לראשונה בהיסטוריה אפשר להיות בעלים של חלק מדירת יוקרה בתל אביב בפחות ממחיר הקפה החודשי שלכם. הטכנולוגיה נקראת טוקניזציה: חותכים נכס יוקרה למיליוני חתיכות דיגיטליות שכל אחת עולה מאות שקלים. השבוע אנחנו מפרקים איך זה התחיל במלון יוקרה באספן ב-2018, איך בלאקרוק שמנהלת 11 טריליון דולר נכנסה, ומה קורה עם זה בישראל דרך רשות מקרקעי ישראל ופרויקט עדן.
★ בקיצור
היום צריך מיליון שקל מזומן כדי לקנות דירת 3 חדרים בתל אביב שעולה 4 מיליון שקל. דרך טוקניזציה אפשר להתחיל להשקיע בנדל"ן ב-200 שקל בלבד.
המהפכה התחילה ב-2018 במלון סנט רג׳יס באספן, שגייס 18 מיליון דולר ממשקיעים קטנים ב-1,000 דולר לטוקן. הטכנולוגיה סופקה בידי חברה ישראלית.
שוק הנדל"ן המתוקן עבר 25 מיליארד דולר ב-2025. לפי דלויט הוא יגיע ל-4 טריליון דולר עד 2035, פי 8 מערכה של מדינת ישראל.
תארו לעצמכם שאתם בעלים של דירה בתל אביב, ומשלמים על החלק שלכם פחות ממה שאתם משלמים על הקפה היומי. נשמע בלתי אפשרי? יש משהו ענק שקורה עכשיו, וזה לא מבצע זמני או תוכנית ממשלתית כמו מחיר למשתכן, אלא משהו הרבה יותר מהפכני. לראשונה אפשר להיות בעלים של חלק מדירת יוקרה בתל אביב במחיר שלא דמיינתם, ואני מתכוונת לפחות ממחיר הקפה החודשי.
תכירו את גל, הייטקיסט בן 27 שמרוויח 30 אלף שקל בחודש, הרבה מעל הממוצע. לכאורה מצוין, אבל הוא לא יכול לקנות דירה ליד העבודה, כי המחיר הממוצע של דירת שלושה חדרים בתל אביב הוא 4 מיליון שקל, וכדי לקנות צריך מיליון שקל מזומן בחשבון. אפילו גל לא יכול להרשות לעצמו.
עבור רוב האנשים הנדל"ן הפך למועדון סגור שהקירות והמחסומים עליו כל כך גבוהים שאין דרך להיכנס אליו.
אבל יש כמה גמדים קטנים שמתחילים לשבור את הקירות ולהעלים את המחסומים, ולהם קוראים טוקניזציה. במקום לקנות דירה סטנדרטית, גל היה יכול לקנות חלק מדירת שלושה חדרים במגדל היוקרה דיוויד קמפינסקי, שהוא גם מלון וגם מגורים, שדירה בו עולה 18 מיליון שקל. הוא נהנה מהמותג, מהניהול ומהספא שפונה לים, בלי לשלם את הסכום המלא.
חוקי המשחק התחילו להשתנות כבר ב-2018, במלון יוקרה באספן שבקולורדו. המלון, סנט רג׳יס אספן, הוא נכס ששווה מאות מיליוני דולרים. תכירו את סטפן, היזם שמאחוריו. הוא היה צריך 18 מיליון דולר, כ-65 מיליון שקל, אבל לא רצה למכור את כל המלון.
היו לו שתי אפשרויות רגילות: למצוא מישהו עשיר מאוד שיקנה חלק, מה שיכול לקחת המון זמן, או ללכת לבנק ולהתחנן להלוואה תמורת שעבוד המלון. הלוואה של עשרות מיליוני דולרים היא יקרה מאוד, עם ריביות גבוהות, עמלות עצומות, ובנקים שקובעים מה מותר לעשות עם הכסף. סטפן היה תקוע.
במקום למכור אחוז משמעותי למיליארדר או לשעבד לבנק, אפשר לקחת את המלון ולשבור אותו למלא חתיכות קטנות, ולמכור אותן לקונים קטנים. אלה לא מניות או קרן השקעות, אלא אסימונים דיגיטליים, טוקנים, שכל אחד מייצג חלק אמיתי מהבעלות על הקירות, הלובי והמותג. הטכנולוגיה שמאפשרת את זה נקראת בלוקצ׳יין, אותה טכנולוגיה שמאחורי הביטקוין, אבל הפעם היא מייצגת נכס מוחשי ואמיתי.
ופה יש קשר לישראל: חברה ישראלית בשם סוליד בלוק סיפקה את המוח הטכנולוגי למנגנון. התוצאה: כל ה-18 מיליון דולר גויסו במהירות ממשקיעים קטנים מכל העולם, שקנו חתיכה ממלון סופר יוקרתי ב-1,000 דולר בלבד. הם קיבלו לא רק בעלות ורווחים, אלא גם כרטיס כניסה למועדון: 30% הנחה על שהייה במלון והזמנות לאירועים. הגבול בין אורח לבעלים היטשטש.
הסיפור של אספן הוא סיפור על שינוי יחסי כוחות: גם היזם וגם המשקיע הקטן כבר לא תלויים בבנקים. אם עד לפני כמה שנים כל עולם הטוקניזציה נראה כמו המערב הפרוע של צעירים שמתעסקים בקריפטו, היום הגופים הכי שמרנים, אלה שמנהלים את הפנסיות שלנו, החליטו שזה בטוח והם נכנסים.
שוק הנכסים האמיתיים המתוקנים עבר את הסכום של 25 מיליארד דולר, וזה רק הנתון של 2025.
בלאקרוק היא חברת ניהול הנכסים הגדולה והמשפיעה בעולם, מפלצת פיננסית שמנהלת 11 טריליון דולר. בסכום הזה אפשר לממן את כל תקציב הביטחון של מדינת ישראל למשך 360 שנה. הפנסיות של כולנו מושקעות שם, ובלאקרוק כבר נכנסה לשיטה: היא לקחה נכסים אמיתיים והפכה אותם למוצר דיגיטלי שזמין סביב השעון. זה כבר לא קריפטו של ילדים, אלא הכלי החדש של הכסף הכי גדול בעולם.
כבר לפני יותר משנה רשות מקרקעי ישראל, גוף מסורתי ומיושן, פרסמה מכרז. הפעם לא מכרז לבנייה או לקרקעות, אלא מכרז לבלוקצ׳יין, במטרה להקים מערכת לרישום נכסים דיגיטלי, מין טאבו דיגיטלי שמאפשר לקנות נדל"ן בשניות. המערכת כבר בשלבי פיתוח מתקדמים.
במקביל רץ פרויקט עדן של משרד האוצר והבורסה, שכבר סיים פיילוט מוצלח של הנפקת אגרות חוב על הבלוקצ׳יין. בניסוי השתתפו 12 בנקים מובילים מהארץ ומהעולם, כולל גולדמן סאקס, ג׳יי פי מורגן, בנק הפועלים ובנק לאומי. רשות מקרקעי ישראל רוצה לעשות את אותו הדבר לקרקעות.
כאן עולה שאלה: הרי דיברנו על לתת כוח למשקיע הקטן ולהוציא את הבנקים מהתמונה, ופתאום המדינה והבנקים רוצים לקדם את זה. ההבדל מהותי. כשסטפן הציע את המלון שלו בטוקנים, הוא עשה זאת על בלוקצ׳יין ציבורי, בלי רשות מאף בנק, עם חוקים חשופים וברורים לכולם.
אבל הבנקים מקדמים משהו שנקרא שקל דיגיטלי, שהוא בלוקצ׳יין פרטי וסגור שבנק ישראל הוא הבעלים שלו. אז הבנק קובע מי יכול להחזיק ארנק, ויכול להקפיא, לבטל או להעלים עסקה בלחיצת כפתור. פה הכוח כבר לא מחולק שווה בשווה, ואפשר לחזור לסיטואציה שבה יגידו לך שאתה לא מספיק גדול. יש מתיחות גדולה בין הפתיחות והנגישות לציבור לבין משהו שגופים ממשלתיים מתכננים שיהיה מוגבל ובשליטתם.
קודם כל, חשוב לומר שהתחום חדש, החוקים משתנים כל הזמן, ושום דבר כאן הוא לא המלצה. אבל מה שהטוקניזציה מאפשרת זה סף כניסה ששואף לאפס. במקום מיליון שקל שנדרש לדירה בתל אביב, אפשר לקנות נדל"ן מתוקן ב-200 שקל, כך שכל צעיר עם דמי כיס יכול להתחיל.
כדי לקנות דירה בתל אביב צריך מיליון שקלים בחשבון. כדי לקנות נדל"ן מתוקן, 200 שקל.
ולא רק בתל אביב, אפשר לפזר: 500 שקל בתל אביב, 500 בברלין, 500 בניו יורק, 500 במיאמי. תיק נדל"ן גלובלי שעולה בסך הכל 2,000 שקל. יתרון נוסף הוא פסיביות מוחלטת: אין דיירים שמתקשרים, אין תחזוקה, לא צריך לחתום מול עורכי דין. אתם לוחצים, והכסף מגיע, כמו מניות.
הצעד הראשון הוא לבחור פלטפורמה שדרכה קונים טוקן. התחום חדש ואין הרבה שחקנים, אז עדיף פלטפורמה רצינית ואמינה. יש פלטפורמות גלובליות שמציעות נכסים בחו"ל בסכומים קטנים. באחת מהן אפשר לראות אם הנכס במחיר השוק, מתחת או מעל, וזה נגיש מאוד. למשל נכס אקראי אחד מוצג כמוערך ב-14% מתחת למחיר השוק, עם תשואה ממוצעת של כמעט 14%, ו-2,000 טוקנים זמינים שכל אחד עולה 45 דולר.
הצעד השני הוא לבחור נכס. כאן יש את כל השאלות הרגילות של נדל"ן: מה המיקום, האם העיר צומחת, כמה תשואה, מה הסיכונים, ואם התשואה גבוהה מאוד, למה. התשובות מופיעות בצורה נגישה וקל לחקור אותן. אחרי שקונים את הטוקן, אתם בעלים של חלקיק מהנכס, והחלוקה מתבצעת בתדירות גבוהה, לרוב יומית או שבועית, כך שהיתרה גדלה כל בוקר.
הפעם זו פינה מורחבת עם שלוש הזדמנויות. הראשונה: שני קוטג׳ים צמודי קרקע בבאר שבע, שש דקות הליכה מהאוניברסיטה. כל בית עם מגרש של 140 מ"ר, מתוכם 55 מ"ר בנוי, במחיר 615 אלף שקל לקוטג׳, לפחות 30% מתחת למחיר השוק. נכס דומה מושכר ב-3,800 שקל, ואפשר להגיע לשכירות של 3,800 עד 4,000. שיפוץ מלא עולה כ-180 אלף שקל.
לעסקה הזאת יש לא פחות משמונה יורשים, אחד מהם תושב חוץ, ולכן שני הבתים צריכים להימכר בזמנים צמודים. לא חובה לקנות את שניהם, אפשר רק אחד, בתיאום לוח זמנים.
ההזדמנות השנייה, גם בבאר שבע: נכס בתשואה יוצאת דופן של 6.4%, בגודל 103 מ"ר, בתוך מתחם פינוי בינוי שמתקדם משמעותית. מחיר הסגירה 850 אלף שקל, והנכס מושכר ב-4,500 שקל בחודש, מניב מהיום הראשון.
השלישית בבת ים: דירה במתחם מגה של פינוי בינוי, פרויקט דגל של חברת יזמות ענקית. במקום דירת שלושה חדרים של 70 מ"ר מקבלים דירה של 100 מ"ר עם מעלית, מרפסת ומחסן. דירה חדשה במחיר שיווק תעלה כ-3 מיליון שקל, ואת הדירה הזאת אפשר לסגור ב-2.1 עד 2.2 מיליון, פער של 700 עד 800 אלף שקל. הפרויקט ודאי, עם היתר בתנאים ותוכנית אדריכלית מאושרת.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה