קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
★ בקיצור
בניין שנקנה ב-17 מיליון דולר נמכר בשני מיליון. המשקיעים שמו 7 מיליון דולר מהכיס והבנק הלווה 10. בסוף אף אחד לא הגיש הצעה במכירה הפומבית חוץ מהבנק עצמו, שקנה מעצמו את הבניין.
יזם אמריקאי גייס בתל אביב יותר מ-400 מיליון שקל בריבית של 7%, כשבארצות הברית הוא שילם 14%. ארבעה חודשים אחר כך התגלה שכ-10 מיליון דולר הלכו למטרות שלא הובטחו למשקיעים. גופי הפנסיה מחזיקים שם יותר מ-100 מיליון שקל.
פלורידה מול דטרויט: יש ערים בפלורידה שהמחירים בהן ירדו ב-9% בשנה, וביטוח דירה ממוצע שם עולה יותר מ-8,000 דולר בשנה. בדטרויט, שפשטה רגל ב-2013, המחירים קפצו השנה ב-17%.
זה עניין כואב. קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה להשקעה, כל אחד שם את החלק שלו, ויחד קנו בניין ב-17 מיליון דולר. הם חשבו שהם יעשו ככה את המכה. בפועל, השבוע הבניין הזה נמכר בשני מיליון דולר בלבד.
זה אומר שלא רק שלא היה רווח, אלא הייתה כאן ירידה של 90%. כל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס, ככל הנראה, נמחק.
החברה שניהלה את הבניין נקראת רילקו, חברה ישראלית שקמה ב-2016. בשיא שלה, לפי הפרסומים של עצמה, היא ניהלה כסף של כאלף משקיעים ונכסים בשווי שלושה מיליארד שקל. וזאת לא הייתה חברה שולית וקטנה. היה לה אפילו פרזנטור מוכר, איש התקשורת גדי סוקניק, והיא הייתה גם חסות למכבי תל אביב בכדורגל. אם הייתם מסתכלים עליה, הייתם רואים זוהר של הצלחה ותהילה וכסף טוב.
כשלא עומדים בהחזרים, הבנק לוקח את הנכס ומוציא אותו למכירה פומבית, שבה מי שמציע הכי הרבה זוכה. ומי הגיע להציע כסף על בניין שנרכש ב-17 מיליון? אף אחד. אף משקיע, אף חברה. היחיד שהגיש הצעה היה אותו בנק עצמו שנתן את הכסף, והוא הציע שני מיליון דולר. הבנק בעצם קנה מעצמו את הבניין, כי לא היה אף אחד אחר.
לאורך השנים הכסף של המשקיעים גם מימן את הריבית השוטפת של ההלוואה. ולמי הולכים שני המיליונים האלה? הבנק עומד ראשון בתור, בדיוק כמו במכירת דירה עם משכנתה: סוגרים קודם כל את החוב לבנק. וגם שני המיליונים האלה בקושי מכסים חלק מהחוב.
ומה נשאר למשקיעים? ככל הנראה כלום. אלה 7 מיליון דולר של חסכונות של עשרות משפחות שפשוט נמחקו.
ואם זו הייתה עסקה כושלת אחת, קורה, לא היינו מדברים על זה. אבל הבניין הזה הוא רק עסקה אחת של החברה, שיש לה יותר מ-25 נכסים כאלה בארצות הברית, ולכל נכס קבוצת משקיעים משלו. כרגע המשקיעים מכמה פרויקטים שונים של החברה, סך הכל השקעות של 150 מיליון דולר, התאגדו, שכרו עורכי דין, ומנסים לקבל שליטה על הכסף שלהם בחזרה. מהחברה נמסר לכלכליסט שכל פרויקט הוא עסקה נפרדת, שהם שקופים מול המשקיעים, ושעליית הריבית היא ששינתה את התנאים. ובאמת, מתוך יותר מ-25 עסקאות חלקן דווקא הצליחו, וההפסד הזה הוא רק חלק מהפעילות.
קל מאוד להבין. בישראל הדירות יקרות מאוד והתשואה, כלומר כמה מרוויחים מהן בפועל, נמוכה מאוד. רגיל לראות כאן דירות עם שניים או שלושה אחוזי תשואה, שזה אומר שהשקעתם המון ולא קיבלתם בחזרה כמעט כלום.
בארצות הברית המצב שונה, והתשואות שמדברים עליהן הן 8, 10 ו-12 אחוזים בשנה. פי ארבע ממה שיש כאן, ועוד בדולרים.
נכון, יש את החיסרון של המרחק, אבל בסוף הרווח הזה דיבר להרבה מאוד אנשים. וכך פועלות חברות ישראליות שכל העבודה שלהן היא בדיוק זה: הן מאתרות נכסים באמריקה, אוספות קבוצה של משקיעים ישראלים שכל אחד שם כמה מאות אלפי שקלים או יותר, ואת השאר משלימים בהלוואה גדולה מבנק אמריקאי. בדיוק כמו שאתם קונים דירה עם משכנתה: קצת מהכיס, הרבה מהבנק.
הדבר הכי פשוט שיש: הריבית. מי שלקח כאן משכנתה וראה את ההחזר החודשי שלו קופץ מכיר את ההרגשה. עכשיו תעשו את זה בקנה מידה הרבה יותר גדול, בפרויקטים של עשרות ומאות מיליונים.
החברות האלה לקחו הלוואות של מיליוני דולרים כשהריבית בארצות הברית הייתה כמעט אפס. אבל ההלוואות משתנות וגם צריך לחדש אותן כל כמה שנים, ובינתיים הריבית זינקה. זה משנה לחלוטין את כל התוכניות ואת הרווחים שחשבו שיהיו.
ותחשבו גם על התקופה. שוק המשרדים שינה את ההתנהגות שלו מאז הקורונה, שבעצם שלחה את האמריקאים לעבוד מהבית, וחלק גדול מהחברות בכלל לא חזרו למשרד. בניינים שלמים עומדים חצי ריקים. ההוצאות קפצו, ההכנסות התכווצו, והעסקה שנראתה כמו חלום על הנייר מתחילה להפסיד כסף כל חודש.
ואם מישהו אומר לעצמו: לנה, לי אין מיליונים, אני לא השקעתי מאות אלפים בדירות בארצות הברית, אני ניצלתי מכל המצב הזה. שימו לב לזה. יכול להיות שחלק מהכסף שלכם כבר שם בלי שידעתם, דרך הפנסיה וקרן ההשתלמות.
הגופים שמנהלים את החיסכון של כולנו מלווים כסף לחברות דרך הבורסה בתל אביב, ובשנים האחרונות מגיעות לכאן גם חברות נדל"ן אמריקאיות לגייס. ולמה דווקא כאן? כי כאן נותנים להן כסף בזול.
דוגמה מהחודש האחרון: יזם אמריקאי בשם קוהאן היה חייב באמריקה כסף בריבית של 14%. הוא בא לתל אביב וגייס מהציבור הישראלי ב-7% בלבד, חצי מחיר.
והתשובה הגיעה מהר. החברה גייסה כאן יותר מ-400 מיליון שקל במרץ, וארבעה חודשים אחר כך דווח שבבדיקה של רשות ניירות ערך התגלה שכ-10 מיליון דולר מהכסף הלכו למטרות שכלל לא הובטחו למשקיעים, לפי הדיווחים לצרכים פרטיים של הבעלים. ומי מחזיק בהלוואה הזאת שהערך שלה צנח? בין היתר גופי הפנסיה והחיסכון שלנו, ביותר מ-100 מיליון שקל.
נכון, זה לא שנמחקו עכשיו כל הפנסיות והמשק נהרס. בסוף 100 מיליון זו חתיכה קטנה. אבל לא הייתי מתעלמת מזה בקלות, כי אלה כספי ציבור וזה דבר משמעותי שצריך להתייחס אליו בחומרה. ובאותו חודש התגלה סיפור דומה בחברה אמריקאית נוספת שגייסה כאן יותר מ-600 מיליון שקל.
אז בפעם הבאה שמישהו אומר לכם "מה אכפת לי מנדל"ן בארצות הברית", ואללה, אכפת. הכלכלות שלנו מחוברות יותר מדי, גם כשאף אחד לא שואל אתכם.
אחרי כל הסיפורים האלה אפשר לחשוב שארצות הברית היא אזור אסון, אבל לא צריך להגזים. לא הכל שחור. בואו נעשה סיבוב קצר להבין מה קורה שם עכשיו, ונתחיל בריבית, כי יש שם התפתחות דרמטית שכמעט לא מדברים עליה בארץ.
כל העסקאות התקועות שדיברנו עליהן, ועוד המון עסקאות אחרות שעדיין לא קרסו, בונות על התקווה שהריבית הולכת לרדת, שההלוואות יהיו זולות יותר ושהכל יסתדר. אז בואו נראה מה קורה בפועל.
הבנק המרכזי האמריקאי מתכנס כל כמה שבועות ומחליט מה לעשות עם הריבית: להעלות, להוריד או להשאיר. וכבר כמעט שנה פשוט לא נוגעים בה. היא עומדת במקום. ולמה? כי האינפלציה שם, קצב עליית המחירים, לא נרגעה. היא עומדת על 3.5%, הרבה מעבר למה שרוצים.
ועכשיו לחלק המהפכני: בישיבה האחרונה קרה משהו נדיר. חלק מחברי הוועדה הצביעו בעד להעלות את הריבית. ואני מדגישה, להעלות. בזמן שכולם כאן מדברים ואומרים שברור שהריבית תרד ורק מנסים לחזות מתי ובכמה, שם מדברים בכלל על עלייה. ובשווקים מתמחרים עכשיו אפשרות ממשית שבספטמבר זה באמת יקרה.
זה הפוך מכל מה שצופים כבר שנתיים, וזה מסר שצועק: הריבית הגבוהה היא לא תקלה זמנית שעוד שנייה חולפת, היא מציאות חדשה. ולמה זה קריטי לסיפור שלנו? כי מי שתקוע בעסקה ממונפת ואומר לעצמו נחזיק חזק, תכף הריבית יורדת והכל מסתדר, בונה על תוכנית שהשוק עצמו כבר מתחיל להפסיק לבנות עליה.
לפי הנתונים העדכניים, גיל 40. זה הגיל החציוני של רוכש דירה ראשונה באמריקה היום, שיא מאוחר של כל הזמנים. פעם זה היה בסוף שנות ה-20. ורק אחד מכל חמישה קונים שם הוא רוכש דירה ראשונה, שפל של כל הזמנים.
מה זה אומר? שהחלום האמריקאי של בית עם דשא וגדר לבנה בגיל 30 כבר לא בהישג יד לאמריקאי הצעיר הממוצע. ואם זה נשמע לכם מוכר, נכון, זה בדיוק השיח שיש לנו כאן על הצעירים והדירות. זו לא רק ישראל, זו מגמה עולמית של דור שלם שנדחק החוצה משוק הדיור. ולמה זה חשוב למשקיע הישראלי? כי דור שלם שלא קונה דירות הוא דור ששוכר דירות, וזה בדיוק מה שמחזיק את שוק השכירות שם חזק כל כך, גם כשהכל מסביב רעוע.
עכשיו ניסע רגע לפלורידה, המדינה שישראלים ממש אוהבים. שמש, חופים, מיאמי. ודווקא שם המחירים יורדים עכשיו הכי חזק. אגב, לפני יותר משנה עשיתי כאן אייטם על בועות לפי שיטות חישוב מסוימות, ומיאמי הייתה במקום הראשון מבחינת בועה אדומה, אז זה לא מפתיע.
יש ערים בפלורידה שהמחירים ירדו בהן ב-9% בשנה אחת. והנה הזווית שאנחנו כישראלים פחות מכירים: מזג האוויר נכנס לשוק הנדל"ן. אחרי שנים של הוריקנים והצפות, חברות הביטוח האמריקאיות העלו מחירים בטירוף.
ביטוח דירה ממוצע בפלורידה עולה היום יותר מ-8,000 דולר בשנה. בהמרה זה כמעט 2,500 שקל בחודש, רק על ביטוח. וזה לפני משכנתה, לפני חשבונות ולפני ארנונה.
דטרויט הייתה בירת המכוניות של העולם, פורד וג׳נרל מוטורס, עיר ענקית ועשירה. ואז תעשיית הרכב קרסה ומיליון אנשים עזבו. ב-2013 קרה הדבר שנשמע דמיוני: העירייה עצמה פשטה רגל. זו הייתה פשיטת הרגל העירונית הגדולה ביותר בהיסטוריה של אמריקה, עם חובות של כ-18 מיליארד דולר. שכונות שלמות ננטשו, והגענו למצב שבתים נטושים נמכרו בדולר אחד, רק שמישהו כבר ייקח אותם ויסכים לגור ולשלם מיסים. דטרויט הפכה לסמל עולמי של עיר שמתה.
והשנה דטרויט היא אחת הערים הכי עולות באמריקה. המחירים קפצו שם ב-17% בשנה אחת. עיר שלפני עשור אף אחד לא רצה בה בית בחינם מעוררת היום עניין וביקוש.
אין דבר כזה השוק האמריקאי. יש מלא שווקים שונים, וכל אחד מהם הולך לכיוון אחר.
בערים מסוימות נשארו אחרי הקורונה כמויות ענקיות של משרדים ריקים. בסן פרנסיסקו, למשל, יותר מרבע מהמשרדים בעיר עומדים ריקים היום, ויש בניינים שנמכרים ב-80 ו-90 אחוז הנחה ממה שהיו שווים פעם. בדיוק כמו הבניין שפתחנו בו.
ומה עושים עם בניין משרדים ריק בלב עיר? יש יזמים שמצאו תשובה: הופכים אותו לבניין דירות. היום נשברים שיאים בארצות הברית בהמרה של בנייני משרדים לדירות. זה פתרון נחמד, אבל גם צריך קצת ריאליות: זה תהליך יקר ומסובך, והרבה בנייני משרדים בכלל לא מתאימים להסבה. זו עדיין טיפה בים לעומת כמות המשרדים הריקים, אבל יש כאן מגמה שגדלה משנה לשנה.
אז בואו נסכם את תמונת המצב. ארצות הברית לא מתה. כל חלק בה עושה את ההתאמות שלו. יש שם ערים שקורסות ויש ערים שעושות מהפכות ועולות, סקטורים שנקברים וסקטורים שנולדים מחדש. מי שהכי נפגע זה כנראה מי שקנה בזמן הלא נכון חלום ורוד מדי.
אז מה עושים עם זה ואיך לא נופלים? הנה כמה דגלים אדומים שיכולים לעזור.
אם אתם שמים כסף ומישהו אחר מחליט הכל, אתם הנוסע ולא הנהג.
זה לא דבר פסול. אבל אז כל השאלה היא מי הנהג ועד כמה הוא נהג טוב. מה קורה אם הוא טועה, עד כמה הוא ייקח אחריות, ומה מידת האמון שלכם בו. זה חשוב מאוד.
עסקה שבנויה ברובה על כסף מהבנק היא נהדרת כשהכל עולה, ומסוכנת מאוד כשהריבית עולה. פשוט אל תיכנסו לעסקה שמבוססת על תקווה עתידית. לא הייתי נכנסת עכשיו למשהו מסוכן שנשמע מבטיח רק בגלל שמבטיחים לכם שעוד שנייה הריבית יורדת וזה יחזיר את עצמו.
תקראו בחוזה אם אפשר לדרוש מכם עוד כסף אחרי שנכנסתם להשקעה. ברילקו היה סעיף כזה, ואנשים הופתעו לגלות אותו רק כשכבר קיבלו את המייל שמבקש כסף. תבדקו לפני שאתם חותמים.
ובינינו, גם אם אין סעיף כזה, לפעמים זה פשוט לא משנה, כי כשהעסקה נופלת יבקשו מכם עוד כסף או שההשקעה שלכם תימחק. זה הטבע של השקעות, ודברים יכולים לקרות לא משנה כמה אחוזים זה נשמע טוב.
אנחנו רואים הרבה סלבס שמפרסמים דברים. נכון שמפרסמים שטויות זולות כמו גלידה או סבון, אבל מפרסמים גם נדל"ן והשקעות ודברים משמעותיים. מוכר בפרסומת עושה תחושת ביטחון, וזה מוכח מחקרית, לא סתם עושים את זה. אבל זה לא בהכרח אומר שאותו סלב בדק את העניין, במיוחד אם הוא לא מהתחום.
אגב, הפרזנטור של רילקו, גדי סוקניק, מסר בעצמו שחלק מהשכר שלו שולם לו בכלל בצורת השקעה בחברה. כלומר גם הוא בפנים, וגם הוא הפסיד מזה.
ואישית אני יכולה להגיד שגם אני חוויתי דברים מוצלחים בארצות הברית וגם דברים לא מוצלחים, וזה אף פעם לא נעים. ושמעתי כל כך הרבה סיפורים מגוונים ממקור ראשון של משקיעים.
ורגע לפני שנסיים, אולי הידיעה הכי חשובה בסקירה הזאת. הספארי ברמת גן, כן, זה עם האריות והג׳ירפות, עומד לעבור דירה. אפשר להגיד שיש כאן עסקת התחדשות עירונית ופינוי בינוי, רק שלא בטוח שהפילים והתוכים חתמו על ההסכמה.
כל הדיירים, כלומר החיות, עוברים לכתובת חדשה בפארק אריאל שרון. ובשטח של הספארי תקום שכונת מגורים חדשה עם אלפי דירות, שראש העיר הכריז שתהיה שכונת הבינה המלאכותית הראשונה בישראל: שכונה שמתוכננת כולה עם תשתיות חכמות ושימוש בכלים של AI.
כמה זה באמת יהיה ככה, לא יודעת. בכל מקום מנסים להדביק AI וזה לא פוסח גם על הנדל"ן. אבל ללא ספק המגמה היא אותה מגמה: רוצים לקחת קרקעות שוות שיש בגוש דן ולפנות אותן מדברים שהם לא נדל"ן. ראינו את זה עם שדה דב בשבוע שעבר, שם פינו את שדה התעופה לטובת שכונת יוקרה, וגם כאן עם הספארי.
הייתי בדירה במגדל שממש מעל הספארי, ורואים משם את כל המרחבים הירוקים ואת החיות ממש מהחלון. ולמרות שהאזור עצמו הוא לא אזור שאני הכי מתחברת אליו, עבר לי בראש: וואו, איזה נוף מהמם. יש משהו ששווה המון בלגור בדירה באזור הזה עם הנוף הזה.
אז אם יורידו שם את הספארי לטובת פרויקט מגורים, מן הסתם יהיה קצת פחות נחמד לכל הדירות שכבר קיימות שם ונהנות מהנוף ומהאווירה, בטח בתקופת הפינוי והבנייה.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה
בהרצליה עומד שלט חוצות שמבטיח שתושבי העיר מפסיקים לשלם שכירות. מאחוריו מסתתר מהפך אצל הקבלנים: אחרי שנתיים של מבצעי 10-90, רכב במתנה והגרלות על דירה, הם עברו לשלם לכם מזומן ישר לחשבון הבנק. בסקירה: כמה זה באמת שווה, מה חשף הדיווח של קבוצת חג׳ג׳ לבורסה על מכירות עם דלת אחורית, ולמה מרפסות מתחילות לקרוס על בתי קפה.
לסקירה המלאה★ מבזקים