נועם ויתר על מקדמה של 200 אלף שקל ואמר לקבלן "שמור לעצמך". לפי אגף הכלכלן הראשי כבר בוטלו מאות עסקאות במבצעי 10-90, והמספר מכפיל את עצמו כל שלושה חודשים. השבוע: למה הגל האמיתי עוד לפנינו, איך חוק הממ"ד החדש עצר פרויקטי התחדשות עירונית שלמים, ואיך הבית של שוברים שורות צנח מ-4 מיליון דולר ל-400 אלף בגלל פיצות.
★ בקיצור
לפי אגף הכלכלן הראשי בוטלו 562 עסקאות שנקנו ב-2024 ועוד 132 שנקנו ב-2025, מספר שמכפיל את עצמו כל שלושה חודשים. רובן דירות שעדיין בבנייה, כך שהגל הגדול עוד לפנינו
חוק הממ"ד החדש הגדיל את הממ"ד מ-9 ל-15 מ"ר בחינם, אבל בפרויקטים בסוף התכנון הוא יצר סכסוכים ועצירות של שנה עד שנתיים
הבית של שוברים שורות הוצע ב-4 מיליון דולר, פי 10 משוויו, צנח ל-400 אלף דולר ובסוף נמכר לסטרימר בכ-1.3 מיליון, אחרי שמעריצים הציפו את השכונה בפיצות
נועם קנה דירה לפני שנה ושילם מקדמה של 10%, בסך הכל 200 אלף שקל. הדירה עדיין בבנייה, הוא לא קיבל מפתח ולא הגיע לשלב התשלום הגדול. ובכל זאת נועם בא לקבלן ואמר: שמור לעצמך את ה-200 אלף, אני בחוץ. והוא לא לבד.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי באוצר, בוטלו 562 עסקאות של דירות שנקנו ב-2024, ועוד 132 עסקאות של דירות שנקנו ב-2025. המספר מכפיל את עצמו כל שלושה חודשים.
ב-2022 הריבית עלתה ואנשים הפסיקו לקנות, כי המשכנתאות נהיו יקרות. הקבלנים מצאו פתרון יצירתי: לשלם סכום קטן בהתחלה, 10%, ואת שאר ה-90% רק כשהדירה בנויה, בעוד שנים. זוגות כמו מיכל ודני אמרו לעצמם שעד אז הריבית תרד וההחזר יחזור להיות נורמלי.
חלק גדול מהקונים היו בכלל משקיעים, שתכננו לשלם רק את ה-10% ולמכור את הזכות לדירה למישהו אחר לפני התשלום הגדול, בהנחה שהמחיר יעלה. אבל השוק לא התפוצץ למעלה, הוא קפא ואפילו ירד. עכשיו הם צריכים להביא מיליונים לתשלום הגדול ולהתחיל בהחזר חודשי של כ-10 אלף שקל.
רוב הדירות שנמכרו בשיטה הזאת עדיין בבנייה. אנשים אחראים שמבינים שלא יעמדו בתשלום מבטלים כבר עכשיו, עוד לפני שהגיעו לשלב המסירה והמשכנתא. אם בהתחלה הביטולים היו באזורים בעייתיים בדרום, כרגע זו כבר תופעה שרואים גם במרכז.
גם הבנק מוסיף ללחץ: הוא מעריך את הדירה בסכום נמוך יותר, ולכן לא מאשר משכנתא מלאה. הרוכשים נדרשים להוציא מהכיס עוד מאות אלפי שקלים שלא תכננו.
דווקא עכשיו אפשר למצוא מחירי תחתית, גם אצל קבלנים שזקוקים לתזרים וגם אצל רוכשים שמוכנים למכור בהפסד. ההבדל: לרוכש יש קנס בגובה המקדמה. אם הקנס הוא 10% בלבד, אין לו סיבה להתאמץ למכור בפחות מזה, הוא פשוט יוותר על הכסף. אם המקדמה שלו 20% או יותר, הוא הרבה יותר תקוע ומוכן להתגמש.
בעקבות המלחמה אישרו במהירות אפשרות להגדיל את הממ"ד מ-9 ל-15 מ"ר, בחינם, ולהוסיף אותו לדירה. הממ"ד הפך לסוג של יחידת מאסטר שנוח לשהות בה שעות. על כל זה המדינה נותנת גם פטור מהיטל השבחה, כדי לעודד לבנות כמה שיותר. אבל כאן נוצרה תקלה.
משה גר בבניין ישן בבת ים, בלי הכסף או הידע להרוס ולבנות מחדש. היזם רוני לוקח על עצמו את כל הפרויקט: התכנון, עורכי הדין, הבנייה והסיכון הכלכלי. בתמורה הוא מוכר בשוק החופשי את הדירות הנוספות שהוא בונה בקומות החדשות. פרויקטים כאלה לוקחים בממוצע בין 7 ל-12 שנים רק לעבור את הבירוקרטיה.
הפרויקט של משה הגיע סוף סוף לסוף התכנון, ואז צץ חוק הממ"ד החדש ואמר: אם תעצרו ותפתחו את התכנון מחדש, תקבלו עוד מטרים. אבל לפתוח תכנון מחדש עוצר את הבנייה בשנה עד שנתיים.
וכאן הפיצוץ. משה, שגר בבניין המתפורר וחיכה 12 שנה, רוצה להתקדם לדירה חדשה. ססון, שהוא משקיע ולא גר בבניין, רואה רק את הכסף: התוספת שווה לו עוד 150 אלף שקל, אז הוא מוכן לחכות עוד שנתיים. והיזם רוני? הגדלת הממ"דים יכולה להוסיף לו כמעט 100 מיליון שקל בפרויקט של מאות דירות, בעלות זניחה. אבל בתקופה של ריביות גבוהות וקונים שנעלמו, יש יזמים שמשתמשים בחוק כדי לגרור רגליים ולא לעלות על הקרקע.
לפני כן דיברנו על נדל"ן ויראלי, שנכס עם סיפור מיוחד יכול להכניס יותר מהממוצע. הסיפור הזה הפוך. כשצילמו את הסדרה שוברים שורות, ההפקה צילמה רק את חזית הבית של ג׳ואן בניו מקסיקו, בית שהיא חיה בו כמעט כל חייה. בפנים בכלל צילמו באולפנים.
כשהסדרה הפכה לתופעה עולמית, מעריצים הציפו את השכונה השקטה. אלפי אנשים הגיעו מדי יום להצטלם, זרקו פיצות על הגג כדי לשחזר סצנה מפורסמת, ושלחו חבילות על שם הדמות הראשית. המשפחה נאלצה להקים גדר גבוהה, ובסוף ג׳ואן החליטה למכור את הבית שגרה בו כל חייה.
הבית הוצע בינואר 2025 ב-4 מיליון דולר, פי 10 מהשווי האמיתי בשכונה. הוא לא נמכר, המחיר צנח ל-400 אלף דולר, ובסוף נסגרה עסקה בכ-1.3 מיליון דולר עם יוצר תוכן שרוצה להפוך אותו לאטרקציה.
הלקח: אם יש לכם נכס ויראלי, כדאי לדעת לעשות ממנו כסף, להפוך אותו לאטרקציה או לדירת נופש מיוחדת. אבל אם אתם רק רוצים לגור בו בשקט, כנראה שהדברים לא ילכו לפי התוכנית. ולפני שאתם מאשרים להפקה לצלם את הבית שלכם מבחוץ, כדאי לחשוב פעמיים.
דירת 3 חדרים גדולה, 78 מ"ר, בתהליך התחלתי של פינוי בינוי, באזור משולב של סטודנטים וזוגות צעירים עם פארקים ומרכזים מסחריים בבאר שבע. הדירה מיועדת להפוך לשתי יחידות דיור, כל אחת מושכרת ב-2,500 שקל, סך הכל 5,000 שקל הכנסה חודשית.
מחיר הרכישה 550 אלף שקל, ועוד כ-250 אלף שקל הוצאות נלוות של ליווי, שיפוץ ומוצרי חשמל. סך הכל השקעה של 800 אלף שקל, עם תשואה של כ-7.5%. ההחזר החודשי המשוער על המשכנתא הוא כ-2,300 שקל, וההון העצמי הנדרש כ-390 אלף שקל.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה