בזמן שבית בצורת סקסופון מכניס עשרות אלפי שקלים בחודש דרך אינסטגרם, מגדלי משרדים במרכזי הערים היקרות בעולם קורסים, ו-1.5 טריליון דולר בהלוואות עומדים להתפוצץ. השבוע אנחנו מנתחים שלוש תופעות: הנדל"ן הוויראלי שהופך בתים מוזרים למכונות כסף, משבר בנייני הזומבי שמאיים על המערכת הפיננסית, וחיפה שעולה ב-8% בזמן שתל אביב יורדת.
★ בקיצור
נדל"ן ויראלי: בתים מוזרים בצורת סקסופון או מגף מכניסים תשואות דו-ספרתיות דרך חשיפה אורגנית. אלגוריתם Airbnb שונה רשמית כדי לקדם נכסים עם אפקט הו-וואו.
1.5 טריליון דולר בהלוואות נדל"ן מסחרי עומדים להתפוצץ. בנייני זומבי נראים מלאים על הנייר, אבל מנוצלים רק ב-42%. ערכם בניו יורק צנח ב-40%.
חיפה עלתה ב-8% ב-2025 בזמן שתל אביב ירדה ב-1%. דירת 4 חדרים בחיפה עולה כ-1.9 מיליון שקל מול כ-4 מיליון בתל אביב, עם תשואה כפולה.
דווקא כשנדל"ן מוזר מכניס יותר ויותר כסף, הנדל"ן הקלאסי קורס. יש פצצה פיננסית מתקתקת במרכזי הערים הכי יקרות בעולם, ולה קוראים בנייני זומבי. זה בניין משרדים שנראה חי על הנייר, עם חוזים ושכירות שעדיין משולמת, אבל בפועל הוא חצי ריק.
התפוסה הפיזית במגדלים נמוכה מ-50%. לפי דוח של בוסטון קונסלטינג גרופ, משרדים שמוצהרים כמלאים ביותר מ-50% מנוצלים במציאות רק ב-42%, כי אנשים עובדים מהבית. נדל"ן מסחרי שונה ממגורים: החוזים ארוכים, לרוב ל-10 שנים, ואלה שנחתמו לפני עשור נחתמו לפני הקורונה ששינתה את כל עולם העבודה.
כ-60% מחוזי המשרדים בארצות הברית מסתיימים בשלוש השנים הקרובות, ורוב החברות לא מתכננות לחדש.
תחקיר של התוכנית 60 Minutes הראה שבניו יורק בניינים שלמים עומדים חצי ריקים, והשווי שלהם צנח ב-40%. בניין שהיה שווה מאות מיליונים שווה פתאום 40% פחות, כי גם אם הוא מושכר על הנייר, אין בו צורך אמיתי.
כשהערך צונח, נכנסים למה שנקרא Urban Doom Loop, לולאת אבדון עירונית. ערך הנכסים יורד, ואיתו הארנונה, שמבוססת על הערך. העיריות, שמרוויחות הרבה מנכסים מסחריים, מקבלות פחות כסף, השירותים הציבוריים נפגעים, והתושבים בורחים. זה מוריד את הערך עוד יותר, בלולאה שמזינה את עצמה.
על כל זה מרחפים 1.5 טריליון דולר בהלוואות נדל"ן מסחרי שמגיעות לפירעון סופי, מבוססות על נכסים שכבר לא שווים את מה שכתוב. הסכום הזה שווה לתקציב הביטחון של ישראל למשך 15 שנה. הבנקים צריכים להחליט: להכריח את הבעלים למכור ולהכיר בהפסד, או להמשיך להעמיד פנים שהכל בסדר. עד עכשיו הם בחרו להעמיד פנים, אבל זה לא יכול להימשך לנצח.
ב-2025 תל אביב נכנסה לקיפאון, והמחירים בה אפילו ירדו באזורים מסוימים. לפי הנתונים הממשלתיים הרשמיים, תל אביב סגרה את השנה בירידת מחירים של קצת יותר מאחוז אחד, בעוד חיפה סגרה אותה בעלייה של כ-8%.
תל אביב הגיעה לשיא: דירת 4 חדרים ממוצעת עולה שם כ-4 מיליון שקל, עם תשואה של כ-2.5%. באותה דירה בחיפה, במקרה קיצון, המחיר הוא כ-1.9 מיליון שקל, והתשואה כפולה. מקבלים יותר שטח, תשואה גבוהה יותר ופוטנציאל השבחה. חיפה מובילה שוב ושוב את הטבלאות הארציות במכירת דירות יד שנייה.
קודם כל, התחדשות עירונית והשקעה בתשתיות, כשהמטרונית צפויה לשנות את פני העיר. שנית, נגישות: חיפה קרובה יחסית לתל אביב ולמרכז. שלישית, איכות חיים עם ים, תרבות, מסעדות וברים. צוחקים שחיפה היא העיר של המחר כבר 20 שנה, אבל היום היא עיר עם תשתיות של מטרופולין, נמל, אקדמיה ומחירי רצפה. זה אחד המקומות הבודדים בישראל שבהם השכירות מכסה את המשכנתא בתנאי הריבית של היום.
את המכה הגדולה לא עושים במקומות שכבר הצליחו, אלא איפה שיש פער.
השבוע שתי הזדמנויות, ואני כבר אומרת שהן למתקדמים. הראשונה: דירת ענק של 120 מ"ר על חוף הים ממש, עם מרפסת שמש, ותחנת רכבת קלה קיימת במרחק כ-50 מטר. המחיר הוא 18,000 שקל למטר, כלומר 2.2 מיליון שקל, בתוך מתחם פינוי בינוי, עם פוטנציאל שכירות של מעל 10,000 שקל בחודש.
השנייה: בניין שלם למכירה בחיפה. יש בו 75 מ"ר בנויים בקומת קרקע ועוד 75 מ"ר בקומה השנייה, על מגרש של 121 מ"ר בטאבו פרטי. בעבר אושרה בו תוכנית בנייה לחמש קומות, אבל ההיתר הסופי לא שולם, כך שיש אופציה לבנות חמש קומות ולמכור או להשכיר את הדירות, או להישאר על שתי הדירות ולשפץ.
את הבניין השלם אפשר לסגור במחיר של 1.4 מיליון שקל, זול יותר ממחיר של דירה בודדת, צמוד לקו המטרונית ולאזורים מרכזיים.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה