אנחנו אוהבים את תאילנד. לא בטוח שתאילנד אוהבת אותנו בחזרה. הסנט התאילנדי הכריז על "בעיית המודל הישראלי" באיים קופנגן וכוסמוי, ארגון ה-OECD הכריז ש-26 מדינות יעבירו אוטומטית לרשות המסים בישראל מידע על נדל"ן בחו"ל, ואילון מאסק הקים עיר פרטית בטקסס. שלוש דרמות במחנה אחד.
★ בקיצור
בתאילנד: 620 מקרים של "אנשי קש" נחשפו ב-3 חודשים. צניחה של 66% ברישומי חברות חשודות. דירה רשומה על שם תאילנדי מקומי, בסיכון להחרמה ללא פיצוי
26 מדינות הצטרפו ל-CRS של ה-OECD ויעבירו אוטומטית מידע על נכסי נדל"ן של ישראלים. רשות המסים תדע על דירה שיש לך בליסבון. כבר ב-2026
באר שבע אישרה זכויות בנייה מ-280% ל-380% במרכז העיר העתיקה. השוק עוד לא תמחר את זה. חלון הזדמנויות קצר
הסנט התאילנדי הכריז על "בעיית המודל הישראלי" באיים כוסמוי וקופנגן, לדרגה של איום על הביטחון הלאומי. הסיבה לאיום: תופעה של אנשי קש.
בתאילנד יש חוק שאוסר על זרים שהם לא תאילנדים לקנות קרקע. ובכל זאת בטח שמעתם על אין ספור ישראלים שקנו בתים בתאילנד, קנו שם קרקעות, בונים שם וילות. איך זה יכול להיות? משתמשים באנשי קש.
ישראלי רוכש קרקע ורושם בחוזה כאילו הקרקע שייכת לחברה בבעלות של מישהו תאילנדי. אנשי הקש התאילנדים שמקימים חברה על שמם בשביל הרכישה מקבלים תשלום קטן ונחמד, אבל לפי ההסכם הם מנושלים מכל הזכויות האמיתיות. הם שם רק בשביל השם והאזרחות התאילנדית. כל השליטה וההכנסות שייכות לאותו זר שרכש את הנכס.
הסנט מודאג כי בניגוד לזרים אחרים שמשתלבים במוקדי תיירות קיימים, הישראלים מקימים בועה ישראלית סגורה משל עצמם: מרכזים קהילתיים, מוסדות חינוך פרטיים, עסקים שמדברים עברית. תאילנד רואה בזה איום על הזהות התרבותית.
אגב, גם רוסים, אנגלים וכל מיני אירופאים עושים את זה. אבל טוענים שישראלים יותר אגרסיביים בבועתיות ובחוצפה. האם זה באמת ככה? בכל מקרה לפי השלטון, כן.
באזורים המדוברים והבעייתיים של הרכישות הרבות של הישראלים יש עלייה של 50% במחירי הקרקעות. אולי נחמד לאנשי הנדל"ן שבונים על עליית ערך, אבל תושבים מקומיים כועסים מאוד על כך שהם לא יכולים לחיות באזור שגדלו בו.
אני מכירה תאילנדים ואני אומרת לכם, זה לא קל להכעיס אותם. בטח לא עד כדי כך.
רק בשלושה חודשים האחרונים כוח תאילנדי מיוחד חשף 620 מקרים של פעילות זרה לא חוקית כזו.
באפריל האחרון התחילו להשתמש בשיטה הגיונית להפסיק את התופעה: אזרחים תאילנדים שמצהירים על חברה ורוכשים נכס חייבים מההתחלה להוכיח יכולת פיננסית לפני שמאפשרים להם לרשום את החברה.
זאת אומרת שלא יהיו עוד מקרים של תאילנדי שעובד בשדות, מרוויח 100 שקל בחודש, ופתאום מצהיר שהוא פותח חברה וקונה וילה מפוארת שעולה מיליון. רק כי איזה תושב זר שילם לו כמה גרושים שיסכים להיות איש קש ולרשום את זה על שמו.
התוצאה הייתה מיידית: צניחה של 66% ברישום חברות חשודות של אנשי קש. וזה רק בחודש אחד.
הדבר הכי כואב בכיס הוא חוק שעולה לדיון בבית הנבחרים התאילנדי. ברגע שמוכח שחברה היא חברת קש שנועדה לעקוף את חוקי הקרקעות, הרשויות פועלות כדי לפרק את החברה. המשמעות: הנכסים עצמם, וילות, קרקעות, בתים, יכולים להיות מוקפעים או מוחרמים על ידי המדינה, בלי שום פיצוי, בלי שמישהו יחזיר לכם כסף.
וזה גם לא הכל. כל מקרה כזה יסווג כעבירה על החוק לאיסור עלבון חוק. כלומר, לא רק שאתם מאבדים את הנכס שעלה לכם מאות אלפים או מיליונים, אתם גם מסתבכים פלילית. גם אתם, גם התאילנדים שהיו מעורבים, מאנשי הקש לעורכי הדין ששיתפו פעולה, ועד לסגירה של אתרי בנייה שלמים.
להיות אנשי קש כדי לעקוף חוקים זה משהו שלא היה חוקי גם לפני. אבל בעבר זה היה ככה: בבנגקוק העיר הגדולה היו מכריזים על חוקים ותקנות, אבל באיים תיירותיים, רחוקים, מבוססים על הכסף הזר, לא היו מגיעים לאכוף. עכשיו זה מתהפך, ואוכפים בכל הכוח גם במקומות הרחוקים.
אם יש לכם דירה או בית בקופנגן או בכוסמוי שרשומה על שם תאילנדי שלא אמור באמת להיות הבעלים, זה הזמן לבדוק את העניינים.
לבדוק אצל עורך דין מקומי לא תלוי, לא במצגת של היזם הישראלי שמכר לכם. ומי שעדיין לא קנה אבל מתכנן: לחשוב פעמיים על המבנה של העסקה. יש דרכים חוקיות להחזיק בנכסים. שיטת הקומבינה הזאת היא לא אחת מהן.
הנושא הבא הוא פצצה דרמטית בפני עצמה, והפעם עבור המוני ישראלים, לא רק מי שקנו נכס במדינה ספציפית כמו תאילנד. ארגון ה-OECD הכריז על משהו דרמטי.
ה-OECD הוא הגוף שלמעשה קובע את חוקי המשחק הכלכליים בעולם. בשנים האחרונות הם הקימו מנגנון שנקרא CRS, סטנדרט בין מדינות שמחליפות ביניהן מידע על חשבונות בנק של תושבים זרים באופן אוטומטי. במקום שלכל מדינה יהיה רק מידע של אזרחים של עצמה, היא יודעת גם על אנשים שהם לא אזרחים שלה.
בעבר המידע שעליו דיווחו בעיקר היה כסף נזיל בחשבונות בנק. כעת יש מהפך: שמים פוקוס על נדל"ן. ה-OECD דוחף בכוח לכך שמדינות יעבירו מידע גם על בעלות של נכסים והכנסות משכירות. מדינות ידווחו אחת לשנייה על כל רכישה של נדל"ן שעשיתם.
ישראל היא חברה מלאה בארגון. היא מחוייבת לכל הסטנדרטים האלה. ההחלטות האחרונות קובעות שיתבצעו חילופי מידע אוטומטיים. רשות המסים בישראל מקבלת ותמשיך לקבל ברמת פירוט שרק הולכת וגוברת דוחות ממדינות זרות על נכסים שרשומים על שם של ישראלים בחו"ל.
בנוסף, פלטפורמות מפורסמות כמו Airbnb או Booking מחויבות עכשיו לדווח לרשויות המס על הכנסות משכירות, וזה לא רק בתוך אותה מדינה אלא חוצה מדינות. מי שמשכיר דירה בחו"ל או בארץ דרך אפליקציה כזו, המידע עליו הופך לשקוף בעולם.
בשקט בשקט, ישראל חתמה על הסמכויות הרלוונטיות ורשות המסים כבר מפעילה את מערכת ה-CRS. במהלך 2026 ראינו את זה קורה, ורמת הסנכרון הטכנולוגי בין המדינות עולה מדרגה, מה שמאפשר לרשות המסים להצליב נתונים ולראות עליכם הכל.
יש פה שמות של מדינות שישראלים פשוט חמים עליהן בטירוף. גם מדינות שקצת פחות רואים בהן ישראלים בנדל"ן, וחשוב מאוד להכיר את הרשימה.
די הסוף של עידן ה"מתחת לרדאר".
מי שמחזיק דירה להשקעה, רשות המסים בישראל תדע על זה. ואם לא דיווחתם על ההכנסות משכירות, או על עצם ההחזקה בנכס במקרים שמחוייבים בחוק לדווח, הסיכון לתפיסה הוא גבוה מאי פעם.
חוץ מזה הולכות לעלות שאלות חדשות. אם ישראלי קונה נכס במיליוני יורו באירופה, רשות המסים יכולה לשאול: מאיפה הכסף? הדרישה לשקיפות היא לא רק על הנכס, אלא גם על מקורות המימון שלו. וכמובן יש פה גם השלכות על דירוג האשראי והמוניטין. אם התנהלתם בצורה לא שקופה מול רשויות המס, פתאום זה הופך לבעיה בכל העולם, כי מדינות אחרות הולכות לדעת על זה בעסקאות חדשות שתנסו לעשות.
בעסקאות חדשות צריך להבין שמי שנמצא בסיכון הגדול הם משקיעים פשוטים מאוד. רוב הישראלים שקנו דירה בחו"ל הם לא טייקונים. אלה זוגות צעירים שראו שדירה בפורטוגל עולה פחות משני חדרים בתל אביב והחליטו לקנות. משפחות שרצו להיכנס לעולם הנדל"ן ולבנות לעצמם עתיד כלכלי. חיילים משוחררים שראו הזדמנות.
רובם המוחלט הם אנשים ששילמו את המס המקומי במדינה שבה קנו את הדירה, והיו בטוחים שכאן נגמר הסיפור. אבל שיטת המס בישראל קובעת שכשמשלמים מס על הכנסות בכל העולם, יש מנגנון של מס השלמה. אם המס בחו"ל היה נמוך יחסית, יכול להיות שצריך לשלם בישראל את ההפרש. וזה החלק שהרבה אנשים לא בהכרח לוקחים בחשבון.
רשות המסים לא יושבת בידיים שלובות. היא עושה שלושה דברים:
הגישה היא: קודם תגלו לנו את זה בעצמכם, תבואו ברצון טוב מצדכם ונתחשב. לא נעים, אבל העולם הולך והופך יותר ויותר טכנולוגי, עם יותר שליטה על המידע והכסף שלנו.
אחרי שדיברנו על מי שמחזיק בנכסים ועל מי יודע על הנכסים, יש שאלה גדולה יותר: מי בכלל מנהל את העיר שאנחנו גרים בה? כי יש בעולם תופעה שחייבים לפתוח אותה. כדור הארץ הולך ותופס צורות חדשות, ומה שאני הולכת לדבר עליו עכשיו הולך לקרות יותר ויותר.
אילון מאסק החליט שלא מספיק לו לנהל הרבה חברות, הוא רוצה לנהל עיר. וזה לא איזה גימיק, זה ממש אמיתי. לפני שנה, סטארבייס, שזה אתר שיגור הטילים של ספייס-איקס בבוקה צ׳יקה, הפכה רשמית וחוקית לעיר אמיתית בטקסס.
זאת בעצם העיר של אילון מאסק. מועצת העיר שם מורכבת מבכירים שעובדים בספייס-איקס, חברת החלל שלו. ואין שם אפילו ראש עיר שבוחרים אותו תושבים. ראש העיר הוא פשוט סגן נשיא החברה.
מן הסתם, האינטרס שלו רחוק מאוד משיקולים שמדינה עושה כשהיא בוחרת להקים עיר. מה שהוא רוצה זה שליטה. ברגע שמאסק שולט בעיר, הוא שולט בחוקים, בתשתיות, בזמנים, בכל הנכסים. זה חוסך לו בירוקרטיה, מייעל תהליכים, ונותן לו יכולת לבנות אקוסיסטם שלם איך שהוא רוצה.
הוא קובע איך גרים שם וחיים בו העובדים שלו, איך עושים שמה מחקרים. וזה גם נותן צ׳פחה תדמיתית. בכל זאת, לא לכל אחד יש עיר משלו.
יש שם בערך 500 תושבים, שכולם העובדים של החברה והמשפחות שלהם. אם מעניין אתכם בכמה אפשר לקנות שם בית, התשובה היא שלא תוכלו. אין שם שוק נדל"ן חופשי. לאורך השנים ספייס-איקס רכשה באופן שיטתי את כל הקרקעות והבתים שהיו בסביבה, ברמה שהציעה לתושבים שיש להם בית סכומים הרבה יותר גבוהים ממחירי השוק רק כדי להשתלט על האזור.
להיות שם תושב זה קצת מוזר. תחשבו שזו תלות שלמה. הבוס שלכם שנותן לכם את הפרנסה הוא גם זה שמביא לכם את קורת הגג ואת השירותים העירוניים. כל הביצים בסל אחד, סל של החברה שאתם עובדים בה. ואנחנו רואים היום עוד יוזמות מהסוג הזה, עוד ערים מהסוג של מאסק צצות.
חייבים לציין שגם אצלנו בישראל יש דוגמה מעניינת מאוד. למי שלא ידע, קיסריה היא המקום היחיד בישראל שמנוהל על ידי תאגיד פרטי. החברה לפיתוח קיסריה. למעשה אין שם עירייה. החברה שולטת בשטחים, בתשתיות, בתחזוקה. וזה מאפשר ליצור סטנדרט בדיוק כפי שהיא הייתה רוצה.
האסטרטגיה שלה ברורה: אקסקלוסיביות, פחות בנייה, יותר יוקרה, מחירים גבוהים.
יש לזה יתרונות, מן הסתם. ברמת הביצוע, עיר פרטית היא כלי מדהים. מורידים בירוקרטיה, אפשר להטיס פרויקטים קדימה, הסטנדרט גבוה כמו בארגונים פרטיים. אם תטיילו בקיסריה, תראו את ההבדל: התחזוקה, הגינון, התשתיות, דברים שבעיר רגילה לוקחים המון זמן יכולים להיסגר מהר מאוד במקום פרטי.
האם הכל מושלם? יש לזה מחיר. כשתאגיד מנהל מרחב, המטרה שלו היא למקסם רווחים ולשמור על האינטרסים של אותו תאגיד, ולרוב זה בא על חשבון דברים אחרים. מה שאומר שלתושב יש פחות שליטה, פחות בחירה, פחות חופש.
האם זה בהכרח רע? תלוי. כנראה שהכי טוב להסתכל על מבחן התוצאה של הערים הפרטיות ולהחליט. בעיני יש פה משהו שעובד.
הזדמנות מהכוכבים הפעם, משהו שונה. זאת לא דירת יד שנייה, וזה לא עוד פרויקט רגיל. זאת עסקת יזמות. אני רוצה שתשימו לב למה שקורה כאן.
לפעמים בנדל"ן ההזדמנות הכי מעניינת לא נוצרת בגלל שהנכס נראה נוצץ וזוהר, אלא בגלל שמשהו בתכנון משתנה לפני שהשוק מספיק לתמחר את זה.
נוצר עכשיו חלון הזדמנויות קצר בעיר העתיקה בבאר שבע. העירייה שינתה את חוקי הבנייה ואפשרה לבנות הרבה יותר, אבל מחירי הקרקעות עדיין לא התייקרו בהתאם. זה אומר שעל אותו מגרש בדיוק מותר לבנות עכשיו הרבה יותר.
במקרה שלנו מדובר ספציפית על זכויות בנייה שקפצו מ-280% ל-380%, שזה המון.
מעבר לזה יש גם הקלה משמעותית: בוטלה החובה של היזמים לבנות דירות גדולות בלבד. ככה שאפשר למעשה לבנות הרבה דירות קטנות, שזה בדיוק המוצר שמשקיעים, סטודנטים וזוגות צעירים מחפשים היום.
כשהתכנון משתנה, מחירי הקרקע לא תמיד מתעדכנים מיד. יש רגע, תקופה קצרה, שבה מי שמכיר את השטח ומבין את המשמעות של השינוי, יכול להיכנס לפני שכל השוק מתעורר.
מדובר על פרויקט שעצם הרכישה שלו נעשתה מתחת לשווי שוק, לפי דוחות שמאי. 29 יחידות דיור, עם רף כניסה החל מ-500 אלף שקל. מי שנכנס לעסקה הזאת, האקזיט הצפוי הוא סביב שנתיים וחצי. התשואה לפי המודל העסקי משמעותית.
זאת עסקה יזמית. יש בה סיכון. היא לא מתאימה למי שמחפש לקנות דירה לגור בה, לקבל שכירות חודשית, או תזרים מיידי. למי זה כן מתאים: למשקיעים שמחפשים לקחת סכום כסף פנוי ולהגדיל אותו בצורה דרמטית.
זה מודל לאנשים שלא זקוקים לתזרים מזומנים חודשי מיידי, אלא רוצים לתת לכסף שלהם לעבוד ולייצר עבורם קפיצת מדרגה כלכלית, ברמת תשואות שאנחנו רגילים לראות רק בפרויקטים בחו"ל.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה