בהרצליה עומד שלט חוצות שמבטיח שתושבי העיר מפסיקים לשלם שכירות. מאחוריו מסתתר מהפך אצל הקבלנים: אחרי שנתיים של מבצעי 10-90, רכב במתנה והגרלות על דירה, הם עברו לשלם לכם מזומן ישר לחשבון הבנק. בסקירה: כמה זה באמת שווה, מה חשף הדיווח של קבוצת חג׳ג׳ לבורסה על מכירות עם דלת אחורית, ולמה מרפסות מתחילות לקרוס על בתי קפה.
★ בקיצור
קבוצת גינדי מציעה בהרצליה 10,000 שקל שכירות בחודש למשך שלוש שנים, סך הכל 360 אלף שקל. קבוצת צרפתי בראשון לציון מתחייבת ל-7,000 שקל בחודש עד ארבע שנים, עד 336 אלף שקל.
קבוצת חג׳ג׳ דיווחה לבורסה על מכירות של 549 מיליון שקל בפרויקט בבבלי, אבל 381 מיליון מהן, כ-70%, כוללות עילת ביטול או תשלום של פחות מ-15%. הבנק פתח מחדש את הסכם הליווי.
בירושלים קרסה מרפסת זיזית מקומה שנייה על סניף מאפיית אנג׳ל ואדם נהרג. בישראל יש כנראה עשרות אלפי מרפסות זיזיות בבניינים משנות ה-50 וה-60.
אם יצא לכם להסתובב בהרצליה בשבועות האחרונים, יכול להיות שנתקלתם בשלט חוצות ענק עם המשפט: תושבי הרצליה מפסיקים לשלם שכירות. אולי אפילו עצרתם לרגע ושאלתם את עצמכם מה זה בכלל אומר. אבל יותר חשוב מזה, השלט הזה מספר לנו על מהפך שקורה ממש עכשיו אצל הקבלנים.
בואו ניזכר מה ראינו בשנתיים האחרונות בכל מה שקשור לדרך שבה מנסים למכור לנו דירה. זה התחיל בתנאים מיוחדים כמו שלמו 20% עכשיו ו-80% אחר כך, ואז ירד ל-10% ו-90%. בהתחלה זה עבד, ועכשיו הרבה פחות. היו גם סבסודי משכנתא וריביות שהיזם מציע כדי לשכנע לרכוש.
משם זה המשיך לפעלולים וקסמים: רכב במתנה, כרטיסים למונדיאל, חופשה בחו"ל, ואפילו דירה שלמה במתנה בהגרלה למי שקונה דירה. דיברנו על כל אלה כמעט מדי שבוע, וזה נשחק. זה כבר לא מרגש.
אנשים עדיין לא בהכרח מסתערים על הדירות, אבל היזמים והקבלנים חייבים למכור. הם תקועים. אז מה עושים? ממשיכים להיות יצירתיים ומנסים לפצח מה בכל זאת יגרום לאנשים להוציא את הארנק. ועכשיו הם שולפים קלף חדש: לא פריסת תשלומים ולא רכב במתנה, אלא לשלם לכם דמי שכירות.
תכירו את נועה ואיתי, זוג צעיר בני 30. הם רוצים לקנות דירה ראשונה והם תקועים כבר שנה ומתלבטים. המחירים גבוהים, הריבית גבוהה, והם אומרים לעצמם שאולי עדיף לחכות עוד קצת. אולי המחירים ירדו, אולי הריבית תרד. ונועה ואיתי הם לא לבד, זה מה שקורה עכשיו לכל כך הרבה זוגות. רואים את זה בנתונים, היקף העסקאות ממשיך לרדת.
עכשיו תחשבו על זה מהצד של הקבלן. הוא בנה בניין, הבניין עומד, הדירות לא נמכרות, וכל חודש שהדירה לא נמכרת עולה לו הרבה מאוד כסף. הוא חייב למצוא דרך להזיז את נועה ואיתי מהתקיעות.
הקבלנים הבינו משהו חכם: הכאב האמיתי של נועה ואיתי הוא לא בהכרח רק מחיר הדירה, אלא תקופת הביניים.
ומה זו תקופת ביניים? אתם קונים דירה על הנייר, היא תהיה מוכנה בעוד כמה שנים, ובינתיים אתם גרים איפשהו וצריכים לשלם שכירות. שכירות בישראל היא ממש לא סכום נמוך, זה נתח משמעותי מכל ההכנסה שלכם. אבל במקביל כבר התחלתם לשלם על הדירה החדשה, הוצאתם הון ראשוני גדול, כנראה הרבה מאוד מכל הכסף שצברתם, וגם התחייבתם למשכנתא. זה חונק.
ומה ההבדל הגדול כאן? בהטבות הקודמות הכסף נשאר אצל הקבלן או גולגל לתוך מחיר הדירה ולוח התשלומים. סבסודי משכנתא, הטבות ופטורים ממדד הם בתכל"ס הנחה מסוימת של הכסף שאתם אמורים להעביר, בשמות ובצורות שונות. כאן זה ממש כסף שיוצא מהכיס של הקבלן וזורם לכם ישר לחשבון הבנק.
באיזה עוד תחומים אתם הולכים לחנות ומישהו אומר לכם: תקנו ממני בבקשה, אני מוכן לשלם לכם כדי שתקנו ממני.
הידיים של הקבלנים כבולות. הם לא באמת יכולים לעשות הנחות עד אינסוף, הם מחויבים לבנקים ולמחירים מסוימים שהם פשוט לא יכולים לרדת מתחתיהם, אחרת יבטלו להם את הפרויקט. ובגלל זה אנחנו רואים גלגולים, פעלולים, מתנות והטבות במקום פשוט להוריד מחיר. אבל כסף שנכנס לחשבון עכשיו הוא הרבה יותר נעים מהנחה עתידית, בטח כשמשלבים אותו עם פריסת תשלומים.
ויש מצב שדווקא הדברים שנשמעים סופר נוחים, כי הנה איזה חיים קלים עשו לנו, הם בדיוק מלכודת. ואני לא מדברת ספציפית על הדוגמאות שנתתי, אלא בכללי.
אם תרצו לקבל הלוואה מהבנק תצטרכו לענות על שאלות ולעבור תהליך: יבדקו כמה אתם מרוויחים, אילו הלוואות כבר לקחתם. אם תרצו הלוואה חוץ בנקאית מגוף שנותן בריבית גבוהה מאוד, התהליך יהיה קצר וקל יותר וחלק מהשאלות בכלל לא יישאלו. ואם תרצו הלוואה מהשוק השחור, יתנו לכם מיד בלי שום שאלות, ושם המחירים כבר אסטרונומיים.
מה שאני באה להגיד זה שיכול להיות שההטבות האלה מטרגטות דווקא את מי שמחפש את הנוחות הכי גדולה ולא מבין את המחיר שהוא הולך לשלם על זה. מזה צריך להיזהר.
אגב, זה לא בהכרח ככה. בתקופה הזאת באמת יש הטבות שוות מאוד שהיזמים מציעים ושלפני כן הם פשוט לא היו נותנים, נטו כי זו תקופה קשה והם חייבים למכור.
אם אתם רואים מבצע שונה וחריג וחדש, זה לא אומר שעובדים עליכם, אבל זה גם לא אומר שזה הדבר הכי שווה בעולם.
זה רק אומר שצריך לשקלל את ההטבה ולהבין מה מתאים לכם. יש אנשים שבשבילם כסף מזומן עכשיו שווה הרבה מאוד וזה מה שהם הכי צריכים. ויש אנשים שזה בכלל לא רלוונטי להם, ואז לשלם קצת יותר על הדירה ולקבל כסף בחזרה כל חודש זה לא אטרקטיבי עבורם. אם ממילא תכננתם לקחת הלוואה מהבנק וחסר לכם כסף, 30 אלף שקל שנכנסים כל רבעון סוגרים לכם פינה. ואם לא, זה פשוט מיותר.
אבל השכירות המסובסדת היא לא הכל. יש מודל נוסף שמעניין מאוד בעיניי, וקוראים לו Rent to Own, כלומר משכירות לבעלות.
המשמעות: יש יזם שתקוע עם דירות ריקות שהוא לא הצליח למכור. במקום שתקנו דירה, אתם עוברים לגור בתוך אותה דירה כשוכרים, ומשלמים שכר דירה. אבל יש הבדל משמעותי ממה שאתם רגילים.
חלק מהשכירות שאתם משלמים, ובמקרים מסוימים גם כולה, לא נעלמת. הסכומים ששילמתם נרשמים בצד ואתם צוברים ככה את ההון העצמי לרכישה. אם בסוף התקופה, שנקבעת מראש בחוזה, אתם מחליטים לקנות את הדירה שאתם גרים בה, כל הכסף הזה נחשב לטובתכם.
זה מודל שרץ במקומות שונים בעולם, ועכשיו מדברים עליו בפרויקט של קבוצת ISA במבשרת ציון, שיש בו 120 יחידות. זה לא תקף על כל הדירות, אלא רק על דירות ארבעה וחמישה חדרים, דירות גן ופנטהאוזים שכבר לקראת סיום שיווק. לא מצאתי על זה פרסומים רשמיים, ונראה שאפשר לקבל את המידע על ההטבה רק בטלפון.
אני חושבת שמכל ההטבות זו אחת השוות ביותר, ואני לא מדברת על הטבה ספציפית בפרויקט הזה, שלגביו לא מצאתי מספיק פירוט על התקנון והתנאים, אלא על הקונספט. הלוואי שייכנס לכאן ויהיה נפוץ יותר.
ואני אתן דוגמה שהיא די מטופשת. חיפשתי הרבה שנים שמפו שמתאים לי לשיער והרגשתי שאין לי שמפו נורמלי. כל פעם קניתי משהו ולא הייתי מרוצה, או שהוא מייבש או שהוא עושה יותר מדי שומני. אז אמרתי, אולי צריך להשקיע יותר ולקנות את השמפואים היקרים שמוכרים במספרות, שבקבוק שלהם יכול לעלות 100 ו-200 שקל ויותר.
ותכל"ס אין לי דרך לדעת אם הוא טוב לי, כי אני קונה בקבוק שלם וצריכה לחפוף שבוע שבועיים כדי להבין אם זה מתאים. ואם לא, נתקעתי עם בקבוק גדול ויקר שאין לי מה לעשות איתו.
השנה פיצחתי שיטה: מצאתי אתר מחו"ל שאפשר להזמין ממנו בקבוקונים קטנים של כל המותגים היקרים, כל אחד בערך 15 עד 30 שקל. הזמנתי עשרה שונים ויצא לי סך הכל כמה מאות שקלים, במקום 2,000 שקל ויותר אם הייתי קונה בקבוק שלם מכל אחד. ניסיתי אותם אחד אחד, ובשביעי מצאתי סוף סוף את מה שמתאים לי.
סליחה שהתגלגלתי לתחום אחר, אבל שתבינו: זה סיפור על שמפו שעולה 200 שקל. ההשלכות של לקנות ולבחור דירה עצומות לאין ערוך.
יצא לי לעבור הרבה דירות. בעשר השנים האחרונות עברתי בישראל שבע דירות ועוד כמה בחו"ל, ובדירות האחרונות לא פעם ממש בדקתי את האופציה לרכישה. ואני בן אדם שבודק דברים בהגזמה, ברזולוציות הכי קטנות. אבל לא משנה כמה תבדקו, ולמרות שככל שתבדקו יותר זה יהיה מוצלח יותר, תמיד יהיו הפתעות. רק אחרי שתעברו לגור תבינו מה זה באמת אומר לגור באותו בניין ובאותה דירה.
הייתה דירה שהתלבטתי לגביה מאוד, ובסוף עברנו אליה והיא התגלתה כחלום. הייתה דירה אחרת שבדקתי מול היזם לגבי רכישה, ובסוף עברנו לגור בה בשכירות כשהיא כבר הייתה בנויה, וזה פשוט לא היה מה שחשבתי. אני אומרת תודה ענקית, איזה מזל שלא קניתי דירה בבניין הזה.
בעיניי זה משהו טבעי ונכון מאוד: לגור בדירה בשכירות, להכיר אותה ואת הסביבה ואת השכנים, ואז להתאהב בה או לא, ולפי זה לקבל את ההחלטה אם לקנות. ואם הכסף ששילמתם ממילא על השכירות ילך לטובת העניין, מצוין. אני מאמינה שהמקום שגרים בו הוא משהו שלא מתפשרים עליו, והוא משליך על כל תחומי החיים: בריאות, קהילה, אושר, כסף, מוטיבציה, עבודה ומשפחה.
מיותר לציין שלפעמים משתמשים בדברים שנשמעים טוב פשוט כבאזז שיווקי, ובסוף השכירות יקרה אסטרונומית או שהתנאים בחוזה לא כאלה טובים. אז צריך לבדוק את כל האותיות הקטנות.
לפני כמה ימים אחת מחברות הנדל"ן המוכרות, קבוצת חג׳ג׳, פרסמה דיווח לבורסה. הן חייבות לעשות את זה, אין להן ברירה. אבל קודם רקע קטן.
כשקבלן בונה פרויקט הוא לא משלם את הכל מהכיס שלו. בנק מלווה אותו ומממן חלק משמעותי מהעלות, וזה נקרא הסכם ליווי. אבל הבנק לא סתם מחלק כסף למי שמבקש, הוא מציב תנאים ליזם. ואחד התנאים החשובים ביותר הוא כמה דירות היזם מצליח למכור: ככל שאתה מוכר יותר, הבנק משחרר לך יותר כסף. זה הגיוני, הבנק רוצה לראות ביקוש אמיתי לפני שהוא ממשיך להזרים.
בפרויקט של חג׳ג׳ בשכונת בבלי בתל אביב, הבנק נתן עד עכשיו מימון של 270 מיליון שקל. המסגרת המלאה גדולה יותר, עד כמעט 388 מיליון שקל, וכדי לפתוח את כל הכסף חג׳ג׳ הייתה צריכה להגיע ליעד מכירות מסוים.
ופה מגיע החלק המעניין, כי על הנייר חג׳ג׳ דווקא מכרה יפה: ההסכמים שנחתמו הגיעו ל-549 מיליון שקל. זה סכום רציני, וחג׳ג׳ היא מהיזמים המוכרים שמשווקים חזק ויש להם שם, וכנראה הולך להם יותר בקל מאחרים שיותר חלשים וקטנים.
אבל מתוך אותם 549 מיליון שקל, יש הסכמים בשווי 381 מיליון שקל שכוללים משהו שהבנק לא כזה אוהב: עילת ביטול, או שהרוכשים העבירו פחות מ-15% ממחיר הדירה. זה בערך 70% מהמכירות של הפרויקט.
עילת ביטול פירושה שהקונה יכול באופן חוקי להחליט לבטל את העסקה ולצאת ממנה. כלומר זו לא באמת מכירה סגורה וסופית, יש מכירה אבל יש גם דלת אחורית. ומי שהעביר פחות מ-15% מהמחיר עוד לא שם את הכסף הרציני מספיק על השולחן. ברגע שזה המצב, הבנק נלחץ, מסתכל על זה ואומר שאלו לא מכירות ודאיות שאפשר לסמוך עליהן.
הסיפור הזה לא שחור ולבן, ויש סיבה טכנית לעילת הביטול. חג׳ג׳ הגישה לעירייה בקשה להיתר בנייה מתוקן, שכולל בעיקר תוספת שטח לממ"ד בפרויקט, וההיתר עדיין לא התקבל. כל עוד הוא לא התקבל, חלק מהרוכשים רשאים לבטל.
בינתיים הבנק הזרים לחג׳ג׳ עוד 30 מיליון שקל, אבל בתמורה היא הייתה צריכה להזרים עוד 5 מיליון מההון העצמי שלה. הבנק רצה לראות עוד כסף ועוד מחויבות. הוא גם הציב רף חדש: עד סוף השנה צריך להציג הסכמים של לפחות 483 מיליון שקל שאי אפשר לבטל, וכרגע היא עומדת על בערך 332 מיליון.
ועכשיו לנושא שלא נעים אבל חייבים לדבר עליו. לפני מספר ימים קרה מקרה נורא בירושלים: מרפסת קרסה מהקומה השנייה של בניין מגורים ישן ונפלה ישר על בית קפה שפעל למטה, סניף של מאפיית אנג׳ל. אדם אחד שישב שם עם אשתו והנכדים נהרג, וחמישה נוספים נפצעו. ומי שזוכר, בשנה האחרונה הייתה בכותרות המרפסת שקרסה בדיזנגוף על סניף השווארמה יאשקה. שם נגרם נזק כבד לרכוש, אבל ברוך השם לא היו הרוגים.
הסוג הזה נקרא מרפסת זיזית. בניגוד למרפסת רגילה שנשענת על עמודים, היא מחוברת רק בצד אחד לקיר ומרחפת החוצה בלי שום תמיכה מלמטה, כמו מדף. כל המשקל שלה תלוי בברזל שיושב עמוק בתוך הבטון בנקודת החיבור לקיר.
עם השנים הברזל הזה מחליד, זה משפיע גם על הבטון מסביב, והבטון מתחיל להתפורר ולנשור. אז הברזל נחשף יותר, מחליד יותר ונחלש עוד יותר, עד שיום אחד הוא כבר לא מחזיק את המשקל.
כמה מרפסות זיזיות יש בישראל? קשה להעריך, אבל כנראה עשרות אלפים, מפוזרות בכל המדינה בכל אותם מבנים שאנחנו מכירים משנות ה-50, ה-60 וה-70. הן סוג של פצצות מתקתקות.
בבוקר של האסון שכנים ראו חתיכות טיח ובטון שנשרו בכניסה לבניין. חלקם התייחסו לזה וחלקם לא ייחסו לזה חשיבות. ואם אתם רואים בטון וטיח נושרים, זה כבר סימן מתקדם שהברזל בפנים נשבר.
הדיירים קראו למהנדס פרטי, וראו בין היתר שהמרפסת ממש שוקעת. המהנדס אמר שהיא מסוכנת ושצריך מיידית לשים פיגומים שיתמכו בה. אבל אחרי הבדיקה הוא הלך. ככה לפחות זה נראה בינתיים: נראה שלא הודיעו לבית העסק למטה ולא הזהירו שהמרפסת מסוכנת, לא שמו גדר, לא פינו את האנשים ולא הודיעו לעירייה. המשטרה חוקרת את כל העניין פלילית, אז הכל כאן לכאורה.
צריך גם להבין שלשים פיגומים זה לא ללחוץ על כפתור. זה תהליך שבמקרה הכי טוב לוקח כמה שעות או כמה ימים, וכנראה שזה לא היה פתרון מספיק כשרואים מרפסת שיכולה לקרוס ברגע זה.
ולפי החוק יש גם בדיקות תקינות שנתיות שאמורים לעשות, אבל כנראה שאף אחד לא באמת עושה אותן ולא שולח בודקים ומהנדסים לבדוק את כל תשתיות הבניין. במקרה הזה נגרם מוות של אדם עם עוד פצועים, וזה מקרה חמור מאוד שמישהו צריך לקחת עליו אחריות.
וזה מחזיר אותנו לדבר על התחדשות עירונית: להרוס בניינים ישנים ולבנות במקומם חדשים וטובים יותר. הרבה פעמים השיח הוא בהקשר של עד כמה זה משתלם וכמה כסף נרוויח, אבל אחת המטרות הכי חשובות היא לחזק את הבניינים שלנו, בין אם זה להוסיף ממ"דים ולהציל חיים, בין אם זה לקראת רעידת אדמה, ובין אם זה הקריסות שאנחנו רואים יותר ויותר. כשמורחים את הזמן ומשאירים את ההתחדשות העירונית מאחור, יוצרים כאן עוד הרבה בעיות והשלכות.
אם אתם בעלי דירות בבניינים ישנים ואתם חושדים שמצב הבניין רע, אם אתם שמים לב לסדקים, לבטון וטיח שנושרים, למרפסת ששוקעת או לצלילים ותזוזות מוזרות בתוך המבנה: תזמינו מהנדס דחוף, או לפחות תדווחו לעירייה.
להיות בעל דירה זה לא רק כיף ונחמד, זו גם אחריות גדולה.
היום יש לנו עסקה בגוש דן שהשוס שלה הוא המחיר והתנאים. אנחנו מדברים על פתח תקווה, וצריך לציין שבפתח תקווה, אם מוצאים דירת ארבעה חדרים ב-2.45 או 2.5 מיליון שקל, אתם יודעים שיש לכם עסקה טובה ביד.
דירות הארבעה חדרים כאן מתחילות מ-2.25 מיליון ועד 2.35 מיליון, תלוי קומה, וחלקן דירות של 104 מטר. זה שם אותנו במחיר של בסביבות 20 אלף שקל למטר. בגוש דן אין מחירים כאלה, אלה מחירים שאולי משקפים קריית גת, אשקלון או חיפה.
מחיר הדירות נמוך עובדתית ממחיר השוק ב-200 עד 300 אלף שקל לדירה. בגלל התנאים האלה זו עסקה אטרקטיבית מאוד, ולא רק למי שמחפש דירה למגורים אלא גם להשקעה.
זו עסקה מיוחדת יחד עם מטיקה פיננסים בבלעדיות, שנבדקה לעומק. מי שרוצה פרטים נוספים מוזמן להירשם לוובינר.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה★ מבזקים