דירה בהנחה היא הקזינו של המדינה. בג"ץ עצר שוב את ההגרלה של כמעט 8,000 דירות ועשרות אלפי משפחות מחכות. ובינתיים, הטריק על דירה זולה מכונס נכסים? לא בהכרח עובד. ראינו עסקאות שנמכרו 10% מעל מחיר השוק. שלושה סיכונים שחייבים לדעת. ולמה בלוס אנג׳לס נבנו רק 12 בתים בשנה וחצי אחרי השריפות, ואיך הבנייה המוכנה כבר משנה את המשחק בישראל.
★ בקיצור
דירה בהנחה: בג"ץ עצר שוב את ההגרלה של כמעט 8,000 דירות. דירת 100 מ"ר שמחיר השוק שלה 2.2 מיליון מוצעת בהגרלה החל מ-1.38 מיליון
כונס נכסים אינו מציאה אוטומטית: 8% מתחת לשוק אצל המוצלחים, אבל גם 10%-15% מעל השוק אצל הנכשלים. AS-IS, חובות ארנונה, ומשכנתא מסובכת
אחרי השריפות בלוס אנג׳לס נבנו רק 12 בתים בשנה וחצי. בישראל אקרשטיין הקימה שכונות בחצרים וברוחמה תוך חצי שנה בלבד
איך מהדבר האפור והבירוקרטי והמשעמם הזה נוצרה עכשיו טלנובלה שלמה? אנחנו בסיטואציה שעשרות אלפי משפחות ישראליות יושבות עם המסמכים מוכנים, מחכות להירשם להגרלה שיש סיכוי שתשנה להן את החיים. ב-15 באפריל הייתה אמורה להיפתח ההרשמה להגרלת הענק של דירה בהנחה. כמעט 8,000 דירות בערים מבוקשות בהנחות ענק.
דירת 100 מ"ר שמחיר השוק שלה הוא 2.2 מיליון שקל מוצעת בהגרלה החל מ-1.38 מיליון. הנחות של מאות אלפי שקלים, הנחות כל כך גדולות ולפעמים לא הגיוניות שממש קוראים לזה קזינו. מי שיש לו מזל יכול לזכות בסכום כסף משמעותי, ברמה של מיליון שקלים הטבה מהמדינה.
זאת לכאורה התשובה של ישראל ליוקר הדיור ולחוסר היכולת של משפחות לקנות דירה. ובמקום לתת פתרונות שיעזרו לכלל הציבור, נותנים הגרלות שבסוף זוכים בהן מעטים.
ההגרלה נעצרה ממש ברגע האחרון, והסיבה הייתה דווקא ניסיון לפרגן. עד היום בכל עיר היו תנאים שונים בהקשר של ההטבה בהגרלות לאנשי מילואים. בחלק מהמקומות היו שמורות 50% מהדירות בהנחה לאנשי מילואים, ובחלק זה היה 35%.
באו ואמרו: עוצרים את הכל, קובעים רף אחיד. תמיד 50% מכל הגרלה. בלי הבדל אם מדובר במרכז או פריפריה, בלי קשר לאיזה עיר מדובר. 50% משוריינים למשרתי ומשרתות המילואים. המהלך היה אמור להעביר יותר מ-1,100 דירות ישר למילואימניקים.
היה רק צריך לחכות שמועצת מקרקעי ישראל תאשר את המהלך באופן רשמי, וזהו. אבל יום אחד בלבד אחרי ההחלטה של המועצה, בג"ץ התערב והכל נעצר שוב.
מסתבר שההחלטה על 50% גורפת בכל מקום הייתה לא בדיוק ככה. חוץ ממקומות שיש בהם ריכוז חרדי גדול יותר, כמו קריית גת, מערב ובית שמש. שם החריגו והשאירו את הסף הנמוך של 35% למילואימניקים בלבד. ההסבר: כדי לשמר את האופי של השכונות.
מה שבג"ץ טוען הוא שאסור לכלול משתמטים מגיוס בהגרלות מהסוג הזה. כרגע הכל נעצר שוב, וצריך לבדוק עד כמה זה חוקי. אם כי בינינו, אפשר פשוט להשתמש בכל מיני קלפים פוליטיים, לפתור את זה ולהתקדם הלאה.
יש פה דיליי. זאת הזדמנות להתארגן על תעודות הזכאות להגרלה, ולעבור על רשימת הערים שכלולות בה. מתוכן אפשר לבחור רק שלוש ערים שמעניינות אתכן.
דבר שחייבים לדעת לפני שנרשמים: אם זכיתם, הדירה נעולה למכירה למשך חמש שנים מקבלת המפתח, או שבע שנים מהזכייה.
מותר לכם להשכיר את הדירה, אסור לכם למכור אותה. מי שזוכה חותם על מחויבות שיש לה טווח מסוים. אם המטרה היא לגור או להשכיר, מעולה. אם המטרה היא לזכות, למכור תוך שנתיים ולעשות פה רווח, זה לא יעבוד.
בעידן שבו אנשים כבר הרימו ידיים, אולי שהם יזכו באיזו הגרלה מהמדינה, יש דרך אחרת לקנות דירה משמעותית מתחת למחיר השוק, שפשוט לא מספיק מדברים עליה. כונס נכסים.
תארו לעצמכם משפחה. לפני שבע שנים הם קנו דירה בקריית ביאליק, לקחו משכנתה של מיליון 300,000 שקל מהבנק, שילמו את ההחזרים שנתיים-שלוש, הכל היה בסדר. ואז משהו קרה. לא משנה תכלס מה הסיבה: איבדו עבודה, גירושים, העסק קרס. המשפחה הפסיקה לשלם.
במצב כזה הבנק לא קופץ מיד ולוקח לכם את הבית. הוא שולח מכתבים, מנסה להגיע להסדר. אבל יש שלב מסוים שאם עוברים אותו ולא מוצאים פתרון, כל הסיפור מגיע לבית המשפט.
בית המשפט בודק את העניין ומכריע שהדירה תימכר כדי שהכסף יעבור לבנק לכסות את החוב. אגב, מה שעובר את הסכום חוזר לבעלים. ואז ממנים את כונס הנכסים. בדרך כלל מדובר בעורך דין שזה התפקיד שלו.
הכונס הוא לא חבר שלכם. הוא לא בצד שלכם, הוא גם לא בצד של הבעלים של הבית. הוא בצד של המערכת.
התפקיד שלו הוא למכור את הדירה במחיר הכי גבוה שאפשר. שימו לב לנקודה הזאת: המחיר הכי גבוה שאפשר. לא הדרך הכי מהירה, לא הדרך הכי קלה. הדרך שבה מקבלים את המחיר הכי גבוה. המטרה: להוציא מהדירה את המקסימום ולהעביר את הכסף לבנק.
אם הכונס היה יכול למכור למישהו פרטי במחיר נמוך, אולי לחבר או בן משפחה, בית המשפט מתערב ואומר: לא. הדירה צריכה להיות מוצעת לכולם. כל אחד יכול להגיש הצעה, ומי שיציע הכי הרבה כסף יזכה.
בגלל זה כשכולם מגישים הצעות באותו זמן, יש מה שנקרא התמחרות, מין מלחמת מחירים. וההתמחרות בנויה במכוון כדי לדחוף את המחירים למעלה. זו גם הנקודה שבה הקונה הפשוט מתחיל לאבד את זה.
אתם רואים הודעה, בעיתון או באתר. הדירה מתפרסמת עם תיאור בסיסי, בלי יותר מדי מידע. כתובת ומחיר של הערכת שמאי שהכונס הזמין. אחר כך הולכים לראות את הדירה, מפגש קבוצתי קצר, לא יסודי בכלל. אנשים מגיעים, רואים את הדירה שתיים-שלוש דקות, ופשוט מגישים הצעה בלי לבדוק יותר מדי.
מגישים הצעה בכתב עם צ׳ק פיקדון רציני, 10,000 שקלים, לפעמים יותר. אם זכיתם ולא תשלמו, הצ׳ק הולך לכונס. אחר כך, אם יש עוד מתמודדים (ובדרך כלל יש), נכנסים להתמחרות. כולם מתכנסים יחד, כל אחד מעלה את ההצעה בתורו, עד שמישהו עוצר. האחרון שעצר זוכה.
החלק האחרון הוא בית המשפט שצריך לאשר סופית את ההצעה. ברוב המקרים זה רק קטע פורמלי. אבל לא תמיד. בית המשפט יכול לדחות את העסקה אם הוא חושב שהמחיר נמוך מדי.
אחרי שמבינים איך זה עובד, יש כמה סיכונים שחייבים להכיר. הם לא מופיעים בפרסומת, ולא מסבירים אותם במפגש הקבוצתי הקצר.
אתם קונים את הדירה כמו שהיא. מה יש, זה מה יש.
אולי אתם מכירים את חוק הגנת הצרכן ואיסור ההטעיה, שאסור למכור משהו מקולקל. אבל לחוק הזה יש החרגה: הוא לא חל על רכישות שמתבצעות דרך ההוצאה לפועל. כונס הנכסים פטור מהחובה לגילוי נאות על מצב הנכס והליקויים בו. גם אם הוא יודע שיש בעיה, הוא לא חייב לגלות.
מה זה אומר בשטח? אם אחרי הקנייה גיליתם נזילה בצנרת, רטיבות בקיר או מזגן הרוס, זאת הבעיה שלכם. אין למי לבוא בטענות. ואל תחשבו שבביקור הקצר באמת יש סיכוי לעבור על כל הדירה ולבדוק כל פרט. זה ההיפך מקנייה רגילה, שבה המוכר חייב לפי חוק לגלות פגמים שהוא יודע עליהם.
לפעמים מגלים רק אחרי הקנייה שהדירה מגיעה עם חובות ישנים: ארנונה, מים ועד בית. סכומים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים. צריך לדעת לבדוק את זה לפני, לא אחרי.
הבנקים לא בדיוק אוהבים את כל העניין הזה. לקבל משכנתא על דירה מכונס נכסים יכול להיות יותר קשה, כי גם הבנק רואה בזה סיכון. צריך להיות מוכנים לאופציה של מימון אחר, או הון עצמי יותר גבוה ממה שתכננתם.
הנתון הכי משמעותי מפתיע אנשים. כולם בטוחים שדירה מכונס נכסים היא תמיד מתחת למחיר השוק. זה לא נכון. ראיתי דוגמאות של דירות שנמכרו ב-8% מתחת למחיר השוק, ואלו באמת עסקאות מוצלחות מאוד. אבל ראיתי גם דירות שנמכרו ב-10% ולפעמים אפילו 15% מעל למחיר השוק. בכונס נכסים, במקום שאמור להיות הזדמנות מיוחדת.
מכנסים את כל מי שנתן הצעה על הדירה לריב במהלך התמחרות. נוצרת דינמיקה של קרב על המחיר, שכל אחד צריך בתורו להיות ראוי לזכות. זה נשמע הזוי אבל אנחנו בנויים ככה, והפסיכולוגיה הזאת מיושמת בעוד הרבה מקומות כדי לגרום לנו לשלם יותר.
הרוכשים שוכחים לאיזו מטרה הם התכנסו מלכתחילה, לרכוש דירה בצורה מאוד מאוד זולה. אנשים אוהבים לקנות, אבל שונאים שמוכרים להם. ובהתמחרות אנחנו קונים על דעת עצמנו, אף אחד לא מוכר לנו. זה גורם לנו לשכוח לאן הגענו ולמה, ולהעלות את המחיר שאנחנו מוכנים לשלם.
המידע פומבי וגלוי. לפי החוק צריך לפרסם בעיתונות לציבור על המכרזים: ידיעות אחרונות, ישראל היום, במוספים הרלוונטיים של כלכלה ונדל"ן. אגב, יש מלא אתרים שמציעים מידע על כונס נכסים. מצאנו פה עוד מישהו שמרוויח על זה כסף טוב. כל האתרים האלה מציעים מנוי בתשלום בשביל לקבל גישה למאגרים, והם מנגישים את המידע בצורה נוחה. אבל שימו לב שכל המידע כבר קיים בפומבי. אם אתם רוצים אותו, אתם יכולים למצוא לבד.
חדשות מאחרונה: עורך דין שמונה ככונס נכסים כדי למכור דירה, טען שהוא רוצה שכר טרחה גבוה במיוחד של 118,000 שקל. כי כמובן שכונסי נכסים לא עושים את זה בהתנדבות, וכשהם מצליחים למכור הם מקבלים נתח יפה. אבל מה שקרה: אותו עורך דין לא הצליח למכור את הדירה.
הוא טען שעשה מאמצים עצומים ובגלל זה מגיע לו שכר טרחה משמעותי. בפועל בית המשפט לא התרשם, וקבע שמגיע לו בערך 90% פחות ממה שביקש. השכר שהוא יקבל יהיה באזור ה-13,000 שקל. זה ממחיש כמה כל הסיפור של כונס נכסים הוא לא כזה ברור, די אפור ולא יציב.
השורה התחתונה על כונס נכסים: פעם זה היה יכול להיות אחלה עסקה, כשלא היה עידן שהכל כל כך נגיש ומודע. היום זה סיכון גדול שהרבה פעמים לא שווה את זה.
לפני קצת יותר משנה היו שריפות ענק שהשמידו אזורים שלמים בלוס אנג׳לס , עיר מהיקרות בארצות הברית, עם שכונות יוקרה. בתים של אלפי משפחות פשוט הלכו ברגעים. עכשיו, יותר משנה אחרי, חייבים לקלוט את הנתון הזה:
בכל התקופה הזאתי, כמעט שנה וחצי, נבנו פחות מ-12 בתים.
ואנחנו לא מדברים על איזו מדינה מסכנה ומיושנת. זאת קליפורניה, אחת הכלכלות הגדולות בעולם, עם מערכת רגולציה משוכללת, בנקים חזקים, חברות בנייה ענקיות. ובכל זאת, אחרי אסון כזה גדול, בנו שם בכל הזמן הארוך הזה בקושי 12 בתים.
הרבה בעלי בתים היו תת-מבוטחים מלכתחילה. הסכום שהם היו מבוטחים בו פשוט לא תאם את השווי האמיתי של הבית. בנוסף, בשנים האחרונות הרבה חברות ביטוח נסוגו מהאזורים שחששו בהם משריפות בקליפורניה. עשו אחורה פנה וביטלו את הביטוחים, או צמצמו אותם קיצונית.
נוצר מצב שהרבה תושבים נשארו רק עם תוכנית הביטוח של המדינה, ה-FAIR Plan. ביטוח בסיסי מאוד שבקושי מכסה משהו. ולהרבה אנשים בשכונות האלו פשוט לא היה את הכסף לבנות עכשיו מחדש בית.
3% מבעלי הבתים השרופים שנפגעו בשריפות פשוט וויתרו, הרימו ידיים, ומכרו את המגרש הריק של מה שפעם היה הבית שלהם, בחצי מחיר לתאגידים גדולים, ועזבו את האזור.
חוץ מהביטוח, יש גם את כל מה שקשור לבירוקרטיה. ועדות תכנון, היתרים, אישורים, בדיקות. תהליך שלוקח המון זמן גם בימים רגילים, אבל בזמן משבר יש עומס עוד יותר משמעותי על המערכת.
יש בארצות הברית מילה לזה: הסרט האדום. שרשרת של אישורים ובדיקות שאולי כל אחד מהם לבד עוד איכשהו הגיוני, אבל ביחד הם הופכים כל פרויקט לבלתי אפשרי בלוח זמנים סביר. בפועל, אנשים נתקעים בלי מספיק כסף לבנות ובלי אפשרות בכלל להגיש תוכניות במהירות מספקת.
תוסיפו לזה את העלייה במחירים, את האינפלציה בחומרי בנייה, את המחסור בעובדים, ואתם מקבלים את הנתון. 12 בתים בכל שנה וחצי.
המושל של קליפורניה הסתכל על המצב, שנראה די כמו מחדל, והכריז על מהלך טכנולוגי של שינוי שיטת הבנייה, לבנייה מוכנה, שקוראים לזה Prefab. הרעיון פשוט אבל די מהפכני: במקום לבנות את הבית לבנה אחרי לבנה בשטח על המגרש עצמו, עם פועלים, הבית מיוצר במפעל.
יוצרים יחידות שלמות, קומות שלמות, וכל זה מגיע מוכן על משאית. מרכיבים את זה באתר בתוך כמה שבועות. המושל גם חתם על צווים שעוקפים את הסרט האדום של ועדות התכנון, ומקצרים את שרשרת האישורים. התוצאה: הזמן מתקצר פי שלושה. כרגע אנחנו עוד בשלבים הראשונים של המהלך, אבל זה כן מראה שדברים התחילו לזוז.
חייבים להסתכל על זה בישראל, כי גם לנו יש את האסונות שלנו. מקומות שבהם בתים רבים נהרסו, בין אם בצפון ובין אם בדרום. השיטה הזאת לא רק רלוונטית, היא כבר קורה אצלנו ממש עכשיו.
חברה כמו אקרשטיין הקימה למפוני בארי וכפר עזה שכונות שלמות בחצרים וברוחמה, תוך חצי שנה בלבד אחרי המלחמות.
ושתבינו, לא מדובר על איזה מבנים מסכנים. אלא ממש וילות מודרניות, שאנשים גרים בהן עכשיו. כשמדברים על בתים מוכנים, אולי חושבים על קרון או משהו מתפרק ועלוב. זה לא מה שקורה פה. זה וילות מודרניות, בתים שלמים, מעוצבים מהמם, עם גימור איכותי, וכל מה שמצופה מבית שאמור לעמוד למשך דורות. ההבדל הוא פשוט איפה הבית הזה נבנה: במפעל או על השטח. ההבדל הזה יוצר הבדל של זמן, כסף ומספר עובדים, אבל לא של איכות.
כאן יש שכבה נוספת משמעותית. ממש מחברים ממ"ד לשלד של אותו בית מוכן. כבר היום קיים בפיקוד העורף מסלול מהיר שאפשר לדווח עליו, בלי להמתין חודשים לוועדות, כדי להוסיף ממ"ד לבית מוכן.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה