בזמן שאנחנו מתלבטים אם לקנות, כוחות מבחוץ כבר פועלים. אנבידיה מקימה בקריית טבעון קמפוס טכנולוגי של 160 אלף מ"ר ל-10,000 עובדים, ומפת הנדל"ן בכל הצפון מתחילה לזוז עוד לפני שהגיע הטרקטור. במקביל, קבלן בירושלים מכר 200 דירות ביום אחד לקהילה יהודית מארה"ב. השבוע אנחנו מפרקים איפה כדאי לקנות בצפון, מתי, ולמה הכסף הזר לא מחכה לירידת מחירים.
★ בקיצור
אנבידיה בונה בטבעון קמפוס של 160 אלף מ"ר ל-10,000 עובדי הייטק. השכר הממוצע שם 30 עד 50 אלף שקל בחודש, וזה מזיז את כל מפת הנדל"ן בצפון.
הלקח מאינטל בקריית גת: תוך 4 עד 5 שנים המחירים קפצו ב-65%. דירה שעלתה 700 אלף שקל ב-2016 נמכרה ב-1.15 מיליון ב-2021.
בזמן שהשוק "מת", קבלן בירושלים מכר 200 דירות ביום אחד לקהילה יהודית מארה"ב, בלי הנחות, ב-65 אלף שקל למ"ר.
כל הזמן אנחנו שומעים בחדשות שהמחירים יורדים, שאין קונים, שקבלן מכר חמש דירות בכל השנה. בהרבה מקומות זה נכון. אבל בזמן שאנחנו הישראלים מתלבטים אם לקנות או לחכות, יש כוחות מבחוץ שכבר עושים מהלכים: חברות ענק, משקיעים בינלאומיים וקהילות שלמות מחו"ל. הם לא שואלים אם המחירים ירדו, הם פועלים עכשיו.
יש עיר קטנה בצפון, קריית טבעון, כ-17,000 תושבים, שקטה וירוקה. לפני כמה חודשים התחילו שם שמועות, המחירים התחילו לזוז, ודירות שעמדו שנים בלי עניין נמכרו. עד שהגיעה ההכרזה הגדולה.
אנבידיה, אחת החברות בעלות השווי הכי גדול בהיסטוריה האנושית, שווה יותר מכל הבנקים בישראל ביחד, הכריזה שהיא בונה כאן קמפוס. וזה לא עוד חברת הייטק שמגיעה. מדובר בקמפוס הטכנולוגי הכי גדול שנבנה בישראל אי פעם, בהשקעה של מיליארדים. המנכ"ל אמר שאנבידיה רואה בישראל בית שני.
הגודל: כ-160 אלף מ"ר, בערך 200 מגרשי כדורגל, ומתכננים להביא לשם 10,000 עובדים. עובד אנבידיה מרוויח בממוצע בין 30 ל-50 אלף שקל בחודש, וחלק מרוויחים 70, 80 ואפילו 100 אלף. רובם נשואים עם ילדים, כך שמדובר בכמעט 30 אלף איש שיצטרכו מקום לגור, בתי ספר, גנים וחיים. אנשים מרקע סוציו אקונומי גבוה, שלא ייסעו שעות כל בוקר.
כשחברת ענק בסדר גודל של אנבידיה אומרת: כאן אני פותחת קמפוס טכנולוגי, זאת מילת קסם לזינוק מחירים.
המוסדות הכי מובילים בעולם, MIT וסטנפורד, וגם הטכניון ואוניברסיטת תל אביב, חזרו והראו במחקרים שכשחברת ענק פותחת קמפוס טכנולוגי, המחירים קופצים בעשרות אחוזים תוך שנים ספורות. יש לזה גם אפקט נלווה: עובדי ההייטק דוחקים החוצה משכונות שלמות אוכלוסייה חלשה שכבר לא עומדת במחירים החדשים.
הדוגמה הכי קרובה היא אינטל בקריית גת. תוך 4 עד 5 שנים מרגע ההכרזה על הרחבת הפעילות, המחירים בשכונות קריית גת קפצו בכ-65%. דירה שעלתה 700 אלף שקל ב-2016 נמכרה ב-1.15 מיליון ב-2021, תשואה של מעל 70%. גם השכירות עלתה בכ-30% בממוצע. ומי שהרוויח זה לא בהכרח משקיעים מקצועיים, אלא אנשים רגילים שזיהו את ההזדמנות בזמן.
וההבדל הפעם עוד יותר גדול: אינטל היא מפעל ייצור, וכאן מדובר בקמפוס טכנולוגי, עם רמות שכר אחרות לגמרי ואוכלוסייה סוציו אקונומית גבוהה בהרבה.
הם לא יגורו בטבעון עצמה. טבעון קטנה ומתכוונת להישאר קטנה: התושבים מתנגדים להתרחבות, אין שם כמעט בנייה, והמחירים כבר קפצו. אז לאן כולם ילכו? למקומות מסביב. וזה הפרט הכי קריטי למי שחושב להשקיע.
מגדל העמק נמצאת 15 דקות נסיעה מהקמפוס העתידי, והמחיר שם כ-950 אלף שקל לדירה. זה מהמקומות האחרונים באזור שאפשר עדיין לקנות בפחות ממיליון וכל כך קרוב. כבר עכשיו מזהים עלייה של 25% בביקוש. אם מגדל העמק היא קריית גת של 2015, אנחנו בדיוק בחלון הזהב, והוא נסגר מהר.
יוקנעם כבר נחשבת סוג של מעצמת הייטק, הייטקיסטים גרים שם, והמחירים גבוהים, סביב 2 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים. יחד עם המחיר מגיעה יציבות: איכות חיים, ביקוש אמיתי, ובשנה האחרונה מחירי השכירות במשרדים עלו כ-10%. פחות סיכון, פחות רווח.
טירת הכרמל נמצאת כ-25 עד 30 דקות מהקמפוס, במחיר ממוצע של כ-1.8 מיליון שקל לדירה. הסיפור שלה הוא התחדשות עירונית: המון פרויקטים מיועדים לפינוי בינוי, וזה המקום למי שרוצה להיכנס לפני שהתהליך מתחיל. פוטנציאל הרווח הגדול כאן הוא דווקא מעסקאות פליפ, קונים נכס, משביחים ומוכרים ברווח של 150 עד 200 אלף שקל בטווח קצר.
חיפה היא עיר גדולה, אז היא לא תשתנה כולה בגלל אנבידיה, אלא תלוי אזורים. העיר התחתית והדר מתאימות לצעירים ולרווקים, ושכונות הכרמל כמו אחוזה ודניה מתאימות למשפחות של עובדים בכירים שמחפשות חינוך איכותי לילדים.
ויש גם את המושבים והבתים צמודי הקרקע באזור, כמו רמת ישי, אלוני אבא וכפר יהושע. אלה ישובים עם בתים יקרים, למי שיש לו כמה מיליונים ורוצה איכות חיים, למשל מנהלים בכירים באנבידיה שמרוויחים 60 עד 80 אלף בחודש. נכס כזה לא יביא תשואה גבוהה משכירות, אבל הוא יודע לשמור על הערך שלו.
בזמן שבהרבה מקומות יזמים מתלוננים שאי אפשר למכור דירות ושהשוק מת, קבלן אחד מכר ביום אחד 200 דירות. וזה לא היה מבצע ולא מכירת חיסול: אנשים קנו במחירי שוק רגילים. אז מה קרה שם?
הדירות נמכרו במגדלים ליד שוק מחנה יהודה בירושלים, והקונים הם קהילה יהודית מארצות הברית, עשרות משפחות שהחליטו לקנות ביחד. הסכומים: 65 אלף שקל למ"ר, ו-100 אלף שקל למ"ר בפנטהאוזים. היזם אמר בפירוש שלא נתן שום הנחה מיוחדת.
למה דווקא עכשיו ודווקא ירושלים? התשובה לא כאן בפנים אלא בעולם. יש אנטישמיות, ויהודים בהרבה מקומות לא מרגישים בטוחים, עד לרמה שהם רוצים לוודא שיש להם מקלט, תוכנית לכל מקרה. הם רוצים תעודת ביטוח, ותעודת הביטוח הזאת היא בית בישראל. הרבה מהמשפחות אפילו מתכננות לעשות עלייה.
וכשמדברים על ישראל מבחוץ, ירושלים היא המותג הכי חזק שיש. יש רק ירושלים אחת כזאת בכל העולם, והיא יקרה כי אנשים מוכנים לשלם עליה מחיר מלא. זה גם לא מקרה נקודתי: לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המחירים בירושלים בעלייה והביקוש הבינלאומי חוזר. קהילות מצרפת, מבריטניה ומדרום אפריקה קונות בדיוק איפה שישראלים לא קונים, וקבלנים כבר מכינים ברושורים בשפות שונות.
הפעם היו שתי עסקאות שממש התלבטתי ביניהן ולא יכולתי לבחור, אז יש שתי דירות מהכוכבים ולא אחת. שתיהן נכסים שאותרו כמציאה מתחת למחיר השוק, לא בשיווק, ורלוונטיים רק לשבוע הקרוב.
הראשונה: דירת שלושה חדרים בלב גוש דן, ששופצה לפני כמה שנים ומיועדת להתחדשות עירונית, במרחק 300 מטר בלבד מחוף הים. מחיר הסגירה כ-1.4 מיליון שקל, בזמן שדירה מקבילה בבניין משווקת ב-1.72 מיליון. זה לפחות 100 אלף שקל מתחת למחיר השוק, עם מוכר לחוץ מאוד.
השנייה: דירת שלושה חדרים בטירת הכרמל, באזור מישורי שמתפתח, תחנה אחת מהים וסמוך לציר ראשי עם מטרונית. היא מיועדת להתחדשות עירונית עם היזם הכי מבוקש בעיר. מחיר הסגירה 860 אלף שקל, שזה 240 אלף מתחת למחיר השוק, הדירה הכי זולה מהסוג הזה שאפשר לקנות, ובמצב משופץ וטוב.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה