לפי נתוני נציבות הסחר הפדרלית של ארצות הברית, הונאות נדל"ן גלגלו לפחות 65 מיליון דולר, ודווקא צעירים בני 18 עד 30 נופלים בפח פי 3 מכולם. השבוע אנחנו מפרקים את שיטות העוקץ החדשות שרצות ברשת: מלכודת בדיקת האשראי, עוקץ המנעול החכם, ודירות רפאים שבינה מלאכותית מייצרת יש מאין. ואז עוברים לטרנד שמשנה את השוק, ה-Co-Buying: קניית דירה עם חברים במקום עם בן זוג.
★ בקיצור
הונאות נדל"ן בארצות הברית גלגלו לפחות 65 מיליון דולר לפי נציבות הסחר הפדרלית, וזה רק מה שדווח. צעירים בני 18 עד 30 נופלים בפח פי 3 מכולם.
גיל רוכשי הדירה הראשונה מתקרב ל-40, ורבע מרוכשי הדירות בארצות הברית הן נשים רווקות. שליש מדור ה-Z פתוחים לקנות דירה עם חברים.
מאז הקורונה יש עלייה של 70% בביקוש למשכנתאות לקנייה משותפת. בישראל יש יתרון מס: כל שותף נחשב יחידה נפרדת עם תקרה נפרדת.
יש משהו שהולך ונהיה יותר ויותר פופולרי, וזה שעוקצים אנשים בנדל"ן, בין היתר בעזרת בינה מלאכותית. ואם זה נשמע לכם לא קשור אליכם כי אתם חכמים גדולים, רק שתדעו: לפי הנתונים האחרונים של נציבות הסחר הפדרלית של ארצות הברית, הונאות נדל"ן גלגלו לפחות 65 מיליון דולר. וזה רק מה שדווח.
ודווקא צעירים נופלים בפח הזה יותר. לא אנשים מבוגרים ולא טכנולוגיים שאתם מדמיינים כתמימים, אלא הפוך: הדור שנולד עם הטלפון ביד, בני 18 עד 30, הם בסיכוי של פי 3 ליפול בפח. הסיבה פשוטה. הם נמצאים בכל הפלטפורמות, מחפשים דירה בפייסבוק, צריכים אותה כמה שיותר בזול, ושם בדיוק מחכים להם הנוכלים עם הכלים והשיטות.
קחו בחור צעיר שמחפש סאבלט בתל אביב דרך הפייסבוק מרקטפלייס. כולם יודעים כמה קשה למצוא סאבלט כזה, ופתאום קופצת מודעה מצוינת. הוא מדבר עם בעל הדירה, וזה אומר לו שיש תור של אנשים, כולם רוצים את הדירה. "אני רוצה לדעת שאתה רציני. כנס ללינק הזה, תשלם כמה גרושים, תוציא דוח אשראי, שאני אראה שהכל תקין."
בארצות הברית זה נשמע לגיטימי לגמרי, שם מקובל מאוד לבדוק דירוג אשראי אחד של השני. אבל הלינק הזה הוא מלכודת. משאירים בו פרטים ונרשמים בלי לשים לב למנוי חודשי יקר שאי אפשר לבטל, והנוכל בצד השני גוזר עמלה על כל נרשם ונעלם. אפשר לעשות ככה כמויות ענקיות של נרשמים בבת אחת.
זאת כבר רמה מתקדמת יותר, והיא מטרידה כי היא מראה כמה קשה להתחמק. אם השתמשתם פעם ב-Airbnb, אולי נתקלתם במנעול חכם עם קוד מספרים שמתחלף לכל אורח. במקומות רבים אפשר לבקש מבעל הדירה סיור עצמי: מקבלים קוד מוגבל לרבע שעה, נכנסים, מתרשמים ויוצאים.
בעוקץ, אתם מדברים עם "בעל דירה" מזויף שלקח מודעה מ-Airbnb, העתיק אותה ופרסם במקום אחר, בפייסבוק, זול משמעותית. אתם לא פריירים, אתם רוצים להגיע ולראות שהכל תקין. אז הנוכל מבקש מבעל הדירה האמיתי קוד לסיור עצמי, שמקבלים אותו בחינם, שולח לכם אותו, אתם נכנסים לדירה, ותוך כדי מעבירים לו סכום כסף גדול. זה עוקץ כפול: נפגעים גם אתם וגם בעל הדירה האמיתי.
אם אתם חושבים שמה שימנע מכם ליפול בפח זה לראות דירה בעיניים, אז אפילו זה כבר לא תעודת ביטוח בימינו.
אז איך בכל זאת נמנעים מהמצבים האלה? יש שלושה דגלים אדומים שחשוב לשים לב אליהם.
הדגל השלישי הוא זה שאני, לצערי, נפלתי בו בעצמי. כשמישהו מבקש כסף בצורה שאין בה שום זכר לתיעוד, זה הרגע לעצור.
כשאתם רואים דירה שהיא לא בפלטפורמה מבוקרת כמו Airbnb אלא בפייסבוק מרקטפלייס, קחו את התמונה של הדירה ותעשו חיפוש תמונה הפוך בגוגל. ככה תמצאו איפה עוד היא מפורסמת. כבר היו מקרים שאנשים גילו שאותה דירה מופיעה בכמה מקומות, במחירים שונים ואפילו בערים וארצות שונות.
אבל צריך לזכור שאנחנו בעידן הבינה המלאכותית. היום נוכלים לא מסתפקים בלגנוב תמונות של נכסים אמיתיים, הם מייצרים בלחיצת כפתור דירות שלא קיימות בכלל, משווקים אותן ומבקשים עליהן מקדמות. וכאן אין ברירה, צריך לחזור לדגלים האדומים.
לא רק הרמאויות התקדמו. אנחנו מדברים גם על מצב חדש של כל מה שקשור לבית ולמשפחה. נשים כבר לא מחכות לטבעת הנישואים כדי לקנות דירה, וכשאין בן זוג, עושים את זה עם חברים או שותפים. בגלל יוקר המחיה והריביות, יותר ויותר אנשים מפסיקים לחכות לאחד או לאחת וקונים דירה עם החבר הכי טוב. קוראים לזה Co-Buying.
גיל רוכשי הדירה הראשונה כבר מתקרב ל-40, ואנשים הבינו שהמתנה לזוגיות כדי להגיע להון עצמי רק מורידה את הסיכוי להגיע בסוף לדירה.
המספרים מדברים בעד עצמם. היום רבע מרוכשי הדירות בארצות הברית הן נשים רווקות שמובילות את המגמה. וכשמסתכלים על הדורות, דור ה-Z לגמרי שם: בניגוד למילניאלס, שסקרים מראים שהם פחות פתוחים לרעיון, שליש מדור ה-Z אומרים שהם רואים בחיוב לקנות דירה עם חברים.
זה מראה שבית כבר מסמל היום משהו הרבה יותר פיננסי מאשר בהכרח להיות הליבה של מערכת יחסים זוגית ונישואים.
עד עכשיו זה אולי נשמע נחמד וחמוד לקנות דירה עם חברים, אבל יש פה אבל גדול, וזה בדיוק השלב שבו אנשים עלולים להיכנס לצרות. כשקונים דירה עם חבר זה הרבה יותר מורכב מאשר עם בן זוג. אין פה "אנחנו יחידה אחת", יש פה שני אינטרסים נפרדים שצריכים לקבל החלטות משותפות.
תחשבו על שתי חברות, נגיד דנה ומיכל, שקנו דירה ביחד. אחרי שנתיים דנה רוצה לשפץ את המטבח ב-50 אלף שקל כדי להעלות את הערך של הנכס, אבל מיכל חוסכת לטיול, היא בשלב אחר בחיים ואין לה שקל מיותר לשים על זה. איך מקבלים את ההחלטה? איך מחלקים את החשמל והארנונה? ומה אם אחת רוצה לגור שם והשנייה רוצה למכור?
צריך לרדת מראש לפרטים הכי קטנים ולהסדיר את הכל. בדרך כלל גם מגדירים תקופה, למשל שלוש שנים, שבהן אי אפשר לפרק את החבילה, כדי לתת להשקעה זמן להבשיל. ואחרי אותה תקופה יש מנגנונים שמאפשרים לכל צד לקנות או למכור את חלקו בצורה הוגנת.
זה לא משפיע רק על ההסכמים המשפטיים, זה משנה איך שדירות בנויות בפועל. במקום דירה עם חדר מסטר אחד וחדר קטן לילדים, בונים דירות עם שני מסטרים: שתי סוויטות זהות, כל אחת עם מקלחת ושירותים, שביניהן חלל משותף. זה מאפשר פרטיות מקסימלית לשני שותפים בוגרים, ונכסים כאלה סופר מבוקשים. כרגע יזמים לא בונים את זה כברירת מחדל, ולרוב צריך לשפץ ולהתאים.
בישראל יש יתרון מיסויי מעניין. כשזוג קונה דירה הם נחשבים תא משפחתי אחד, וכששני חברים קונים, כל צד נפרד, וכך במכירה יש לכל אחד תקרת מס שבח משלו, במקום תקרה אחת משותפת.
מצד שני, המערכת הבנקאית בישראל עדיין מאחור. בארצות הברית, מאז הקורונה, יש עלייה של 70% בביקוש לרכישת דירה עם שותפים, והבנקים כבר יצרו משכנתאות והלוואות מותאמות. אצלנו זה עוד פחות מוכר ודורש יותר בירוקרטיה והתאמות אישיות של ההסכמים.
השבוע, במקום לשלוף עסקה אחת עם מספרים על המסך, אני רוצה לקחת אתכם אליה פיזית. ביום שישי ה-13 במרץ אנחנו עושים סיור שטח בבאר שבע. זאת עיר מאוד מעניינת, יש בה תהליכים שרוב האנשים עוד לא מודעים אליהם, וזה הזמן לבוא ולראות בעיניים מה קורה שם.
הסיור בנוי כמו קו ייצור של עסקת נדל"ן מקצועית, מהרגע שמזהים את ההזדמנות ועד שהכסף נכנס לחשבון כל חודש. תחנה ראשונה: להבין מה זה נכס שמועמד לרכישה ומה זה בכלל דירה מתחת למחיר השוק, מה בודקים ואיך מחליטים. תחנה שנייה: תהליך שיפוץ על אמת, איך לוקחים דירה מוזנחת והופכים אותה למוצר שמכניס כסף. תחנה שלישית: נכסים מניבים אחרי התאמה, עם כל המספרים, כמה עלה, כמה מושקע, כמה נכנס נטו כל חודש.
אחרי הסיור יהיה מפגש נטוורקינג עם נבחרת של מומחים, ותוכלו לשאול כל שאלה. אני שומרת על קבוצה ברמה גבוהה. הרבה אנשים שעשו עסקאות טובות בנדל"ן מספרים שהכל התחיל מרגע נכון, מאירוע, מסיור, משיחה עם הבן אדם הנכון בזמן הנכון.
ואם אנחנו כבר בפריסטייל, בתקופה האחרונה בכל מקום קופצות פרסומות על השקעה בקפריסין, בשלטי חוצות ובאינטרנט. בגלל זה עשיתי פרק שבו הבאתי יזם נדל"ן מהתחום ושאלתי אותו את כל השאלות הקשות. יצאה שיחה עם המון ערך ודברים טכניים מדויקים על השקעה בקפריסין, ואפילו הזדמנות מהכוכבים עם הטבות ייחודיות. מי שרוצה, מוזמן לצפות בפרק הקפריסין.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה