באיראן יש 2.5 מיליון דירות ריקות, ובאותו זמן משפחות גרות על גגות, במכולות ובאוטובוסים, וצעירים מוכרים כליה כדי לשלם פיקדון. כשהמטבע המקומי קורס, הנדל"ן הופך לכספת, ושכר הדירה נצמד למטבעות זהב. השבוע אנחנו צוללים לשוק הדיור באיראן, מבינים איך נמחק מעמד הביניים, ולמה משבר הדיור הוא אולי הסדק שיפיל את המשטר. ומה זה מלמד אותנו בישראל על כסף, אינפלציה ונדל"ן.
★ בקיצור
באיראן יש 2.5 מיליון דירות ריקות, בעיקר של עשירים ובנקים ששומרים בהן כסף, בזמן שעשרות מיליונים נדחקים לפתרונות דיור קיצוניים.
כשהמטבע המקומי, הריאל, מאבד ערך כל שעה, הנדל"ן הופך לכספת. שכר הדירה נצמד למטבעות זהב, והפיקדון הוא הלוואה ללא ריבית שמעשירה את בעל הבית.
מעמד הביניים באיראן קרס מרוב האוכלוסייה ל-15% בלבד. הממשלה הבטיחה 4 מיליון דירות, אבל רק 8% עד 15% הושלמו בפועל.
אנחנו כל הזמן שומעים על איראן דרך הטילים ותוכנית הגרעין, אבל יש שם משהו ענק שלא קשור בכלל לצבא, והוא קשור לנדל"ן. באיראן המילה בית לא מסמלת מקום לגור בו. כרגע יש שם 2.5 מיליון דירות ריקות לגמרי, בזמן שאנשים מוכרים איברים מהגוף רק כדי לזכות בחדר.
תכירו את אמיר, מורה להיסטוריה בטהרן ואב לשני ילדים. המשכורת שלו היא כ-200 דולר בחודש, ושכר הדירה לדירה פשוטה כמו שלו הוא לפחות 400 דולר. החשבון פשוט: אמיר צריך לעבוד חודשיים שלמים, בלי לאכול ולשתות, רק כדי לשלם שכר דירה של חודש אחד. זה לא קשה לשלם, זה פשוט לא מסתדר מתמטית.
כדי להבין את זה צריך לדבר על כסף. המטבע האיראני, הריאל, איבד את ערכו בצורה קיצונית: מה שלפני עשר שנים הספיק למכונית חדשה, מספיק היום בקושי לאייפון ישן. אף איראני לא מחזיק מזומן יותר מיומיים, כי הכסף מאבד ערך כמעט כל שעה. ברגע שמקבלים משכורת, קונים מיד דולרים, זהב או מוצרי חשמל.
וכשהמטבע לא שווה כלום, הנדל"ן הופך לזהב, וזו לא מטאפורה.
נחזור לאמיר. מגיע סוף החוזה, והוא בא לבעל הבית עם מזומן ביד. אבל בעל הבית לא רוצה את הכסף, כי הריאל לא שווה כלום. במקום זה הוא דורש מטבעות זהב שנקראים בהאר אזאדי. כדי לחדש את החוזה, אמיר צריך פיקדון של שלוש מטבעות זהב, כשמטבע אחד עולה כמיליארד ריאל. זה נקרא הזהבה של השוק: בעל הנכס מוגן ב-100% מהקריסה, כי לזהב יש ערך בכל מקום, בזמן שהשוכר חשוף לגמרי.
אם לפני עשר שנים רוב האוכלוסייה הוגדרה כמעמד ביניים, היום רק 15% מוגדרים ככה. זה תהליך שעברו אנשים נורמטיביים לגמרי: משכילים, מורים, אחיות ופקידים בעלי תארים אקדמיים, שהידרדרו לתחתית. שכונות מכובדות בטהרן, כמו ואלי-עסר ועבאס-אבאד, שבהן גדלו משפחות דורות על דורות, כבר לא שייכות למעמד הביניים.
המחירים שם עלו למצב של בין 1 ל-2 מיליארד ריאל למטר, סכומים שהם לחלוטין מחוץ לתחום עבור משפחה רגילה. אמיר כבר לא יכול להרשות לעצמו לגור בדירה שגר בה. וגם אם היה משיג את מטבעות הזהב לפיקדון, בעל הדירה הקפיץ את שכר הדירה פי שתיים, נתון אמיתי של הקפצות שכר דירה בטהרן ב-2025.
אמיר נאלץ לעזוב את השכונה שבה גדל ולעבור מזרחה, לאזור זול יותר. עכשיו יש לו נסיעות ארוכות, איכות חיים ירודה, ומשפחה של שש נפשות שגרה בדירת 50 מ"ר, כי גם ההורים חיים איתם. גם אשתו עובדת, ועדיין קשה להם מאוד לשלם את שכר הדירה החדש. וזו רק ההתחלה של מה שקורה בשוק הדיור האיראני.
כשאנשים כבר לא יכולים לשלם, הם מתחילים לגור ביחד: שלוש משפחות בדירה אחת, חמישה אנשים בחדר, חללים בלי חלונות. אבל כשגם זה לא מספיק, מתחילים פתרונות קיצוניים יותר.
משפחת חוסייני, זוג צעיר עם שלושה ילדים, גרה על גג בדרום טהרן ומשלמת 130 דולר בחודש. בעלי דירות מצאו הזדמנות עסקית בגג השטוח, ומשכירים אותו לכמה דיירים, לפעמים עם שירותים משותפים. בחורף הגג חשוף לרוח ולגשם, ובקיץ הוא הופך לתנור. ומי שגם את זה לא יכול, מוצא פתרונות אחרים: רזי, מכונאי שאיבד את עבודתו והתגרש, ישן על קו האוטובוס BRT, הארוך בטהרן, ועושה את המסלול הלוך ושוב שלוש עד חמש פעמים בלילה. אלה לא הומלסים, אלא אנשים עובדים, מנקים ושומרים, ששכר המינימום שלהם לא מכסה חדר.
משפחות שאין להן כסף לדירה או לגג עוברות לגור במכולות משלוח, קופסאות מתכת בלי חלונות. מכולה של 14 מ"ר עולה כ-95 דולר בחודש, מעט זול יותר מגג. הן ממוקמות בפרברים, על קרקע חקלאית וליד אזורי תעשייה, בלי ביוב, מים זורמים או בידוד. יש אפילו היררכיה: מכולות קירור, ריפר, שיש בהן בידוד, עולות בין 8,000 ל-12,000 דולר, ונחשבות סמל סטטוס שאנשים חוסכים שנים כדי לרכוש.
ב-2025 הנתון הרשמי היה כ-7 מיליון איש שגרים במכולות, וב-2026 מדברים כבר על כ-20 מיליון, עשרות אחוזים מהאוכלוסייה.
זה משהו חדש. לפני 40 שנה רוב האזרחים באיראן היו בעלי הדירות שבהן גרו, ורק כ-10% הוגדרו כמי שגרים בתנאי דיור ירודים. מה שמתרחש הוא תהליך של דה-אורבניזציה, חזרה לאחור בזמן: החלום העירוני מת, ואנשים חוזרים לצורות חיים פרימיטיביות, כולל, במקרים הקשים ביותר, מגורים בקברים פתוחים בבתי עלמין, שם האדמה משמשת בידוד טבעי מפני הקור.
כבר ב-2010 הנשיא אחמדינז׳אד יצא בתוכנית הדיור הלאומית והבטיח לבנות ערים חדשות וזולות סביב טהרן, כמו פרדיס ופרנד. בפועל, פרנד תוכננה למספר מסוים של אנשים, וב-2026 היא בפיצוץ אוכלוסין. מדובר בשורות אינסופיות של מגדלי בטון זהים, בלי בתי חולים, בתי ספר, תשתיות מים או שטחים ירוקים. תושב שעובד בטהרן מבלה בין שלוש לארבע שעות ביום בנסיעה, כך שהחיסכון בשכר הדירה מתקזז עם עלויות הנסיעה. המומחים מתארים את זה כמחסן לבני אדם.
כשנגמרים לאנשים הנכסים ואין להם כבר מה למכור, חלקם מוכרים כליה. איראן היא המדינה היחידה בעולם שבה קיים שוק חוקי למכירת כליות, והתופעה גלויה ומאורגנת. בטהרן יש את מה שמכונה קיר הכליות: קירות בסמוך לבתי חולים גדולים, מלאים במודעות בכתב יד שמפרטות סוג דם, גיל ומספר טלפון, לצד הערות כמו דחוף עבור פיקדון לדירה.
הפרופיל של המוכרים השתנה. היום מדובר בעיקר בצעירים בני 20 עד 35: סטודנטים שלא יכולים לממן שכר לימוד, או צעירים שרוצים להתחתן וזקוקים לכסף ראשוני לדירה. לפי מחקרים, מעל 80% ממוכרי הכליות עושים זאת ממניע כלכלי, והמניע המשמעותי ביותר הוא פיקדון דיור.
קחו את דניאל, אב לשלושה שלא מצליח לחסוך לפיקדון שרק מתייקר, ובעל הדירה לוחץ עליו לשלם תוך שבוע. הוא הולך לבית חולים דרך מתווך, מוכר כליה, ונותן את הכסף לבעל הדירה. כליה נמכרת בשוק בין 2,000 ל-4,000 דולר, תלוי בסוג הדם ובדחיפות. עבור איראני שמרוויח 150 דולר בחודש, זה סכום שיכול לסגור חובות, אבל המחיר מלווה בבושה עמוקה, ורבים מסתירים את הניתוח מהמשפחה.
כשלבן אדם אין נכסים, הגוף שלו הופך לנכס האחרון שנותר לו כדי לשרוד.
המספר הכי קריטי הוא 2.5 מיליון יחידות דיור ריקות, לא מושכרות ולא מאוכלסות, בזמן שעשרות מיליונים נדחקים למכולות, לאוטובוסים ולקברים. זה נשמע לא הגיוני, אלא אם מבינים שאנשים לא קונים את הדירות האלה כדי לגור בהן, אלא כחניה לכסף.
הסוג הראשון הוא דירות יוקרה בצפון טהרן, מגדלי פאר עם בריכות ומפרט אירופאי. עוברים ברחוב ורואים בניין מפואר אחרי בניין מפואר, בלי אור, בלי וילונות, בלי סימני חיים. הבניינים ריקים, לא כי אין ביקוש, אלא כי הביקוש הוא למקום בטוח לשמור בו כסף, לא לדיור. כמה קילומטרים משם, אנשים ישנים באוטובוס.
הסוג השני, המשמעותי ביותר: בנקים ומוסדות פיננסיים שהפכו לחברות נדל"ן ומחזיקים בנייני מגורים שלמים וריקים.
הבנקים מחזיקים את הנכסים כדי להיראות יציבים יותר במאזן. אם ישחררו את הדירות לשוק, ההיצע יגדל, המחירים יירדו ורווחיהם ייפגעו, ולכן הם משאירים אותן נעולות. כך מגיעים להפרדה מוחלטת בין מי שיש לו למי שאין לו. טהרן של 2026 היא לא עיר אחת אלא שתיים: הצפון, עם פנטהאוזים ריקים ויקרים, והדרום, שבו רוב העם מנסה לשרוד.
אחרי 2021 הממשל החדש הבטיח לבנות 4 מיליון דירות תוך ארבע שנים, ו-5 מיליון איראנים נרשמו. ההבטחה: המדינה תספק קרקע, הבנקים יתנו הלוואות בריבית נמוכה, והאזרח ישלם מקדמה ותשלומים חודשיים. אנשים שילמו כ-4,100 דולר לאורך שלוש שנים, סכום שכלל מכירת כל הזהב של המשפחה, הלוואות, ולפעמים גם איברים.
ואז, בנובמבר האחרון, אותם אנשים קיבלו הודעת SMS: המחירים עלו, צריך לשלם עוד 1,300 דולר תוך חודש אחד, אחרת מודחים מהפרויקט. מתוך 4 מיליון הדירות שהובטחו, ההערכה היא שרק בין 8% ל-15% הושלמו. רוב הפרויקטים עדיין בשלב שלד. הממשלה השתמשה בכספי הפיקדונות למטרות אחרות, ולא שילמה לקבלנים.
הסמל הבוטה ביותר: פרויקט שנועד לוותיקי מלחמה, שבו קבלן המקורב לשלטון לקח את הכסף ונעלם עם מעל מיליון דולר של כספי משפחות לוחמים. בדצמבר החלו מחאות ברחבי איראן, וזה משמעותי, כי איראן היא לא מקום ידידותי למחאות. השחקן הכי חזק בשוק הוא קרן ענק בשליטת המנהיג העליון, שהפכה אגרסיבית בהחרמת נדל"ן דרך סעיף 49 בחוקה, שמאפשר לקחת נכסים ממי שמוגדרים אנטי-מהפכנים.
ובאותו זמן, העשירים של איראן מזרימים מיליארדים החוצה, בין היתר לרכישת נדל"ן בדובאי, בקריפטו ובזהב. המדינה מתרוקנת מההון שלה: העשירים בורחים ומשאירים את העניים להתמודד.
מהמצב באיראן נחזור להזדמנויות בישראל, שתי מציאות שנבחרו השבוע. הראשונה בחיפה: דירה של 120 מ"ר עם שלוש מרפסות ונוף לים, חמש דקות הליכה מהמושבה הגרמנית ומהגנים הבהאים. הדובדבן: לפי התקנון אפשר לבנות בה עוד קומה שלמה בלי הסכמת שאר הדיירים בבניין. מדובר בדירה נטושה עם פוטנציאל פיננסי משמעותי, בפחות מ-700 אלף שקל.
השנייה ברמת גן, ונתחיל דווקא בחיסרון: השכירות יחסית נמוכה. אבל כהשקעה זו עסקה עם הוכחות, כי יש פער גדול בין המחיר לשווי. שמאי שכבר היה בדירה העריך אותה רשמית ב-3.2 מיליון שקל, והיא נמכרת ב-2.5 מיליון, כ-700 אלף שקל מתחת לשווי. המיוחד בה הוא זכויות בנייה של 100 מ"ר, שבהתחדשות עירונית היזם ישלם עבורן הרבה. המוכרת לחוצה, והעסקה צפויה להיסגר מהר.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה