איך הפכו 150 ישראלים למיליונרים בזכות הגרלה אחת? השבוע אנחנו חושפים את הנתונים מפרויקט דירה בהנחה בלוד שהניב 1.2 מיליון שקל לזוכים, ואת האזהרות החריגות מכנס הנדל"ן של EY: מנכ"לים מודים שהמחירים ירדו 20% ריאלית, יש 85 אלף דירות ריקות, ופצצת זמן של הלוואות קבלן מחכה ב-2027. וגם: מס הרכישה למשקיעים עומד להתבטל?
★ בקיצור
בפרויקט דירה בהנחה בלוד הזוכים הרוויחו 1.2 מיליון שקל לדירה ונולדו מיליונרים צעירים. אבל חלון ההזדמנויות בערים המבוקשות נסגר.
מנכ"ל קבוצת תדהר חשף בכנס EY: מחירי הדירות ירדו ב-20% ריאלית בארבע שנים, לא 1.5% כמו שהלמ"ס מראה.
פצצת זמן ל-2027: הלוואות הקבלן במבצעי 10-90 מגיעות לפירעון, ו-85 אלף דירות חדשות עומדות בלי קונה.
יש בישראל כמות יפה של מיליונרים חדשים, וכולם כי זכו בדירה בהנחה בהגרלה. סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נעים, חשפה את הנתונים מפרויקט מחיר למשתכן בלוד. מי שחתם באפריל 2016 יכול היה למכור רק מאפריל 2023, בגלל תקופת ההמתנה, ומסתבר שהם מאוד רצו.
שלוש שנים אחרי, 43% מהזוכים כבר מכרו, 150 מתוך 340, ועם עוד 13 בדרך מגיעים לכמעט חצי. הפער בין מחיר הקנייה המסובסד, שממומן מהמיסים של כולנו, למחיר שבו מכרו הוא 1.2 מיליון שקל לדירה. רוב הזוכים השתמשו בכסף כדי לממן דירה חדשה בכ-3 מיליון שקל, 31% מעל המחיר החציוני. נולדו כאן מיליונרים צעירים.
רוצים לשחזר? חלון ההזדמנויות כמעט נסגר. בקיץ שעבר הגבילו את ההגרלות לערים שבהן המחיר הממוצע למטר עד 20 אלף שקל כולל מע"מ, מה שסורק החוצה את רוב הערים המבוקשות. בהגרלה הנוכחית עדיין יש כפר סבא וראשון לציון, שם הסיכוי לזכות הוא 0.6% בלבד.
בכנס הנדל"ן השנתי של EY עלו לבמה מנכ"לים של חברות הבנייה הגדולות ושפכו את ליבם. אורי לוין, מנכ"ל קבוצת תדהר, אמר בגלוי שמחירי הדירות ירדו ב-20% בארבע שנים. בנתונים הרשמיים לא תראו את זה, אלא 1.5% לפי הלמ"ס. אז איך זה מסתדר?
לוין מדבר על מחירים ריאליים. דירה נמכרת ב-3 מיליון שקל, וזה המספר על החוזה שהלמ"ס מכניסה לטבלה. אבל כדי למכור אותה היום, הקבלן הוסיף הטבות, סבסודים והלוואות ללא ריבית, כך שבפועל הוא קיבל כ-2.4 מיליון, לא שלושה. הפער בין התמונה האמיתית למה שמדווח מצטבר שנה אחרי שנה, וזו הירידה הריאלית של 20%.
לשמוע הצהרה כזו ממנכ"ל של חברת נדל"ן גדולה זה חריג, כי בדרך כלל הם מגנים על העסק ומספרים שהכל כרגיל. גלית בן נעים הוסיפה שיש 85 אלף דירות חדשות שנבנו ואין להן קונה, שיא של כל הזמנים, ומאז 2020 נצבר עודף של כ-54 אלף דירות.
יקי רייסנר, יושב ראש רייסדור, סיפר שהבין שדירות בפריפריה הן מה שעובד כרגע. בקמפיין שעליו הוציא 3.5 מיליון שקל בחודש הוא מכר 57 דירות, לעומת יעד של 60, ושנה קודם מכר 60 ומשהו בלי קמפיין בכלל. הוא אמר שמעולם לא ראה את השוק כל כך קשה, אם כי חלק מהשיתוף מראה גם את החוזק של החברה שלו בתקופה שחברות מוכרות מספר חד ספרתי.
רייסנר גם הצביע על שינוי: הצעירים מעדיפים לגור בשכירות ולחיות בגמישות, בלי להשתעבד למשכנתא, ולשים את הכסף במקום אחר. לכן רייסדור עוברת להחזיק דירות להשכרה. שווה לזכור שהצעירים שמעדיפים שכירות הם בעיקר גילאי 20 ומטה, עדיין לא השוק המשמעותי.
כדי להמשיך למכור דירות, הקבלנים המציאו את מבצעי ה-10-90 וה-20-80: הרוכש משלם סכום קטן בהתחלה, ואת כל היתר רק בעוד כמה שנים. כדי לממן את זה, הקבלן לוקח הלוואה. ו-2027 אמורה להיות השנה שבה הכמות הגדולה של ההלוואות האלה מגיעה לפירעון.
זה אומר שמי שלא הצליח למכור מספיק דירות ולגייס רוכשים יהיה בצרה אמיתית. לא במקרה אנחנו רואים ענקים שבולעים חברות אחרות, למשל ישראל קנדה שרכשה את אקרו נדל"ן, שלא היה לה גב כלכלי מספיק. עוד פחות מחצי שנה אנחנו ב-2027.
מס הרכישה על דירה שנייה, המס של המשקיעים, עומד היום על 8%, מאות אלפי שקלים על כל דירה. הוא קיים מאז 2015 כדי להקשות על משקיעים, אבל הוא לא חוק קבוע אלא הוראת שעה שצריך לחדש, והנוכחית פוקעת בסוף 2026. הדיבור הוא שאולי זה ייפול בין הכיסאות וייפתח חלון הזדמנויות לקנות בפחות מיסוי.
בכיר ברשות המיסים שיתף נקודה חשובה: בשונה ממיסים אחרים, מס הרכישה לא נועד למלא את קופת המדינה, הוא מס שליטה שנועד לרסן את שוק הנדל"ן. ולמעשה מס רכישה גבוה דווקא מפסיד למדינה כסף, כי כשהמס נמוך יש יותר עסקאות, יותר תנועה, ויותר הכנסות ממס שבח וממיסים נוספים.
הספוילר שלו: להערכתו יאריכו את ה-8% הקיים בעוד כחודש וחצי עד חודשיים, ואז זה תלוי בכנסת ובבחירות. לטובת יציבות השוק כדאי מאוד שיחליטו כבר, במקום להשאיר את כולם תלויים באוויר בלי לדעת מה יבוא.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה