הכלל הכי מפורסם בנדל"ן, לוקיישן לוקיישן לוקיישן, מפסיק לעבוד. השבוע אנחנו מראים למה דווקא קריית שמונה, עם אוניברסיטה חדשה ורכבת מהירה של 19 מיליארד שקל, יכולה להיות עסקה מעניינת. למה דירה בלי ממ"ד, עם פער מחירים של 20% עד 30%, היא הזדמנות כלכלית לצעירים. ולמה מיליארדרים כמו צוקרברג שופכים 270 מיליון דולר על בונקרים, ומה זה אומר על ערך הנכס שלכם.
★ בקיצור
קריית שמונה מקבלת אוניברסיטה חדשה, רכבת מהירה של 250 קמ"ש לחיפה ב-35 דקות, ו-19 מיליארד שקל השקעה. התושבים מקבלים זיכוי מס של 15% עד 20%, כ-4,500 שקל נטו בחודש למשפחה.
דירה בלי ממ"ד זולה ב-20% עד 30%. הוספת ממ"ד עולה 130 עד 220 אלף שקל, מעלה את ערך הנכס ב-15% עד 20%, פטורה מהיטל השבחה, וזוכה למימון בנקאי של עד 90%.
מקרה בוחן בצפון תל אביב: הוספת ממ"ד ב-200 אלף שקל העלתה את ערך הדירה ב-590 אלף שקל, רווח נקי של 390 אלף שקל. עליית הערך כמעט פי 3 מעלות ההשקעה.
אני הולכת לסתור עכשיו את כלל הזהב הכי מפורסם של עולם הנדל"ן, אז תתכוננו. לוקיישן לוקיישן לוקיישן. אומרים להסתכל על המיקום הכי טוב שיש, אבל אם נעיף מבט רגע על מה שקורה בקריית שמונה, יכול מאוד להיות שדווקא עם תכנון אסטרטגי נכון נוכל לעשות שם עסקת נדל"ן מצוינת, איפה שאחרים עוד לא קלטו מה הולך.
נכון שאם תגידו שאתם רוצים להשקיע בעיר הזאת, הרבה אנשים ירימו גבה. זה מקום בקו העימות, עם אתגרים ביטחוניים, ואנחנו מכירים את הסיפור. אבל אם נסתכל רגע על הנתונים היבשים כמו שהם, נראה סיפור אחר לגמרי. יש כאן שילוב של כמה דברים מיוחדים שמתרחשים ביחד.
ממש עכשיו הכריזו רשמית שהולכת להיות אוניברסיטת קריית שמונה, טרנספורמציה של מכללת תל חי. זה שינוי משמעותי, כי אוניברסיטה היא רמה אחרת לגמרי. זו התחייבות של המדינה להזרים הון לאורך כל השנים הבאות. זה אומר חוקרים, מרצים, סטודנטים לתארים מתקדמים, אנשים עם משכורות גבוהות שמחפשים דיור איכותי.
בנוסף נבנית רכבת מהירה שתחבר את העיר לחיפה ב-35 דקות ותנוע במהירות של 250 קמ"ש. הבנייה אמורה להסתיים עד 2030, אבל אנחנו גרים בישראל, אז אפשר לשים טווח זמנים. עלות הפרויקט היא כ-19 מיליארד שקל. מה שהמומחים מעריכים הוא שברגע שהנסיעה תהיה קצרה ונוחה, ערך הדירות יקפוץ משמעותית.
וזה לא נגמר כאן. הממשלה שפכה 100 מיליון שקל לפיתוח תחום הפודטק, מתוך רצון להפוך את העיר למרכז עולמי של טכנולוגיית מזון. ומעל הכל, לכל תושב בעיר יש זיכוי מס של 15% עד 20%. למשפחה ממוצעת זו תוספת של כ-4,500 שקל נטו למשכורת בכל חודש.
אוניברסיטה חדשה, רכבת של 250 קמ"ש, מרכז פודטק ו-19 מיליארד שקל השקעה נכנסים לעיר אחת שרוב המשקיעים עוד לא הסתכלו עליה.
אז האם תהיה עליית ערך רצינית בקריית שמונה בשנים הבאות? את זה העתיד יגיד. מה שבטוח הוא שיש כאן הזדמנות השקעה מעניינת בעיר שעוברת פיתוח מסיבי. אבל המשקיע צריך להבין שהוא צריך לנשום עמוק, ושזה כמו להיות שותף לתהליך אסטרטגי ארוך טווח של פיתוח הצפון.
כולם במדינה רוצים דירה, גם הצעירים, אבל לרוב הצעירים אין מספיק כסף. אנחנו כל הזמן מדברים כאן על שיטות ודרכים להשיג דירות במחירים משתלמים, בהנחה, כל מיני טריקים. ואי אפשר שלא לדבר על הטריק הכי פשוט והכי קל שיש: לקנות דירה בלי ממ"ד. אני מדברת על פער מחירים שיכול להגיע לעשרות אחוזים.
ברור שהיום הרבה אנשים, כשהם מחפשים דירה, קודם כל בודקים שיש ממ"ד. זה נהפך לסטנדרט, בטח למשפחות עם ילדים שלא יכולות להתפשר על הביטחון והשקט הנפשי. אבל בשטח קורה משהו מעניין. יש פער מחירים משמעותי בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי. ולא חסר אנשים שיגידו אין מצב, זה מסוכן, בחיים לא אתקרב לדירה בלי ממ"ד.
אבל כמשקיעים אפשר להסתכל על זה אחרת. לא רק על החיסרון, אלא על ההזדמנות הכלכלית. באזורי ביקוש כמו חולון ובת ים, הפער בין דירות חדשות עם ממ"ד לדירות ישנות בלי ממ"ד יכול להגיע ל-20% ואפילו 30%.
אולי בכלל שווה לקנות דירה בלי ממ"ד ואז להוסיף ממ"ד בעצמכם? הדבר הזה אפשרי, וכנראה משתלם יותר ממה שציפיתם. קודם כל צריך להבחין אם מדובר בבית פרטי או בבית משותף.
בבית פרטי זה פשוט יחסית. העלות היא בין 130 ל-180 אלף שקל, והתהליך הבירוקרטי מוסדר ויכול להיות מהיר. הסיבוך מתחיל בבית משותף. שם העלות היא בין 150 ל-220 אלף שקל לדירה, יש עניינים הנדסיים של גובה וגישה, ונכנס כל הכיף של לקבל הסכמה מהשכנים. אגב, אם כמה שכנים בונים ביחד, הם חוסכים כסף יפה.
ברוב המקרים מדובר במהלך כלכלי משתלם, ולעתים קרובות הרווח גבוה מעלות ההשקעה. הוספת ממ"ד היא לא רק שדרוג ביטחוני, אלא תוספת אמיתית לשטח הדירה, לרוב כ-9 מטר. מהערכות שמאים, ממ"ד מעלה את ערך הנכס ב-15% עד 20%.
יש כאן עוד יתרונות: ברוב המקרים בניית ממ"ד פטורה מהיטל השבחה, מה שחוסך כסף משמעותי לעומת הרחבה רגילה של הדירה. יש מסלולים שמזרזים את האישורים הבירוקרטיים בגלל צו השעה, והבנקים יודעים לתת הלוואות ייעודיות שמממנות עד 90% מהעלות. ככל שעלות הוספת הממ"ד קטנה יותר ומחיר הנכס גבוה יותר, כך המהלך משתלם יותר.
קחו מקרה בוחן אמיתי מצפון תל אביב, לפי הערכת שמאי. שווי הדירה לפני ממ"ד: 4,910,000 שקל. שווי הדירה אחרי הוספת ממ"ד: 5.5 מיליון שקל. עליית ערך של 590 אלף שקל, 19%, כשעלות בניית הממ"ד כולל חיזוקים וגמר מוערכת ב-200 אלף שקל.
רווח נקי מיידי של 390 אלף שקל, ועליית ערך שהיא כמעט פי 3 מעלות הבנייה. וזה עוד לפני שדיברנו על שכר הדירה.
הנתונים מראים שבשוק השכירות אנשים מוכנים לשלם הרבה יותר על דירה ממוגנת לעומת דירה בלי פתרון מיגון. הפער בשוק השכירות אפילו גדול מהפער בשוק הקנייה והמכירה. בדיקות שמאות בכמה דוגמאות קונקרטיות הראו עליית ערך של כ-18% בבאר שבע ו-19% בצפון תל אביב אחרי הוספת ממ"ד.
צריך להגיד את האמת. להוסיף ממ"ד, בטח בבניינים עם שכנים שצריך את אישורם ועם אתגרים הנדסיים, זה חתיכת כאב ראש. הרווחיות לא תמיד גבוהה, לפעמים הפרויקטים מורכבים מאוד, ולפעמים בכלל אי אפשר להוציא אותם לפועל בגלל אופן הבנייה. זו פרוצדורה שכרוכה בהתעסקות, ובטח לא מתאימה למשקיעים סולידיים שרוצים לנוח. היא מתאימה יותר למי שיש לו חוש יזמי ולא אכפת לו לדחוף דברים.
רכישת דירה בלי ממ"ד מתאימה קודם כל לצעירים עם הון עצמי נמוך. למשל, עד 250 אלף שקל אפשר לקנות דירה יד שנייה בלי ממ"ד בשכונות ישנות יותר. אחרי הרכישה אפשר לפעול באופן עצמאי ולהוסיף ממ"ד, להשתמש בכל ההקלות, ואפילו לקחת מימון של 90% לצורך זה.
זה מתאים גם למי שמחפש השקעה לטווח ארוך. האסטרטגיה כאן היא לקנות דירה בלי ממ"ד בבניינים עם פוטנציאל התחדשות עירונית ופינוי בינוי. זה דורש סבלנות, יש תקופה עם סיכון ביטחוני כי אין מיגון, אבל כשעוברות כמה שנים, מורידים את הבניין ומקבלים דירה חדשה וממוגנת, קפיצת הערך יכולה להגיע ל-40% עד 70%. ובזמן ההמתנה גם לא צריך לעשות כלום, לא לבנות ממ"דים.
עכשיו למשהו הפוך לגמרי. כשחושבים על הבתים של האנשים הכי עשירים, מה עולה בראש? ארמונות מפוארים באמצע העיר, הכל זהב, פאר של יופי ויוקרה. אבל היום זה הרבה פחות מה שמעניין מיליארדרים. מה שמעניין אותם, ומה שעליו הם מוכנים להוציא הרבה כסף, זה בונקרים, מבצרים, פרטיות ובידוד.
הפרטיות והבידוד משאר האוכלוסייה שווים להם הרבה דולרים. הדוגמה היפה היא אינדיאן קריק, אי מלאכותי בפלורידה עם כוח משטרה פרטי ביבשה, בים ובאוויר, הגנה מוחלטת. ומי גר שם? שכנים נחמדים כמו טום ברידי, ג׳ף בזוס, ומארק צוקרברג שגם מתכנן לעבור לשם.
לצוקרברג יש פרויקט מוגזם בקאואי שבהוואי, שכשומעים את התיאור נשמע יותר כמו מתקן צבאי מבית. מדובר על מתחם של 270 מיליון דולר, אחד הסכומים הגבוהים אי פעם ששולמו על בית שמישהו בנה לעצמו. הוא כולל מקלט תת-קרקעי עצום עם דלתות חסינות הדף, מערכות טיהור אוויר, והספקת מים ואנרגיה עצמאית לחלוטין. אפשר להתקיים שם חודשים בלי קשר לעולם החיצון, ממש כמו תיבת נוח.
אבל זה לא רק עניין של מיליארדרים בארצות הברית. גם בישראל כל אחד רוצה את הבונקר הפרטי שלו. אם פעם מקלט היה מקום שזורקים בו אופניים ועגלות, היום כל אחד רוצה ממ"ד מסודר ונעים. ובעשירון העליון, בסביון ובהרצליה, לא רואים חדר ממ"ד פשוט עם דלת כבדה וחלון מכוער, אלא חללים בעלות של מיליון שקל ומעלה, מעוצבים כאולמות קולנוע או חדרי משפחה יוקרתיים עם מיזוג אוויר.
האובססיה של המיליארדרים לבידוד קצת מזכירה פרנויה. נראה כאילו הם מכינים את עצמם למלחמת עולם, כאילו הם יודעים משהו שאנחנו לא. בנטפליקס אפילו יצאה סדרה חדשה שמתפוצצת, שמראה מיליארדרים שננעלים בבונקר מפואר, ובסוף מגלים שהפכו לעשירים של הפחדים של עצמם.
בפינת הזדמנות מהכוכבים אני מביאה כל שבוע עסקה נבחרת, כזאת שאותרה ונבדקה כמציאה. למצוא מציאות בנדל"ן דורש קשרים עם המתווכים הנכונים, עם עורכי דין ואנשי מקצוע, והמון עבודת שטח כדי להכיר את המחירים בכל פינה.
ההזדמנות השבוע היא דירת 3 חדרים ענקית בבאר שבע, מפס הייצור של הדירות שאנחנו הופכים לשלוש סוויטות וסלון. בסוף התהליך היא מניבה שכירות של 4,200 שקל, והרחוב כולו בהתחדשות עירונית. שווי השוק הנוכחי של דירה כזאת הוא 950 אלף שקל, אבל סך ההשקעה בעסקה, כולל מחיר הנכס, שיפוץ, ריהוט, עורך דין, ליווי והכנסת שוכר, הכל כלול, הוא 830 אלף שקל בלבד.
השווי הצפוי אחרי הפינוי בינוי בעוד כ-5 שנים הוא כמעט 2 מיליון שקל, עם תשואה מעל 6% והכפלה של הכסף בטווח הארוך.
ב-13 במרץ אנחנו עושים סיור שטח בבאר שבע, שבו אפשר לראות את כל שלבי ההשבחה בעיניים, גם אם אתם משקיעים מנוסים וגם אם לא. נדל"ן זה בסוף לבוא ולראות את המציאות ואת הנכסים, לא רק לצפות בסרטונים. ההרשמה פתוחה והמקומות מוגבלים.
ההזדמנות השנייה היום היא למי שמתעניין ביזמות נדל"ן בארצות הברית. ב-24 בפברואר יש סמינר מושקע, מפגש פיזי עם יזמים בעלי ניסיון על עסקאות אמיתיות בארצות הברית, כולל הכלים החדשים של בינה מלאכותית שהם משתמשים בהם. קהילת נדל"ן עם כוכבים קיבלה הנחה של חצי מחיר עם קוד הקופון stars10, וגם כמה כרטיסים חינם.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה