בזמן שכולם מדברים על פוליטיקה, בדאבוס הוצגה תוכנית הנדל"ן השאפתנית ביותר במזרח התיכון: להפוך את עזה לדובאי. ג׳ארד קושנר והמיליארדר הישראלי יקיר גבאי מתכננים 180 מגדלי זכוכית ואי מלאכותי מ-42 מיליון טון הריסות, במימון של 70 עד 100 מיליארד דולר דרך טוקניזציה. ובחלק השני: וילות צפות כפתרון לדיור ולאקלים, ושתי הזדמנויות נדל"ן בבאר שבע ובחיפה.
★ בקיצור
התוכנית עזה החדשה, שהוצגה בדאבוס על ידי ג׳ארד קושנר והמיליארדר הישראלי יקיר גבאי, כוללת 180 מגדלי זכוכית על החוף ואי מלאכותי בגודל 35 קמ"ר שנבנה מ-42 מיליון טון הריסות.
המימון, 70 עד 100 מיליארד דולר, מתוכנן דרך טוקניזציה: כ-30% מהקרקע נחתכת לחתיכות דיגיטליות שמשקיעים קונים כמו מניות.
וילה צפה בישראל עולה כ-1.8 מיליון שקל התחלתי, אבל מאבדת כ-10% מערכה בשנה, כ-120 אלף שקל, מה שהופך אותה להשקעה גרועה לעומת דירה.
יכול להיות שהעיר הכי לוהטת להשקעה על הים כרגע היא לא דובאי, לא מיאמי וגם לא תל אביב, אלא מקום שאתם אפילו לא מקשרים לנדל"ן. וזאת עזה. אם מה שעולה לכם בראש זה תמונות של הריסות ובניינים שבורים, שימו לב, כדאי להתחיל להתרגל להחליף את המחשבה הזאת במשהו אחר לגמרי: מגדלי יוקרה נוצצים עם נמל ענק ואי מלאכותי שצף על המים.
זה נשמע מטורף, אבל אלה תוכניות עבודה אמיתיות שמונחות על השולחן בזמן שאנחנו שומעים רק ויכוחים על פוליטיקה וביטחון. יש כאן עסקאות ותוכניות של מיליארדים. בדאבוס, עיירת הסקי בשוויץ שבה נפגשות האליטות העולמיות, הייתה פגישה של ראשי ממשלות, נשיאים ומנכ"לים של גוגל, מייקרוסופט ואנבידיה. ובחדרים הסגורים האלה, עזה היא פיסת הנדל"ן הכי לוהטת על הים התיכון.
ג׳ארד קושנר הוא החתן של טראמפ, זה שהתחתן עם איוונקה. הוא איש נדל"ן רציני מאוד, ואפשר להגיד יזם הנדל"ן של התוכנית עזה החדשה, המוח העסקי מאחורי החזון של טראמפ. בדאבוס הוא עלה על הבמה מול כל האליטה והציג מצגת של איך עזה אמורה להיראות. פחות מושגים של אזור לחימה ושיקום הומניטרי, יותר הזדמנות עסקית של פרויקט נדל"ן מוגזם על החופים.
אבל קושנר יודע שהוא לא יכול לבד, והוא צריך מישהו שמבין ביזנס ובעיקר את הראש הישראלי. כאן נכנס יקיר גבאי, מיליארדר נדל"ן ישראלי שקט שאולי לא שמעתם עליו. יש לו קשרים אישיים הדוקים עם קושנר, הם אוכלים יחד ארוחות ערב בתל אביב, וקשרים עם ראש ממשלת בריטניה לשעבר טוני בלייר, שהיה אורח כבוד בבר המצווה של הבן שלו. במשך שנתיים גבאי פיתח תוכנית מפורטת לשיקום עזה ושיתף בה את קושנר ובלייר.
החזון הפוך לגמרי מהתמונה שאנחנו מכירים של בנייה נמוכה וצפופה. המטרה להרים את כל המקום לגובה, והתוכנית מורכבת משני חלקים. הראשון הוא ריביירת טראמפ: במקום השכונות הצפופות, לבנות 180 גורדי שחקים על קו החוף.
אבל אלה לא סתם מגדלים. העיצוב שנבחר נקרא קופסאות זכוכית, מגדלים שקופים לחלוטין כמו בסינגפור. יש כאן היגיון כפול. הראשון הוא כסף: זכוכית נותנת נוף לים מכל פינה, ונוף לים שווה מיליונים. השני הוא ביטחון: השקיפות מונעת מסתור, אי אפשר לאגור נשק בלי שיראו. היזמים מתכננים את עזה כמו לוח חלק, מוחקים את כל ההיסטוריה ומתכננים עיר עתידנית מאפס בעזרת אלגוריתמים, בזול ובמהירות, תוך שלוש עד חמש שנים.
בעזה יש כ-42 מיליון טון של הריסות. במקום לפנות אותן, מה שיהיה קשה ויקר, החליטו להפוך גם את הזבל לנדל"ן. התוכנית לקחת את ההריסות, לשפוך אותן לים, ולבנות מהן אי מלאכותי ענק בגודל כ-35 קמ"ר, שמגדיל את שטח עזה ב-10%.
על האי ממקמים את הנכסים הכי יקרים והרגישים, כמו הנמל, תחנות הכוח ומתקני האנרגיה, כדי שאפשר יהיה לנתקו מהיבשה בעת צורך ביטחוני.
זה סוג של מתג כיבוי, כמו שלט רחוק. אם חמאס מנסה לחזור, מנתקים את האי, והנכסים היקרים נשארים בטוחים בלב הים בזמן שעזה מנותקת. זה פתרון של אנשי עסקים לבעיה ביטחונית, עם מקסימום רווח והגנה על הנכסים.
עולה כאן שאלה לגיטימית: מי יהיה מוכן להשקיע מיליארדים במקום מסוכן ומוזנח כזה? גם כאן חשבו מחוץ לקופסה. במקום כסף של תרומות עם מניעים פוליטיים, כאן עושים ביזנס, ומשתמשים בשיטה שנקראת טוקניזציה, שעליה הרחבנו בפרק הקודם.
זה פשוט: לוקחים כ-30% מהאדמה של עזה, שוברים אותה למיליוני חתיכות דיגיטליות קטנות כמו מניות בבורסה. משקיע גדול מסעודיה או מארצות הברית לא צריך לבוא ולמדוד שטח, הוא פשוט קונה במחשב את המניות האלה. כך התשתית בנויה לגייס בין 70 ל-100 מיליארד דולר.
היום זה חול והריסות ועולה גרושים, אבל בעוד חמש שנים כשיהיו פה מגדלים הערך יקפוץ פי 100.
למה שמישהו ישים מיליארדים על מקום הרוס? כי הם מסתכלים על העתיד, וככה כל משחק הנדל"ן עובד. זה קצת כמו מי שקנה מגרשים של חול בתל אביב לפני 30 או 40 שנה, והיום הילדים שלו מיליונרים, רק בקנה מידה גדול יותר. הסיכון גבוה מאוד, אבל הפוטנציאל נדיר.
אי אפשר להתעלם מהשאלה הכי משמעותית: מה עם הביטחון? כאן יש שינוי מהפכני בגישה. כשמדברים על שליטה אנחנו מדמיינים חיילים, ג׳יפים ומחסומים, אבל בעזה החדשה הנדל"ן הוא השוטר.
הערים החדשות לא בנויות בצורה צפופה, אלא עם שדרות רחבות שחותכות את העיר כמו פרוסות פיצה, כדי שלמצלמות ולרחפנים יהיה קו ראייה מקצה לקצה. אי אפשר להתחבא ואי אפשר לחפור מנהרה בלי שיקלטו אותך. הבניינים הם בניינים חכמים עם טכנולוגיה שנקראת Motion ID, שמזהה אנשים לפי אופן ההליכה בלי לראות פנים. כל אדם שנכנס למתחם מנוטר סביב השעון. זה יוצר משהו כמו אח גדול שרואה הכל, ומאפשר לישראל שליטה בלי חיילים.
בראש הניהול עומדת ועדה לאומית של טכנוקרטים, אנשי מקצוע ומהנדסים, לא חמאס ולא הרשות הפלסטינית. הרעיון לנהל את עזה כמו חברת הייטק. השמות של האזורים נבחרו בכוונה כדי לקנות את ליבם של המנהיגים באזור: שער אברהם, מרכז לוגיסטי במעבר רפיח. טבעת מוחמד בן סלמאן, כביש ורכבת קלה סביב הרצועה. ואזור התעשייה על שם אילון מאסק על הגבול עם ישראל.
ג׳נטריפיקציה היא תהליך שבו שכונה מוזנחת עוברת מהפך, מתייקרת, ואז התושבים המקוריים כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור בה. זה בדיוק מה שמתוכנן בעזה, רק בקנה מידה גדול. התוכנית מציעה מענק של 5,000 דולר למי שיעזוב, ובמקביל בונים דירות יוקרה שרק עשירים או זרים יכולים להרשות לעצמם.
אבל האם זה יצליח או שזו פנטזיה? צריך להיות כנים, זה לא ודאי. זו תוכנית עבודה רשמית שהוצגה בדאבוס, אבל ישראל עדיין צריכה לאשר, ההתכנות הכלכלית של 70 עד 100 מיליארד דולר לא ברורה, ותושבי עזה כנראה לא יגורו במגדלי היוקרה. המבחן מתחיל ברפיח, שנבחרה כפיילוט: 100 אלף יחידות דיור תוך שנתיים עד שלוש, עם 200 בתי ספר ו-75 מתקנים רפואיים. אם יצליחו שם, ולא ירו על פועלי הבנייה, זה יהיה אור ירוק להמשך.
מהאי המלאכותי אנחנו עוברים לפתרון דיור צף אחר. משבר הדיור ומשבר האקלים, עם מפלס ים שרק עולה, גורמים לאדריכלים הנועזים בעולם להציע וילות צפות מודולריות, שנותנות איכות חיים כמו פנטהאוז במרינה בלי לשלם ארנונה על קרקע. זה לא סירת מגורים צפופה, אלא בית אמיתי לגמרי שצף.
בפרויקט לונדוני יש וילה עם שלושה חדרי שינה ומטבח מאובזר, בנויה על גופי פלדה מיוחדים. החידוש: הבית כולו מעל המים, לא בתוכם, אז אין לחות ואין עובש. אם יש תקלה בחלק אפשר לנתק אותו ולשלוח לתיקון, והבית נשאר במקום. בישראל זה רלוונטי בגלל מצוקת הקרקע, וגם בגלל האקלים: המדענים מדברים על עלייה של עד מטר במפלס הים עד סוף המאה. וילה צפה עולה יחד עם המים וחסינה לכך, בזמן שבתים קרוב לקו החוף עלולים לאבד ערך.
גם בישראל כבר מדברים על איים מלאכותיים. ראש עיריית בת ים, צביקה ברוט, מקדם את החזון של בת ים כדובאי, והעירייה פרסמה קול קורא ליזמים להקים אי מלאכותי במרחק קילומטר מהחוף. אבל אי מלאכותי עולה מיליארדים ויש לו השלכות סביבתיות, בעוד שווילה צפה היא פתרון מהיר וירוק יותר, כי לא צריך לייבש את הים.
בואו נחשב. וילה מודרנית כזאת עולה כ-1.2 מיליון שקל, ועליה מוסיפים כ-215 אלף שקל שילוח, מכס של 75 אלף, מע"מ של עוד כרבע מיליון, ועלויות הרכבה, מנופים והשקה של כ-65 אלף. סך הכל השקעה ראשונית של כ-1.8 מיליון שקל. זה לא רע לעומת בית ארבעה חדרים, אבל יש עלויות שוטפות: עגינה במרינה, תחזוקה של עד 2,800 שקל, וביטוח של כ-2,500 שקל בחודש. בסך הכל ההחזקה החודשית מגיעה לכ-18 אלף שקל.
למצוא מציאות בנדל"ן דורש קשרים עם המתווכים הנכונים, עם עורכי דין ואנשי מקצוע, והמון עבודת שטח כדי להכיר את המחירים המעודכנים בכל פינה. השבוע יש שתי הזדמנויות שנבחרו בפינצטה.
הראשונה בבאר שבע: דירת 2.5 חדרים שבשינוי פנימי הופכת ל-3 חדרים, באזור של משפחות. נכסים כאלה, אחרי השבחה, מותאמים לזוגות צעירים שנכנסים כזוג ויוצאים כמשפחה, ולכן מתאימים למשקיע לטווח ארוך. זו עסקת קופי פייסט: יש עוד כ-30 נכסים מהסוג הזה, כולם מושכרים ב-3,000 עד 3,300 שקל עם רשימות המתנה. את העסקה מסיימים ב-700 אלף שקל הכל כלול, מתוכם מחיר הדירה עצמה כ-530 אלף, כשנכס דומה אחרי שיפוץ שווה 820 אלף שקל, והאזור מתחיל התחדשות עירונית.
השנייה בחיפה: דירה של 85 מ"ר בפועל עם שתי כניסות וטאבו נקי, נוף לים, קומה שנייה, קרוב למושבה הגרמנית ולתחבורה ציבורית. אפשר לחלק אותה, והשכירות נעה מ-3,500 שקל בלי חלוקה ועד כ-7,000 עם חלוקה לשלוש, כשהחלוקה הסטנדרטית לשתיים מגיעה לכ-6,000 שקל ולתשואה של כ-7.2%. העלות מקצה לקצה כולל שיפוץ היא סביב מיליון שקל, מתוכם מחיר הדירה 740 אלף. זו עסקה שמתאימה לפליפ: לשפץ ולמכור בכ-1.2 מיליון לפי עסקאות דומות.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה