מארק צוקרברג קנה אחוזה "משעממת" ב-23 מיליון דולר, ומאותה סיבה בדיוק ישראלים נוטשים את הפרברים וחוזרים למרכז: הפקקים גונבים את הזמן. השבוע אנחנו מפרקים איך גבעתיים כמעט השיגה את תל אביב, למה שלוש דירות בבאר שבע עדיפות על אחת בתל אביב, ומה אומר דוח הבועות של UBS שהוציא את תל אביב מהרשימה והכתיר את מיאמי.
★ בקיצור
הישראלים נוטשים את הפרברים וחוזרים למרכז בגלל הפקקים, שגורמים למשק נזק של עשרות מיליארדים בשנה. זמן הפך לנכס החשוב ביותר.
גבעתיים כמעט השיגה את תל אביב: הפער התכווץ מ-33% ב-2022 ל-5% בלבד. דירת 4 חדרים בגבעתיים עולה 4.4 מיליון שקל.
דוח הבועות של UBS: תל אביב יצאה מהרשימה לגמרי, ומיאמי תפסה את המקום ה-1 המסוכן בעולם.
מארק צוקרברג קנה אחוזה חדשה בוושינגטון הבירה ב-23 מיליון דולר. ברור שחלקכם יגידו: איזה קשר יש לי אליו, הוא קונה אחוזות בעשרות מיליונים ואני מתלבט על דירת שלושה חדרים בבת ים. אבל הסיפור הזה מספר משהו עמוק על מה שקורה היום, ומורגש מאוד בישראל.
צוקרברג יכול לקנות וילה על הים או בהרי שווייץ, אבל בחר בוושינגטון, 15 דקות מהבית הלבן. למה? כי הוא רוצה להיות קרוב לעבודה. בשנים האחרונות הוא עסוק ברגולציה על טכנולוגיה ובינה מלאכותית, צריך להיות נוכח בפגישות בבית הלבן סביב השעון. יש לו מטוסים והליקופטרים, אבל הוא הבין שהפתרון הכי טוב הוא פשוט לגור צמוד לעבודה.
ובישראל קורה בדיוק אותו דבר. אם פעם אנשים אספו את המשפחה ועברו הרחק מהמרכז לבית מרווח וזול יותר, היום הטרנד מתהפך. הפקקים הורסים את החיים: אנשים מבלים שעתיים שלוש ביום ברכב במקום עם הילדים. מחקרים מעריכים שהנזק הכלכלי מהפקקים הוא עשרות מיליארדים בשנה.
פגשתי רואת חשבון בשם יסמין, אם לשלושה, שגרה בבית מהמם בפריפריה אבל נסעה כל בוקר לתל אביב. היא קמה מוקדם כדי להימנע מהפקקים, לא ראתה את הילדים, ושאלה את עצמה מה הטעם בבית הגדול אם היא בכלל לא נמצאת בו. בסוף המשפחה עברה לדירה קטנה יותר בתל אביב, וכעת יסמין מגיעה לעבודה ב-15 דקות ומרוויחה שלוש שעות ביום.
מה שטוב לצוקרברג, אדם שיש לו הכל ואת היועצים הכי טובים, אולי טוב גם לאדם הפשוט: אחרי הקורונה אנשים כבר לא מוכנים לשרוף את החיים בכבישים.
אם נשאל מה העיר הכי יקרה בישראל, כולם יגידו תל אביב. אבל המלכה עלולה לאבד את הכתר בקרב צמוד. במקום הראשון תל אביב, עם דירת ארבעה חדרים ממוצעת ב-4.65 מיליון שקל. ובמקום השני, צמודה אליה יותר מאי פעם, גבעתיים, עם דירה ממוצעת של 4.4 מיליון. הפער הוא רק 250 אלף שקל, 5% בלבד.
וכאן המפתיע: לפני שלוש שנים, ב-2022, הפער בין תל אביב לגבעתיים היה 33%. שני דברים קרו במקביל. בתל אביב המחירים נעצרו ואף התחילו לרדת, כי אנשים כבר לא יכולים לשלם, הריביות עלו, ויש מלאי דירות שממתין על המדף. ובמקביל גבעתיים עולה, כי אנשים מבינים שאפשר לחצות את הכביש ולקבל את איכות החיים של תל אביב, בפחות כסף. גבעתיים עלתה 24% בשלוש שנים.
במקום השלישי הרצליה, עם 3.9 מיליון שקל לדירה, שעקפה את רמת השרון בזכות אותו חיבור של איכות חיים, קרבה ונגישות. ב-2015 התמונה נראתה אחרת לגמרי: תל אביב הייתה מלכה בודדה הרבה מעל כולן, וגבעתיים נחשבה עיר מנומנמת ומדורגת נמוך. המיקום המרכזי שלה אפשר לה להתפתח, וכשהרכבת הקלה והמטרו יפעלו במלואם, האפקט רק יתחזק.
מי ששומע שהערים האלה מבוקשות עלול לרוץ להשקיע בהן, אבל דווקא כאן הפרדוקס: ככל שדירה יקרה יותר, התשואה משכירות נמוכה יותר. בתל אביב התשואה השנתית היא כמעט כלום, סביב 2% עד 2.5%. מי שקונה שם מהמר על עליית ערך, וזה עבד שנים, אבל עכשיו כשהמחירים יורדים, המשקיעים שהתרגלו רק לעליות נמצאים בבעיה.
ואם נרד לתחתית הטבלה, לעיר הכי זולה מבין הגדולות, נמצא את באר שבע, ושם התשואה כפולה. דירת ארבעה חדרים ממוצעת עולה 1.15 מיליון שקל, והתשואה השנתית כ-4%.
בנק UBS, אחד הגדולים בעולם, מפרסם כל שנה דוח שבודק ערים ושואל שאלה אחת: איפה המחירים התנתקו מהמציאות הכלכלית. בועה מסוכנת היא מצב שבו המחירים כל כך גבוהים שאין להם קשר למשכורות ולשכר הדירה, ומי שקונה בונה על כך שתמיד יימצא מישהו שישלם יותר. בשלב מסוים הבועה עלולה להתפוצץ.
המלכה החדשה של הבועות בעולם היא מיאמי, שם המחירים התפוצצו למעלה למרות ריביות גבוהות, בעיקר בגלל משקיעים זרים. אחריה טוקיו ובמקום השלישי ציריך. לעומתן, ערים שהיו מסוכנות ירדו בדירוג: טורונטו ירדה 7% עד 8% בשנה האחרונה, וגם הונג קונג ירדה.
ב-2022 תל אביב הייתה מסומנת באדום בוהק כבועה מסוכנת. ב-2023 היא כבר הייתה צהובה, ב-2024 ירדה למקום ה-13 בלבד, וב-2025 היא כבר לא בדוח כלל. זה לא אומר שתל אביב לא יקרה, היא עדיין יקרה בטירוף, אלא שביחס לעולם היא כבר לא הכי מסוכנת. השינוי נובע מהריביות הגבוהות ומהמלחמות. למי שקונה זה טוב, המחירים סבירים יותר, ולמי שכבר בעלים ורוצה למכור, זה פחות נוח.
הדוח לא רק מסמן סכנות, הוא גם מסמן איפה יש צמיחה אמיתית שעדיין לא בועה. שני מקומות בולטים: מדריד, עם עלייה של 13% במחירים שעדיין מחוברים למציאות, ודובאי, עם עלייה של 11%. שתיהן לא מוגדרות כבועה.
אבל יש אזהרה לגבי דובאי: ב-2026 צפוי להשתחרר היצע עצום של דירות חדשות, השוק יוצף, וזה ישפיע. שווה לעקוב עד כמה הביקוש יישאר.
המסקנה: זמן הפך לנכס החשוב ביותר. כדאי להשקיע במקומות שנותנים ערך, כלומר חוסכים זמן, קרובים למרכזי תעסוקה ולתחבורה ציבורית. ולהיזהר ממקומות שהמחיר בהם כבר לא מחובר למציאות, כי מה שעולה במהירות יכול לרדת במהירות.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה