בית על צוק מתפורר בקליפורניה צנח ב-90% בשנתיים, מ-4 מיליון שקל ל-300 אלף, כי הוא עומד ליפול לים תוך שנה. מהסיפור הזה אנחנו עוברים לחוק החדש של פברואר 2026 שמבטל את חובת שני גרמי המדרגות וחוסך עד 300 אלף שקל לדירה, לכלכלה יוצאת הדופן של בני ברק שבה המחירים עולים כשכולם יורדים, ולג׳ניפר לופז ובן אפלק שגם הם תקועים עם אחוזה שלא נמכרת.
★ בקיצור
בית על צוק בקליפורניה צנח מ-4 מיליון שקל ב-2022 ל-300 אלף שקל היום, ירידה של 90%. מהנדסים נותנים לו כשנה לפני שייפול לים.
חוק פברואר 2026 מבטל את חובת שני גרמי המדרגות בבניינים עד 14 קומות. הגרם השני גוזל עד 15% משטח הקומה, והביטול חוסך עד 300 אלף שקל לדירה בתל אביב ו-150 אלף בפריפריה.
בבני ברק המחירים עלו ב-3% בזמן שבתל אביב ירדו עד 15%. העסקאות ירדו ב-20% עד 30%, אבל שוק שבוי מחזיק את המחירים למעלה.
שאלה כנה: האם הייתם מוכנים לקנות בית במחיר מבצע מטורף, 90% הנחה, מתוך ידיעה שהבית הזה כנראה הולך לטבוע בים בעוד שנה? זה נשמע הזוי, אבל הדבר הזה אמיתי, ומסתבר שיש אנשים שהתשובה שלהם לשאלה היא כן.
תכירו את הבית ברחוב בראון 157. על הנייר זה נראה כמו חלום שמתגשם: קוטג׳ מהמם, חלונות ענקיים, נוף מהפנט לים. אבל יש לו בעיה קטנה, ממש פיצפונת. הבית יושב על צוק שמתפורר, ובשלב מסוים הוא אמור ליפול אל תוך הים. לא חסרים אנשים שאוהבים לחיות על הקצה, תרתי משמע.
שימו לב להיסטוריית המכירה בשנים האחרונות. ב-2022 הבית נמכר ביותר מ-4 מיליון שקל. שנה אחרי, ב-2023, הוא נמכר שוב, הפעם ב-1.5 מיליון בלבד. והיום, ב-2026, הבעלים מציע אותו ב-300 אלף שקל, שהם כ-99 אלף דולר. זו לא טעות בנתונים. המחיר צנח ב-90% בשנתיים, כי בכל פעם שיש סערה, הים לוקח עוד חתיכה מההר.
זה בית שיש לו תאריך תפוגה, ממש כמו חלב.
תכירו את דייוויד. הוא קנה את הבית ב-2023 ושיפץ אותו, וכששאלו אותו למה, הוא ענה תשובה פשוטה: החיים קצרים, בואו נראה מה יקרה. זה לא היה ניתוח כלכלי קר ומחושב באקסל, אלא מישהו שרצה לקחת סיכון. המהנדסים נותנים לבית כשנה לחיות. ולכל מי שרוצה להתחכם: אי אפשר לבנות קירות הגנה או חיזוקים לצוק, כי הבית נמצא בתוך שמורת טבע מוגנת.
יצא לכם פעם לשלם על משהו שאתם בוודאות לא צריכים, רק כי ככה? כמו לקנות מעיל יקר, ושיכריחו אתכם לשלם על תוספת של עוד שרוול שיתפרו בצד, ליתר ביטחון, אם משהו יקרה לשרוול הרגיל. זה נשמע דבילי, אבל זה בערך מה שקרה לכל מי שקנה דירה בעשורים האחרונים. שילמנו מאות אלפי שקלים על בטון שאף אחד למעשה לא משתמש בו.
עד היום כל בניין מעל תשע קומות הוגדר כרב-קומות, וחויב לכלול שני חדרי מדרגות נפרדים. עכשיו, בפברואר 2026, הכללים משתנים: כבר לא חייבים שני גרמי מדרגות בבניינים בגובה של עד 42 מטר, שזה בערך 14 קומות. במקום להיקרא רבי-קומות, הם מקבלים פטור מגרם מדרגות שני וממעלית אלונקה יקרה.
חדר מדרגות שני, יחד עם הלובי הקומתי והמסדרונות שהוא מחייב, גוזל עד 15% מהשטח של כל קומה.
זה המון. היזם בונה את השטח הזה ומשלם עליו, אבל לא יכול למכור אותו כדירה, אז הוא מגלגל את העלות על הרוכשים. מבחינת סכומים, ההערכה היא שבתל אביב מדובר בחיסכון של כ-300 אלף שקל לדירה, ובבאר שבע כ-130 אלף שקל.
כאן יש ויכוח. במקום עוד גרם מדרגות יקר, הבניינים החדשים כוללים מערכות טכנולוגיות של לחץ אוויר חיובי נקי שאמורות להתמודד עם עשן. לפי בדיקות ממדינות מתקדמות וממקרי שריפה בישראל, נראה שאין באמת סיבה לגרם המדרגות הנוסף, וזה יותר עניין בירוקרטי ופוליטי. הדירות הופכות ליותר נושמות, עם יותר כיווני אוויר, ואפילו ועד הבית אמור להיות זול יותר כי יש פחות שטחים משותפים.
ב-2026, בזמן שבתל אביב ראינו מקומות שהמחירים בהם ירדו אפילו ב-15% ונפילה בשוק הדירות למכירה, יש עיר במרחק שלוש דקות נסיעה בלבד שמתנהגת כאילו היא אי בודד ומנותק. שם המחירים לא רק שלא יורדים, הם עולים. זה נשמע כמו טעות, אבל בואו נדבר על בני ברק.
כדי להבין את בני ברק צריך להבין שמגורים שם הם לא לייפסטייל, לא רצון לגור ליד בתי קפה. זה צורך קהילתי דחוף, כמעט קיומי. זוג חרדי צעיר לא מחפש דירה עם נוף לים, אלא דירה ליד הרב שלו וליד הקהילה שלו. הריבוי הטבעי שם מהגבוהים בעולם, וזה מייצר שוק שבוי.
כמות העסקאות ירדה ב-20% עד 30% כמו בכל מקום אחר בארץ, אבל המחירים דווקא עלו ב-3%.
הסיבה פשוטה: מי שלא חייב למכור לא מוכר, ומי שחייב לקנות ישלם כל מחיר כדי להישאר בתוך הקהילה. בדיוק כמו שבקבוק מים יקר יותר בנתב"ג, הביקוש כאן חזק כי הקהל כלוא.
בני ברק היא העיר הצפופה בישראל, ואין יותר לאן להתרחב. הפתרון הוא לעלות למעלה, אבל לא כמו שאתם מכירים. יזם שרוצה לבנות מגדל של 40 קומות כמו ברמת גן השכנה פשוט לא יכול, בגלל מגבלת הסוכה: כל דירה חייבת מרפסת פתוחה לשמיים. לכן במקום מגדלים ישרים בונים בניינים מדורגים של עד שבע קומות, ששטח הקומה בהם קטן ככל שעולים. זה אתגר הנדסי וכלכלי שמייצר דירות ייחודיות אבל יקרות מאוד.
בשכונת טל גיבורים, בקצה בני ברק, אפשר למצוא דירות ב-15% פחות ממרכז העיר. הסיבה: יש שם עכשיו המון בנייה, רכבת קלה, חפירות מטרו, כבישים חסומים, רעש ואבק. יש משקיעים שמסתכלים על זה ואומרים שכדאי לקנות עכשיו, כשהמחיר נמוך בגלל הרעש, כי אחר כך אלה יהיו אזורים מרכזיים ומבוקשים.
ויש עוד ביטוי למצוקת הדיור: עיר המחסנים. מחסן של 17 מטר מתחת לפני האדמה מושכר באלפי שקלים למגורים, והפך למוצר לגיטימי בשוק השחור של בני ברק. זה הגיע למצב שהעירייה הוציאה טפסים רשמיים שמבקשים מהתושבים להצהיר על ההכנסות ממחסנים, כמעט מודה שאין לה מה לעשות עם התופעה.
אם אתם תקועים עכשיו עם דירה שאתם לא מצליחים למכור, כי אף אחד לא מוכן לשלם את המחיר שאתם רוצים בתנאי השוק הנוכחי, שימו לב: אתם לא לבד. אתם בחברה טובה של ג׳ניפר לופז ובן אפלק.
ב-2023 השניים קנו אחוזה בבברלי הילס ב-61 מיליון דולר במזומן, והשקיעו עוד מיליונים רבים בשיפוצים. מדובר על אחוזה של 12 חדרי שינה, 24 חדרי אמבט, מגרש כדורסל פנימי וזירת אגרוף. הם יצרו את קן האהבה החלומי שלהם, ואז, כמו שקורה לפעמים בחיים, הם התגרשו.
אתם בטח אומרים לעצמכם: מוכרים וממשיכים הלאה. אבל גם לאולטרה-סלבז זה לא מצליח. הם ניסו למכור ב-68 מיליון דולר, לא היה עניין. הורידו ל-60 מיליון, שקט. ירדו ל-52 מיליון, שזה כבר הפסד נקי של 9 מיליון מהמחיר המקורי, ועדיין אף אחד לא רצה לקנות. בסוף הם התייאשו והורידו את הנכס מהמדף.
עלויות ההחזקה של הבית הן כ-284 אלף דולר בחודש. כל חודש שעובר והבית לא נמכר, נשרפים להם כמיליון שקל.
למצוא מציאות בנדל"ן דורש קשרים עם המתווכים הנכונים, עם עורכי דין ואנשי מקצוע, והמון עבודת שטח כדי להכיר את המחירים המעודכנים בכל פינה. וכאן כל שבוע אני מביאה עסקה נבחרת שאותרה ונבדקה כמציאה מתחת למחיר השוק.
העסקה השבוע היא דירת ירושה שמתאימה גם לסטודנטים וגם למשפחות, באזור מתפתח ליד פארק ארכאולוגי בבאר שבע. שווי השוק של דירה כזאת אחרי שיפוץ הוא 800 אלף שקל. השכירות שהיא מניבה היא 3,100 עד 3,200 שקל בחודש. מדובר בדירה בקומה שלישית מתוך ארבע, בגודל 58 מ"ר.
סך ההשקעה, כולל כל ההוצאות הנלוות, שיפוץ, ריהוט, והכנסת שוכרים שכבר ברשימת המתנה, הוא 680 אלף שקל, הכל כלול. הדירה 14 דקות הליכה מהאוניברסיטה וארבע דקות מברים.
זו אחת מעסקאות ה"קופי פייסט" שאני מתלהבת מהשיטה שלהן. בגלל זה אני רוצה שנעשה ביחד יום כיף בבאר שבע, שבו אפשר לראות את כל שלבי ההשבחה בעיניים, גם אם אתם משקיעים מנוסים וגם אם לא. נדל"ן זה בסוף לבוא לשטח, לא רק לצפות בסרטונים.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה