אלפרד אקירוב, מהאנשים החזקים בנדל"ן הישראלי, יצא בהצעה דרמטית: לתת לזוגות צעירים דירה ראשונה ב-100% מימון, בלי שקל הון עצמי. השבוע אנחנו מפרקים איך עובדת "הלוואת בלון" שקופאת ל-20 שנה, למה הולנד ניסתה את זה והתרסקה, מי באמת מרוויח, ולמה בנק הפועלים כבר מדבר על משכנתאות ל-40 שנה שיעברו בירושה לילדים שלנו.
★ בקיצור
אלפרד אקירוב, מאנשי הנדל"ן החזקים בישראל, מציע לזוגות צעירים 100% מימון באפס הון עצמי. אבל מי שבאמת ירוויח הם המוכרים.
היום צריך 157 משכורות כדי לקנות דירה ממוצעת, יותר מ-13 שנות עבודה. ב-2007 המספר היה 90.
משכנתא ל-40 שנה מורידה את ההחזר ב-547 שקל בחודש, אבל עולה כמעט 400 אלף שקל יותר לבנק, וחלקה עוברת בירושה לילדים.
יש איש שרוצה שתהיה לכם דירה בלי שקל אחד מראש, והוא מהאנשים הכי חזקים בנדל"ן הישראלי. אלפרד אקירוב, יושב הראש של אלרוב, הציע בכנס באוניברסיטת תל אביב לתת לזוגות צעירים שקונים דירה ראשונה 100% מימון, כלומר אפס הון עצמי.
ברקע, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן הציג נתון חדש: היום נדרשות 157 משכורות כדי לקנות דירה ממוצעת, יותר מ-13 שנות עבודה. וזה בהנחה שכל שקל שאתם מכניסים הולך רק לדירה, בלי לאכול, לשלם חשבונות או לחיות. ב-2007 המספר היה 90 משכורות, אז העלייה עצומה.
היום הבנק נותן עד 75% מימון, ואת 25% הנותרים אתם מביאים מהכיס. על דירה של 4 מיליון שקל צריך מיליון שקל הון עצמי. אקירוב מציע שהבנק ייתן את כל ה-100%, בלי הון עצמי בכלל.
ההלוואה שאקירוב מציע מתחלקת לשניים. החלק הראשון, כ-40% מהסכום, הוא משכנתא רגילה: כל חודש מחזירים חתיכה מהקרן ועוד ריבית, והחוב נסגר לאט. אבל החלק השני, 60% הנותרים, הוא הלוואת בלון.
בהלוואת בלון, במשך 20 שנה משלמים כל חודש רק את הריבית, ואת הסכום עצמו לא מחזירים בכלל. רק אחרי 20 שנה צריך להחזיר את כל ה-60% בבת אחת. מאיפה יגיע הכסף? אקירוב מניח שעד אז תצברו חיסכון פנסיוני, תקבלו ירושה, או שהדירה תעלה בערכה. כלומר ההצעה נשענת על ההנחה שאיכשהו תשיגו את הסכום בעוד 20 שנה.
הסכנה הראשונה היא לשוק כולו. אם פתאום כל ישראלי יכול לקנות דירה ב-100% מימון, כולם רצים לקנות, אבל כמות הדירות מוגבלת ובנייה לוקחת שנים. התוצאה: המחירים מזנקים. מי שבטוח ירוויח מ-100% מימון זה מי שמוכר, לא הזוג הצעיר, שעלול להישאר באותו מקום עם חוב הרבה יותר גדול.
הסכנה השנייה אישית, ומזכירה את מפולת 2008 בארה"ב. נניח שקניתם דירה ב-2 מיליון שקל ב-100% מימון. אתם חייבים לבנק את כל ה-2 מיליון ועוד ריבית. אם המחירים יורדים ב-10%, וזה קרה בישראל ואף יותר בתל אביב, הדירה שווה פתאום 1.8 מיליון, אבל אתם חייבים 2 מיליון פלוס ריבית. אתם מתחת למים, וגם מכירה לא תכסה את החוב.
אקירוב טען שבשוויץ ובהולנד השיטה עובדת, אבל כשבודקים מגלים אחרת. בשוויץ יש הלוואות בלון, אבל אסור לקבל 100% מימון, החוק מחייב לפחות 20% הון עצמי, והריבית שם כאחוז וחצי לעומת כ-5% בישראל. עולם אחר לגמרי.
הולנד דווקא אפשרה בעבר בדיוק את מה שאקירוב מציע, 100% מימון ואף יותר בשיטת בלון. התוצאה: בועת חובות ענקית, והמשפחות בהולנד הפכו לממונפות ביותר באירופה. ב-2013 הממשלה הבינה שזו טעות ועשתה רפורמה שעצרה את השיטה.
ומאיזה מקום אקירוב מציע את זה? הוא כבר לא יזם שמוכר דירות לישראלים. אבל הוא מחזיק נתח משמעותי בכלל ביטוח, וכל זינוק בביקוש למשכנתאות מרוויח את הגופים המוסדיים שנותנים מימון. בן 84, הוא גם מנסה למצב את עצמו כמבוגר האחראי של המשק ולהשאיר חותם.
כל הדיון הזה קצת תיאורטי, כי 100% מימון כבר קיים בישראל, רק בדרך אחרת: אשראי חוץ בנקאי. אלה גופים שנותנים הלוואות ואינם בנקים, כמו חברות ביטוח וחברות פיננסים, ולכן לא כפופים לחוקים המחמירים של הבנקים ויש להם יותר גמישות.
למשל, על דירה שנייה להשקעה בנק רגיל ייתן 50% מימון, אבל הראל יכולה לתת 80%, ואפשר לפרוס עד 40 שנה. חברות כמו קרדיט 360 עושות טריקים שמגיעים בפועל ל-100% מימון, דרך הלוואות משלימות ושעבודים. לפעמים משעבדים שני נכסים בבת אחת, גם את הדירה החדשה וגם את דירת ההורים, כך שהסיכון נוגע בעוד אנשים.
אז למה לא כולם רצים לזה? כי לגמישות יש מחיר כבד. הריביות אצל הגופים החוץ בנקאיים גבוהות מאוד, ויכולות להגיע לסכומים דמיוניים ברמה של 15% ריבית. זה יכול להתאים לסיטואציה נקודתית ובעייתית, אבל בטח לא כפתרון גורף לכל תושבי ישראל.
כדי לעמוד בהחזרים גדולים, מותחים את ההלוואה על יותר שנים. מי שמנהלת את תחום הנדל"ן בבנק הפועלים אמרה שכדאי שנתרגל לרעיון שמשכנתא תעבור בירושה: תיקחו הלוואה היום, לא תסגרו אותה עד סוף החיים, וחלק ממנה יעבור לילדים שימשיכו לשלם. הטרנד הוא משכנתאות ארוכות יותר, מ-30 ל-40 שנה.
נסתכל על דוגמה: משכנתא של מיליון שקל בריבית שנתית של 5%. ב-30 שנה ההחזר החודשי הוא 5,368 שקל, וסך הריבית לבנק כ-932 אלף. ב-40 שנה ההחזר יורד ל-4,821 שקל, אבל הסך הכולל לבנק הוא 2.31 מיליון, מתוכם ריבית של כ-1.31 מיליון.
כלומר כדי לחסוך 547 שקל בחודש, משלמים לבנק תוספת של כמעט 400 אלף שקל. הסיבה: בשנים הראשונות כמעט לא מחזירים את הקרן אלא בעיקר ריבית, אז כל שנה נוספת היא בעיקר עוד ריבית לבנק.
עד לפני כעשור בנק ישראל הגביל משכנתא ל-30 שנה ולא מעבר לגיל 75 או 80, כדי שלא תגיעו לפנסיה עם חוב ענק. פעם דירה הייתה ההון הנקי שמורישים לילדים, עוגן הביטחון של הדור הבא. עכשיו מדברים על ההפך: הילדים לא ירשו רק את הקירות, אלא גם את ההתחייבות לבנק.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה