יש שיטה חוקית לקנות דירה ב-70% הנחה, בתנאי אחד מטורף: אתם נכנסים אליה רק כשבעל הבית הנוכחי מת. השבוע אנחנו מפרקים את עסקאות הויאז׳ר, משווים אותן למשכנתא הפוכה בישראל ומגלים מי באמת מרוויח, ומציצים אל עיר העתיד שטויוטה בנתה מאפס, שיודעת על התושבים שלה הכל.
★ בקיצור
ויאז׳ר: קונים דירה ב-50% עד 70% הנחה, אבל מקבלים אותה רק כשבעל הבית הנוכחי הולך לעולמו.
צרפתייה מכרה דירה בויאז׳ר בגיל 90, חיה עד 122, ועורך הדין שקנה שילם פי 2 מהשווי ומת לפניה.
טויוטה בנתה עיר חכמה מאפס ביפן ב-10 מיליארד דולר, שאוספת על התושבים כל נתון: דופק, שינה ואפילו מתי נגמר החלב.
יש שיטה חוקית לקנות דירה ב-50%, 60% ואפילו 70% הנחה, וקוראים לה ויאז׳ר. היא עובדת רק על נכסים קיימים ומוחשיים, לא על דירות על הנייר. וכך זה הולך: דני משלם לתמי, בעלת דירה מבוגרת, סכום התחלתי של כ-30% מהשווי, ואז מדי חודש קצבה קבועה, כמו משכורת קטנה. תמי ממשיכה לגור בדירה שלה בדיוק כמו קודם, והקצבה נמשכת כל עוד היא בחיים. ביום שהיא הולכת לעולמה, דני הופך מיד לבעלים.
למה שתמי תסכים? כי זה דווקא פתרון אלגנטי. מדובר בדרך כלל באנשים מבוגרים שמתקיימים מפנסיה קטנה, חיים בצמצום, ורוצים כסף לטיול, לעזרה לנכדים או להוצאות רפואיות. הם לא הולכים לפתוח אפיק הכנסה חדש ולא רוצים לעקור לשכירות. עם ויאז׳ר הם נשארים בבית שהם אוהבים, ומקבלים כל חודש עוד כסף ביד לכל מטרה.
הקונה הוא מישהו עם מזומן, אורך רוח וסבלנות לטווח הארוך, וגם קצת אוהב סיכון. כי הסיכון פועל לשני הכיוונים: הזקנה שחתמה יכולה למות תוך שנה, ואז קניתם נכס בהנחה קיצונית, או לחיות שנים רבות, ואז שילמתם הרבה מעבר לשווי. אף אחד לא יכול להבטיח מתי זה יקרה, וזה מה שהופך את העסקה לחיים על הקצה.
הדוגמה המפורסמת ביותר היא צרפתייה שמכרה את דירתה בויאז׳ר בגיל 90 לעורך הדין שלה, אדם שהבין היטב איך נדל"ן עובד וחישב שעשה עסקה מצוינת. הוא שילם את הסכום הראשוני והמשיך לשלם קצבה חודשית, וחיכה. אבל היא פשוט לא הפסיקה לחיות. היא הגיעה לגיל 122, אחת המבוגרות בעולם. עורך הדין נפטר לפניה, אחרי ששילם כבר יותר מפי שניים משווי הדירה, והאלמנה שלו נאלצה להמשיך לשלם.
הסיכון הזה יכול גם ללחוץ אנשים למקומות רעים. במקרה אחר, אישה בת 92 נחנקה למוות מעוגייה שהביא לה מי שקנה את ביתה בויאז׳ר 25 שנה קודם לכן, אחרי שהעסקה כבר הפכה להפסדית עבורו. הפרשה הפכה לחקירת רצח, ובסוף בית המשפט קבע רשלנות ולא זדון. ברוב המקרים כמובן זה לא מה שקורה, אחרת השיטה לא הייתה מתקיימת, אבל הסיפורים מראים עד כמה היא יכולה לייצר סיטואציות בעייתיות.
בישראל עסקת ויאז׳ר אפשרית משפטית בין שני בגירים, עם זכות מגורים והערת אזהרה בטאבו, אבל בפועל מסובכת: יש סוגיות מיסוי, ואפשר לטעון לניצול מצוקה של זקן ולבטל את ההסכם. יש כאן חלופה חוקית ופשוטה יותר, משכנתא הפוכה, שהיא כמעט ההפך: הזקן לא מוכר את הבית, אלא לוקח הלוואה כנגדו.
את ההלוואה לא מחזירים כל חודש, אלא רק כשהבעלים מוכר, עוזב או הולך לעולמו, והדירה אף עוברת בירושה לילדים. צריך להיות בגיל 55 עד 60 ומעלה, וככל שמבוגרים יותר מקבלים יותר כסף. את זה נותנות בעיקר חברות ביטוח והשקעות כמו כלל, הראל והפניקס, פחות הבנקים.
רותי בת 70 מחיפה, דירה ששווה 2 מיליון שקל ופנסיה קטנה, לוקחת חצי מיליון שקל בלי להחזיר כל חודש. אבל על הסכום רצה ריבית של כ-5%, שמצטברת בשקט מדי יום. אם רותי חיה עוד 15 שנה עד גיל 85, חצי המיליון הופך לחוב של יותר ממיליון שקל.
כשמוכרים את הדירה ב-2 מיליון, מחזירים לגוף המממן את המיליון ומשהו, ולילדים נשארים כ-960 אלף שקל בלבד. הבנק נתן חצי מיליון וקיבל בחזרה יותר ממיליון. אולי רותי לא מכרה את הדירה, אבל היא ויתרה על חלקה.
נחשב את אותו מקרה. אם רותי מוכרת בויאז׳ר, היא מקבלת מקדמה של לפחות 600 אלף שקל ועוד קצבה של 6,000 שקל בחודש כל עוד היא חיה. על פני 15 שנה זה 600 אלף ועוד 6,000 כפול 180 חודשים, כלומר עוד מיליון. סך הכל נכנס לכיס של רותי מיליון ו-680 אלף שקל.
במשכנתא הפוכה, לעומת זאת, רותי קיבלה חצי מיליון ולילדים נשארו כ-960 אלף, סך הכל מיליון ו-460 אלף. אז גם בתרחיש הפחות טוב, בויאז׳ר הצד של רותי מרוויח יותר.
הערים שאנחנו גרים בהן עמוסות בפקקים, רעש ובנייה עקומה, וטויוטה החליטה לבנות מאפס. בהשקעה של 10 מיליארד דולר הם הקימו עיר שלמה ביפן בשם וובן סיטי, למרגלות הר פוג׳י. במקום רחוב אחד יש שלושה: אחד למכוניות אוטונומיות מהירות, אחד לכלי רכב קלים, ואחד שכולו פארק להולכי רגל. המשלוחים ופינוי האשפה עוברים ברשת נסתרת מתחת לאדמה, כך שלמעלה נשאר שקט.
בתוך הבתים יש חיישנים לכל דבר: הבית עוקב אחרי הבריאות, הדופק והנשימה שלכם, המקרר מזמין חלב כשנגמר, ורובוטים מקפלים כביסה. כרגע גרים בעיר כ-100 איש, כולם עובדי טויוטה ומשפחותיהם, והיא אוספת על כל אחד מהם כל נתון: מתי קמים, מה אוכלים, כמה ישנים ומה קצב ההליכה. מי שביקר מספר על תחושה מצמררת של עיר שדופקת כמו שעון אבל לא מרגישה כמו מקום שחיים בו.
ולנו בישראל יש כאן הזדמנות אמיתית: שטחים פתוחים ענקיים בנגב ומוח טכנולוגי חזק. אפשר לבנות עיר מעבדה שתיתן דוגמה לעולם, במקום לשים פלסטרים על בעיות של ערים ישנות.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה