לרדאר, העשירים בעולם ובישראל חוטפים קרקעות לחוות שרתים, הנדל"ן הכי חם של 2026. השבוע אנחנו מפרקים איך מרוויחים מזה, למה אנבידיה רוצה שרת בחצר שלכם, ולמה אילון מאסק שולח את הכל לחלל.
לסקירה המלאה
הישראלים שקנו בית בתאילנד אכלו אותה: מהפך מס הנדל"ן ב-2026
אנחנו אוהבים את תאילנד. לא בטוח שתאילנד אוהבת אותנו בחזרה. הסנט התאילנדי הכריז על "בעיית המודל הישראלי" באיים קופנגן וכוסמוי, ארגון ה-OECD הכריז ש-26 מדינות יעבירו אוטומטית לרשות המסים בישראל מידע על נדל"ן בחו"ל, ואילון מאסק הקים עיר פרטית בטקסס. שלוש דרמות במחנה אחד.
לסקירה המלאה
דירה בהנחה תקועה בבג"ץ: האמת על קנייה מכונס נכסים
דירה בהנחה היא הקזינו של המדינה. בג"ץ עצר שוב את ההגרלה של כמעט 8,000 דירות ועשרות אלפי משפחות מחכות. ובינתיים, הטריק על דירה זולה מכונס נכסים? לא בהכרח עובד. ראינו עסקאות שנמכרו 10% מעל מחיר השוק. שלושה סיכונים שחייבים לדעת. ולמה בלוס אנג׳לס נבנו רק 12 בתים בשנה וחצי אחרי השריפות, ואיך הבנייה המוכנה כבר משנה את המשחק בישראל.
לסקירה המלאה
בקרוב נקנה דירות ב-100 דולר? ולמה הפוליטיקאים נגד
מאה דולר יכולים לקנות לכם חלק מבית אמיתי, וג׳ף בזוס כבר משקיע בזה. הפלטפורמה שהופכת נדל"ן לנזיל כמו מניה, והסיבה שפוליטיקאים בקונגרס מנסים לעצור אותה עם מס של 100%. ובארץ: הגרלת דירה בהנחה נעצרה בדקה ה-90, והשקל בשיא של 30 שנה מייצר הנחה של עד 17% על דירה בחו"ל.
לסקירה המלאה
המדינה תשלם לך את המשכנתא, אבל רק לבעלי דירות: התקווה לשוכרים
עברה הצעת חוק שבה המדינה תממן חלק מהמשכנתא, בממוצע כ-500 שקל בחודש למשך חמש שנים. אבל רק אם קניתם דירה, ורק אם בחרתם ריבית משתנה. השוכרים מקבלים אפס, ובנק ישראל ומשרד האוצר מתנגדים. השבוע: מי זכאי ומי בחוץ, למה שכירות מוסדית היא התקווה של השוכרים, וסיפור אישי על עוקץ הריהוט שנפלתי בו.
לסקירה המלאה
עשרות אלפי ישראלים עזבו, וזה שינה את מחירי הדירות (בנק ישראל)
מצד אחד הכותרות אומרות ששוק הדיור חלש והמחירים יורדים. מצד שני, משפחה שמחפשת דירה עם ממ"ד לא מוצאת ומשלמת יותר. שני הדברים נכונים בו זמנית. השבוע בנק ישראל פרסם דוח שנתי עם נתון מפתיע: ההגירה מהארץ היא אחד הגורמים לחולשה בשוק. אנחנו בודקים אם זה באמת ככה, ולמה גל העלייה מספר תמונה הפוכה.
לסקירה המלאה
גל ביטולי הדירות רק מתחיל: כאוס הממ"דים והבית שירד מ-12 ל-1 מיליון
נועם ויתר על מקדמה של 200 אלף שקל ואמר לקבלן "שמור לעצמך". לפי אגף הכלכלן הראשי כבר בוטלו מאות עסקאות במבצעי 10-90, והמספר מכפיל את עצמו כל שלושה חודשים. השבוע: למה הגל האמיתי עוד לפנינו, איך חוק הממ"ד החדש עצר פרויקטי התחדשות עירונית שלמים, ואיך הבית של שוברים שורות צנח מ-4 מיליון דולר ל-400 אלף בגלל פיצות.
לסקירה המלאה
תחזית הדיור ל-2026 ווולוג נדל"ן בקפריסין: באתי לבדוק את לימסול
אחד מארבעת ענקי הנדל"ן בעולם, JLL, פרסם דוח תחזית ל-2026, ואנחנו מזקקים ממנו שש מגמות: מגדלי רפאים שנמכרים בהנחות של עד 60%, חוות שרתים שמזנקות, וטוקניזציה שמאפשרת בעלות על בניין ב-100 דולר. ואז יצאתי לשטח, לוולוג מלימסול: איך בודקים באמת השקעה בחו"ל, ואיך חוסכים 19% מע"מ ברכישת דירה.
לסקירה המלאה
עוקץ הנדל"ן של 2026: דירות רפאים מ-AI וטרנד הקנייה עם חברים
לפי נתוני נציבות הסחר הפדרלית של ארצות הברית, הונאות נדל"ן גלגלו לפחות 65 מיליון דולר, ודווקא צעירים בני 18 עד 30 נופלים בפח פי 3 מכולם. השבוע אנחנו מפרקים את שיטות העוקץ החדשות שרצות ברשת: מלכודת בדיקת האשראי, עוקץ המנעול החכם, ודירות רפאים שבינה מלאכותית מייצרת יש מאין. ואז עוברים לטרנד שמשנה את השוק, ה-Co-Buying: קניית דירה עם חברים במקום עם בן זוג.
לסקירה המלאה
כלל הלוקיישן נשבר: דירה בלי ממ"ד וקריית שמונה כהזדמנות
הכלל הכי מפורסם בנדל"ן, לוקיישן לוקיישן לוקיישן, מפסיק לעבוד. השבוע אנחנו מראים למה דווקא קריית שמונה, עם אוניברסיטה חדשה ורכבת מהירה של 19 מיליארד שקל, יכולה להיות עסקה מעניינת. למה דירה בלי ממ"ד, עם פער מחירים של 20% עד 30%, היא הזדמנות כלכלית לצעירים. ולמה מיליארדרים כמו צוקרברג שופכים 270 מיליון דולר על בונקרים, ומה זה אומר על ערך הנכס שלכם.
לסקירה המלאה
בית ב-90% הנחה שנופל לים, וחוק 2026 שחוסך 300 אלף לדירה
בית על צוק מתפורר בקליפורניה צנח ב-90% בשנתיים, מ-4 מיליון שקל ל-300 אלף, כי הוא עומד ליפול לים תוך שנה. מהסיפור הזה אנחנו עוברים לחוק החדש של פברואר 2026 שמבטל את חובת שני גרמי המדרגות וחוסך עד 300 אלף שקל לדירה, לכלכלה יוצאת הדופן של בני ברק שבה המחירים עולים כשכולם יורדים, ולג׳ניפר לופז ובן אפלק שגם הם תקועים עם אחוזה שלא נמכרת.
לסקירה המלאה
עזה החדשה כדובאי: מגדלי זכוכית ואי מלאכותי מהריסות
בזמן שכולם מדברים על פוליטיקה, בדאבוס הוצגה תוכנית הנדל"ן השאפתנית ביותר במזרח התיכון: להפוך את עזה לדובאי. ג׳ארד קושנר והמיליארדר הישראלי יקיר גבאי מתכננים 180 מגדלי זכוכית ואי מלאכותי מ-42 מיליון טון הריסות, במימון של 70 עד 100 מיליארד דולר דרך טוקניזציה. ובחלק השני: וילות צפות כפתרון לדיור ולאקלים, ושתי הזדמנויות נדל"ן בבאר שבע ובחיפה.
לסקירה המלאה
דירה בתל אביב במחיר של כוס קפה: מהפכת הטוקניזציה
לראשונה בהיסטוריה אפשר להיות בעלים של חלק מדירת יוקרה בתל אביב בפחות ממחיר הקפה החודשי שלכם. הטכנולוגיה נקראת טוקניזציה: חותכים נכס יוקרה למיליוני חתיכות דיגיטליות שכל אחת עולה מאות שקלים. השבוע אנחנו מפרקים איך זה התחיל במלון יוקרה באספן ב-2018, איך בלאקרוק שמנהלת 11 טריליון דולר נכנסה, ומה קורה עם זה בישראל דרך רשות מקרקעי ישראל ופרויקט עדן.
לסקירה המלאה
משבר הנדל"ן באיראן: 2.5 מיליון דירות ריקות מול קיר הכליות
באיראן יש 2.5 מיליון דירות ריקות, ובאותו זמן משפחות גרות על גגות, במכולות ובאוטובוסים, וצעירים מוכרים כליה כדי לשלם פיקדון. כשהמטבע המקומי קורס, הנדל"ן הופך לכספת, ושכר הדירה נצמד למטבעות זהב. השבוע אנחנו צוללים לשוק הדיור באיראן, מבינים איך נמחק מעמד הביניים, ולמה משבר הדיור הוא אולי הסדק שיפיל את המשטר. ומה זה מלמד אותנו בישראל על כסף, אינפלציה ונדל"ן.
לסקירה המלאה
נדל"ן ויראלי, בנייני זומבי, וחיפה שעוקפת את תל אביב
בזמן שבית בצורת סקסופון מכניס עשרות אלפי שקלים בחודש דרך אינסטגרם, מגדלי משרדים במרכזי הערים היקרות בעולם קורסים, ו-1.5 טריליון דולר בהלוואות עומדים להתפוצץ. השבוע אנחנו מנתחים שלוש תופעות: הנדל"ן הוויראלי שהופך בתים מוזרים למכונות כסף, משבר בנייני הזומבי שמאיים על המערכת הפיננסית, וחיפה שעולה ב-8% בזמן שתל אביב יורדת.
לסקירה המלאה
סיכום 2025: 80 אלף דירות ריקות, 795 קבלנים שקרסו, ושפל דמוגרפי
שנת 2025 שברה את המשפט הכי מוכר בנדל"ן הישראלי. 80 אלף דירות חדשות לא נמכרו, כמו עיר בגודל רעננה שעומדת ריקה, 795 קבלנים פשטו רגל, וגידול האוכלוסייה צנח ל-0.9%, שפל היסטורי מאז קום המדינה. השבוע אנחנו מסכמים את השנה, בודקים אם התאוריה שמחירי הנדל"ן תמיד עולים עדיין מחזיקה, ומה צופים המומחים ל-2026. ולסיום, פרויקט הנדל"ן הכי גדול באירופה שנבנה ביוון.
לסקירה המלאה
אנבידיה בטבעון: לאן יעברו 10,000 עובדי ההייטק של הצפון
בזמן שאנחנו מתלבטים אם לקנות, כוחות מבחוץ כבר פועלים. אנבידיה מקימה בקריית טבעון קמפוס טכנולוגי של 160 אלף מ"ר ל-10,000 עובדים, ומפת הנדל"ן בכל הצפון מתחילה לזוז עוד לפני שהגיע הטרקטור. במקביל, קבלן בירושלים מכר 200 דירות ביום אחד לקהילה יהודית מארה"ב. השבוע אנחנו מפרקים איפה כדאי לקנות בצפון, מתי, ולמה הכסף הזר לא מחכה לירידת מחירים.
לסקירה המלאה
האם משבר 2008 יכול לקרות בישראל? והלקח של אילון מאסק
האם אנחנו בפתח משבר נדל"ן כמו 2008? השבוע אנחנו מפרקים איך משכנתאות נינג׳ה הפילו את אמריקה, למה דווקא מעמד הביניים שעשה הכל נכון ספג את המכה, ולמה בישראל זה ייראה אחרת: לא פיצוץ בועה אלא חנק איטי. אחר כך משחקים במיליון דולר בחמש ערים, ומגלים למה האיש הכי עשיר בעולם מכר את כל הנדל"ן שלו.
לסקירה המלאה
ירידה של 10% במחירי הדירות: האיפוס הגדול של 2026
היועץ הכלכלי של ראש הממשלה, אבי שמחון, זרק השבוע תחזית שמזעזעת את השוק: ירידה של 10% במחירי הדירות. השבוע אנחנו מפרקים למה זה קורה, למה ירידת מחירים חדה מסוכנת לקבלנים ולרוכשים על הנייר, ומה אומר דוח "האיפוס הגדול" של רדפין על 2026. ואיך קניה ווסט הפסיד 36 מיליון דולר, ולמה בראש העין המחירים צנחו.
לסקירה המלאה
גבעתיים משיגה את תל אביב, ומיאמי בראש דוח הבועות
מארק צוקרברג קנה אחוזה "משעממת" ב-23 מיליון דולר, ומאותה סיבה בדיוק ישראלים נוטשים את הפרברים וחוזרים למרכז: הפקקים גונבים את הזמן. השבוע אנחנו מפרקים איך גבעתיים כמעט השיגה את תל אביב, למה שלוש דירות בבאר שבע עדיפות על אחת בתל אביב, ומה אומר דוח הבועות של UBS שהוציא את תל אביב מהרשימה והכתיר את מיאמי.
לסקירה המלאה
דירות 25 מ"ר ומבצעי הקבלנים: לאן הולכים המחירים ב-2026
ארבעה דברים מרעידים את שוק הנדל"ן: דירות מיקרו של 25 מ"ר בדרך לישראל, מבצעי בלאק פריידי חסרי תקדים של קבלנים, אזהרת S&P על פשיטות רגל, ודוח דמוגרפיה עולמי שמראה כמה קשה לקנות דירה בתל אביב. השבוע אנחנו מפרקים מי יקנה דירת 25 מ"ר, מה הקאץ׳ במבצעים, ומתי המחירים יפסיקו לרדת.
לסקירה המלאה
משכנתא ל-50 שנה והקפאת שכר דירה: 3 פצצות בנדל"ן
שלוש פצצות בעולם הנדל"ן: טראמפ מקדם משכנתא ל-50 שנה שתעלה לכם חצי מיליון דולר, ניו יורק בחרה ראש עיר שרוצה להקפיא שכר דירה, ודיירים ברמת גן קיבלו חמישה ימים להחליט אם לספוג העלאה של 50% או לעזוב. השבוע אנחנו מפרקים למה הקפאת מחירים מסוכנת, מה לומדים מארגנטינה, ואם מדד הנדל"ן החדש בבורסה הוא אלטרנטיבה לדירה.
לסקירה המלאה
לפני שאתם משקיעים שקל בנדל"ן: שני עקרונות קריטיים
בפרק סולו מיוחד, לנה חושפת שני עקרונות מהשיטה שלה להשקעות נדל"ן. הראשון: תבניתיות, היכולת לזהות מיד מה לא בסדר בעסקה, כמו שופט בתוכנית הכרישים שראה אלפי הצעות. השני: הכרת השחקנים והאינטרסים שלהם, כי בכל עסקה יש מי שמרוויח. דרך סיפור על משקיע שקנה מעל מחיר השוק ודוגמאות מהעולם, לנה מסבירה למה "תמצאו מומחה" זו העצה הכי גרועה.
לסקירה המלאה