אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
★ בקיצור
מתוך העסקאות שנחתמו ב-2024, מספר הביטולים עלה מ-562 במרץ ל-738 היום. בעסקאות של 2025 המספר כמעט הוכפל תוך חמישה חודשים, מ-132 ל-258. בסך הכל 1,800 עסקאות בוטלו מאז 2023.
באר שבע מובילה עם 475 ביטולים, יותר מירושלים, מתל אביב ומהרצליה. מתוך העסקאות שנחתמו שם ב-2023 בוטלו 7%, כלומר אחת מכל 14 דירות. 66% מהביטולים סווגו תחת הכותרת קשיים כלכליים.
רק 40% מהעסקאות שנחתמו ב-2024 הגיעו בכלל למועד המסירה, שהוא הרגע שבו רוב הביטולים קורים. ברבע מהן המסירה היא ב-2028 או רחוק יותר. הגל לא בשיא שלו.
תראו את אלון. הוא קנה דירה חדשה מקבלן. האם צריך לאחל לו מזל טוב? לא בטוח בכלל. הדירה שלו עוד לא קיימת, היא בבנייה, וייקח לה עוד כמה שנים. בינתיים אלון שילם מקדמה של 10% ממחיר הדירה, במקרה שלו 200 אלף שקל.
בגלל שהדירה עוד לא קיימת, הוא עדיין לא צריך לשלם את הסכום הגדול, את ה-90% הנוספים. ובכל זאת אלון עושה משהו מפוקפק. הוא מרים טלפון לקבלן.
תשמור לעצמך את המקדמה, את ה-200,000 האלה שכבר שילמתי. את שאר הכסף אני לא הולך לשלם, אני בחוץ.
אלון הוא לא מיליונר פזרן שלא אכפת לו לשרוף כסף. הוא בן אדם רגיל לגמרי. והוא גם לא הזוי שעושה מעשה חריג. יש עוד הרבה אנשים כמוהו, והתופעה הזאת רק מתרחבת.
דיברנו על גל ביטולי הרכישה כבר לפני כמעט חצי שנה, כשהיה נראה שהוא רק הולך לגדול. השבוע משרד האוצר פרסם נתונים חדשים ורשמיים בשני דוחות.
בואו נחזור אחורה. ב-2022 הריבית עלתה, המשכנתאות התייקרו, ואנשים הפסיקו לקנות דירות. הקבלנים חייבים מכירות. הם בונים בניין, אין להם זמן לעצור ולחכות. אז הם מצאו פתרון יצירתי: מבצעי מימון של 10-90 ו-20-80. תשלמו רק 10% עכשיו, את השאר כשהדירה מוכנה בעוד שלוש או ארבע שנים.
זה נתן לאנשים את היכולת לדחות את הבעיה עד המסירה. עוד כמה שנים הריבית בטח תרד, השכר בטח יעלה, נסתדר, נמצא מאיפה להביא את הכסף. העיקר שזאת לא בעיה של עכשיו.
וחלק מהקונים אפילו לא תכננו להגיע לתשלום הגדול. התוכנית הייתה שכשיגיע רגע האמת, הם ימכרו את הדירה לבר מזל אחר ברווח. הרי מחירי הנדל"ן תמיד עולים, אז בטח יעמדו בתור לקנות.
קודם כל צריך להבין שעסקה של דירה חדשה מקבלן היא משהו מתמשך. פעם, מי שלא היה לו כסף היה מגיע לרגע הגדול אחרי שלוש או ארבע שנים ואז מוצא את עצמו צריך לבטל. זה היה נקודתי, בפינצטה. היום אנחנו רואים משהו אחר לגמרי: ביטולים שמתרחשים ומוותרים על מקדמות עצומות, עוד לפני שהגיעו בכלל לשלב הכסף הגדול.
מספר הביטולים בעסקאות של 2025 כמעט הוכפל תוך חמישה חודשים בלבד. זאת לא הייתה מכה חד פעמית שנגמרה. זה תהליך שנמצא באמצע, והוא מתעצם ככל שמתקרב תאריך התשלום הגדול.
מאחורי כל מספר כזה יש משפחה שבחרה דירה, שסיפרה לכולם, שעשתה את כל המאמצים מול הבנק.
ובסוף היא הייתה צריכה ללכת לפתרון הכי גרוע שיכול להיות, לבטל חוזה שהקנס עליו עצום.
באיזה מקום לדעתכם מבטלים הכי הרבה עסקאות רכישה בישראל? אולי עולות לכם בראש אופציות של דירות יוקרה שאנשים הבינו שהן גדולות עליהם. תל אביב, רעננה, הרצליה. אבל שימו לב לתשובה.
התשובה היא באר שבע. 475 ביטולים, יותר מירושלים, יותר מתל אביב, יותר מהרצליה ורעננה. מתוך העסקאות שנחתמו שם ב-2023 בוטלו כבר 7%, כלומר אחת מכל 14 דירות שנמכרו.
ורגע, זה לא מוזר? באר שבע היא מהמקומות שנחשבים הכי זולים בארץ. אם מישהו מתקשה לעמוד בתשלומים, הגיוני שזה יקרה איפה שהדירות סופר יקרות, לא איפה שהן הכי זולות. אז זהו, שלא.
יש הבדל גדול בין מי שקונה דירה בתל אביב וצריך להביא חצי מיליון שקל מזומן על החתימה, ועוד להתחייב למשכנתא שהבנק מלווה עליה מיליונים, לבין מי שקונה דירה במיליון שקל ומביא 100 אלף מזומן ועוד משכנתא של כמה מאות אלפים.
במקרה הראשון, כשהדירות כל כך יקרות, מגיעים רק אנשים שעוברים תהליך סינון קפדני מול הבנק. בודקים אותם מכל הכיוונים, ורק מעטים יחסית מקבלים אור ירוק. במקרה השני, כשהדירה זולה, התנאים נמוכים והמון אנשים יכולים להיכנס ולעמוד בקריטריונים. אז מי שממש רוצה שתהיה רשומה עליו דירה יתחיל מהמקום הכי זול והכי פשוט.
לפי ההסבר הרשמי שניתן לרשות המיסים, 66% ממקרי הביטול באזור סווגו תחת הכותרת קשיים כלכליים. וכשמפרטים מה זה, מדובר באי קבלת אישור למשכנתא מהבנק המלווה, ובאי עמידה בלוחות התשלומים שנקבעו מול הקבלן.
אלו לא סיבות של הפתעה מוחלטת שאי אפשר היה לצפות. בן אדם אמור יחסית להבין מה תהיה היכולת הכלכלית שלו בשנתיים שלוש הקרובות.
נכון, לפעמים יש הפתעות גדולות בחיים. אבל בדרך כלל יש סדר גודל להבין מה הסיטואציה. הבעיה כאן הייתה שסכום הכניסה הנמוך יחסית, בשילוב עם הטבות המימון, פיתה הרבה מאוד אנשים להיכנס ולחתום בחיפזון.
ואני אומרת את זה בלב לא שלם, כי זה מעורר שיח של זה לא בסדר שנותנים תנאי מימון, זאת מלכודת, צריך לאסור את זה על הקבלנים. וגם ראינו את זה קורה. אבל מצד שני, כבר היום ב-2026 יש כל כך הרבה חוקים ומגבלות שלכאורה מגנים על האדם הקטן שאין לו הרבה כסף, ובעצם משאירים אותו מחוץ למשחק בהרבה הזדמנויות.
דוגמה קטנה: אם קפצו לכם פרסומות על הזדמנויות השקעה, ראיתם שאין כמעט מידע. כתוב מאיזה סכום זה ובאיזו עיר מדובר, וזהו בערך. הסיבה היא כללי המשקיעים הכשירים. אם יש לכם כמה מיליונים נזילים אתם נחשבים חכמים כלכלית, ומותר להציע לכם הזדמנויות ולחשוף אתכם להכל. אם לא, יש המון הגבלות שנועדו להגן עליכם, והתוצאה היא שמסתירים מכם פרטים.
ושימו לב לעוד נתון: למרות שבאר שבע מובילה אבסולוטית, האוצר מזהה עלייה משמעותית בביטולים של חוזים שנחתמו ב-2024 דווקא בתל אביב ובירושלים.
את כל מבצעי המימון המפתים האלה בנק ישראל הגביל. זה באמת צמצם את כמות המבצעים, והוא עשה את זה במה שנקרא הוראת שעה, כלומר לא חוק קבוע לתמיד אלא הוראה שבתוקף רק עד סוף השנה הזאת.
אבל בחודשים האחרונים הדבר הזה התהפך. ביוני, כמעט אחת מכל ארבע דירות שקבלן מוכר נמכרה באמצעות הטבת מימון, והמספר רק בעלייה.
והעיר ששברה את השיאים במכירות באמצעות הטבות קבלן היא ירושלים. בחודש מאי, 43% מהדירות החדשות שנמכרו שם, כמעט כל עסקה שנייה, נמכרו עם הטבות מימון. חודש קודם לכן זה עמד על 14% בלבד.
לא ברור לגמרי מה ההסבר לכך שזה קורה דווקא בירושלים. אם אתם מכירים את העיר או יודעים למה שם שוברים שיאים במכירת דירות עם הטבות מימון, שתפו בתגובות שכולנו נדע.
מכל העסקאות שנחתמו ב-2024 ועדיין רלוונטיות, רק 40% הגיעו בכלל למועד המסירה, שהוא הרגע שבו צריך לשלם את התשלום הגדול, ושבו קורים הכי הרבה ביטולים. כלומר מרבית העסקאות אפילו עוד לא הגיעו לרגע המבחן שלהן. ולא רק זה, ברבע מאותן דירות המסירה היא ב-2028 או רחוק יותר.
כל הדיבורים על גל הביטולים, נכון לכרגע, ממש לא בשיא שלו, בטח לא נגמר.
כדי להבין מה קרה עם העסקאות של 2024, יש לנו עוד שנתיים פלוס.
אם אתם חושבים שזאת חגיגה לקבלנים, להכניס סכומים ענקיים בלי למסור דירות, גם בשבילם זה לא אידיאלי. ביטול מחזיר להם דירה שכבר נחשבה מכורה. זה פוגע בתזרים שהם חיים ממנו, מסבך אותם מול הבנק ופוגע בתכנון. אם הם סיימו לבנות והדירה עומדת מוכנה והם תקועים איתה, נכון שהם קיבלו 10% קנס, אבל חסר להם עוד הרבה.
אולי ראיתם השבוע כותרות על זינוק של 50% במכירות דירות. הדבר הזה מצד אחד נכון, ומצד שני מטעה מאוד.
המספר נכון. ביוני נרכשו כמעט 800 דירות, בערך 50% יותר מיוני בשנה שעברה. אבל מה היה ביוני שנה שעברה? היה את מבצע עם כלביא, המלחמה מול איראן. כולנו היינו בממ"דים, כל המשק היה סגור. לקחת חודש רגיל ולהשוות אותו למכירות בחודש של מלחמה אינטנסיבית זה לא בדיוק רלוונטי.
בהשוואה לחודש רגיל יותר, יוני לפני שנתיים, הגידול הוא בערך 7%.
ויחד עם זאת, מכירות הקבלנים בשוק החופשי דווקא ירדו לעומת לפני שנתיים, וגם רכישות של דירה ראשונה ירדו. כלומר ה-7% האלה הם בזכות שני דברים: רכישות של דירות יד שנייה, והדירות המסובסדות של ההגרלות של המדינה.
כשרואים מספר, נסו להרהר: לעומת מה אומרים לי את המספר הזה?
ועכשיו צריך לדבר על משהו רציני. אולי שמעתם על דירה למשתכן או מחיר מטרה. זאת תוכנית ממשלתית שבה אפשר לקנות דירה חדשה בהנחה אמיתית, מתחת למחיר השוק. זה לא נגיש לכולם, יש קריטריונים כמו גיל, מצב משפחתי והאם כבר יש לכם דירה.
בהגרלה האחרונה נרשמו 115,000 משפחות ישראליות. אנשים מבינים שזה משהו שווה, ועומדים בתור בשבילו.
הרעיון מקסים: לעזור למשפחות לקנות דירה כשזה לא כזה פשוט, ולסייע למי שמתקשה שתהיה לו קורת גג. אבל בחודשים האחרונים משרד האוצר התחיל לבדוק מה באמת קורה לזוכים בהגרלות, וזיהה מגמה.
בפרק שעשינו על ההגרלות הצגנו את הנתונים שחשפה סגנית הכלכלן הראשי באוצר. שלוש שנים אחרי הזכייה, חצי מהזוכים כבר מכרו את הדירה, והפער בין הקנייה המסובסדת למכירה היה כמיליון 200 אלף שקל. סגנית הכלכלן הראשי אמרה שהמהלך הוליד בישראל לא מעט מיליונרים צעירים.
עכשיו האוצר המשיך את המחקר, ובדוח החדש נוספו שני פרויקטים. בעפולה, יותר משליש מהזוכים כבר מכרו את הדירה המסובסדת שזכו בה, ברווח ממוצע של כמעט 600 אלף שקל. בראשון לציון, בערך רבע מהזוכים כבר מכרו או בדרך למכור, ושם יש חסימה שמעכבת אותם. מי שמכרו עשו את זה ברווח ממוצע של מיליון שקל.
שתפו בתגובות אם נרשמתם בעבר להגרלות, אם זכיתם או מתכננים להירשם, ומה קרה עם זה. האם אתם חלק מאותם מיליונרים צעירים?
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה
בהרצליה עומד שלט חוצות שמבטיח שתושבי העיר מפסיקים לשלם שכירות. מאחוריו מסתתר מהפך אצל הקבלנים: אחרי שנתיים של מבצעי 10-90, רכב במתנה והגרלות על דירה, הם עברו לשלם לכם מזומן ישר לחשבון הבנק. בסקירה: כמה זה באמת שווה, מה חשף הדיווח של קבוצת חג׳ג׳ לבורסה על מכירות עם דלת אחורית, ולמה מרפסות מתחילות לקרוס על בתי קפה.
לסקירה המלאה★ מבזקים