שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
★ בקיצור
בקרקע ובמי התהום של שדה דב נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, שנקראים כימיקלי נצח כי הם כמעט לא מתפרקים באדמה, במים ובגוף. מחקרים קושרים אותם לסרטן.
רשות המים התריעה על החשד כבר ב-2022. ב-2023 המשרד להגנת הסביבה אישר שהקרקע נקייה, כי אז עוד לא הייתה דרישה רגולטורית לבדוק PFAS. ההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026, אחרי שהקרקעות כבר נמכרו.
תשעה מגרשים נמצאים ברשימת הממצאים, וכולם מיועדים לפרויקטים למגורים של החברות המובילות. רוכשים חדשים כבר דורשים להכניס לחוזה סעיף יציאה למקרה שיתגלו ממצאי זיהום.
בשנים האחרונות החלום הכי נוצץ של הנדל"ן הישראלי היה דירה בשדה דב, מה שמכנים הריביירה החדשה של תל אביב, עם קו ראשון לים. השכונה שנועה קירל, יהודה לוי, ראש המוסד לשעבר ועוד המון שמות מוכרים כבר קנו בה דירות. אבל משהו השתבש לגמרי, ויכול מאוד להיות שהחלום הענק הזה מתפוצץ בפנים של אנשים ששילמו כאן מיליונים.
שדה דב היה שדה תעופה קטן בצפון תל אביב, והרבה זממו על לפנות אותו. ולא סתם: הוא נמצא על הקרקע הכי נחשקת שיש למדינת ישראל, מאות דונמים בקו ראשון לים, פתוח, בלב האזור הכי מבוקש במדינה. והתוכניות היו בהתאם: רובע חדש ומפואר עם כ-17 אלף דירות בעשרות פרויקטים, אלפי חדרי מלון, מסחר, משרדים, שדרות ירוקות שמובילות ישר לחוף, בנייני בוטיק ומגדלים.
המדינה שיווקה את הקרקעות במכרזים ענקיים ליזמים, וכולנו יודעים מה קורה כשיש הייפ. בשיא, שווי הקרקע לדירה אחת, רק הקרקע, בלי בטון ובלי לבנות את הדירה, הגיע לכמעט שלושה מיליון שקל.
גם היזמים הם בני אדם וגם להם יש את ההייפים שלהם. המדינה הכניסה מיליארדים מהמכירה, והיזמים התחילו לתכנן את הדירות ואת השיווק, שהרבה ממנו התבסס על סלבריטאים. נועה קירל ובעלה דניאל פרץ קנו דירות בפרויקט, יהודה לוי קנה דירה בכשמונה מיליון שקל בפרויקט שהוא עצמו הפרזנטור שלו, וליאור סושרד קנה בכשבעה מיליון גם הוא בפרויקט שהוא פרזנטור שלו. ואחרי הסלבס ואחרי מאמצי השיווק הכבירים הגיעו אנשים ורכשו ממיטב כספם דירות על הנייר, ובמחיר לא זול בכלל.
התאריך הרשמי שבו החלום התפוצץ הוא פברואר 2026. רשות מקרקעי ישראל, הגוף שמנהל את קרקעות המדינה ומכר שם את הקרקעות, יחד עם המשרד להגנת הסביבה, הוציאו הודעה רשמית שעושה צמרמורת.
בקרקע ובמי התהום של שדה דב נמצאו ריכוזים חריגים של עד פי 2,000 מהמותר של חומרים מסוכנים מקבוצת ה-PFAS. מחקרים מראים שהם גורמים לסרטן ולשלל מחלות נוספות.
וזה לא "יש חומרים רעילים אז בואו ננקה אותם". הכימיקלים האלה קיבלו בעולם המדע את הכינוי כימיקלי נצח, בדיוק מהסיבה שאתם חושבים: הם כמעט לא מתפרקים. לא באדמה, לא במים וגם לא בגוף. הם מצטברים.
חדשות רעות. החומרים האלה, יחד עם מזהמים אחרים, הופכים לגז שמטפס למעלה מתוך הקרקע. הגז נשאף פנימה דרך סדקים בבטון, פירי מעליות ומעברי צנרת, ומגיע לכל מקום. זו לא בעיה שנשארת בחניון או במרתף.
עוד בשנת 2022, רשות המים, הגוף שצריך לבדוק ולעקוב אחרי מצב מי התהום של המדינה, מעדכנת את המשרד להגנת הסביבה שהיא חושדת שיש מזהמי PFAS בשטח תוכניות הבנייה של שדה דב.
זה היה ב-2022. אבל זה לא הפריע למה שקרה ב-2023, כשהמשרד להגנת הסביבה נתן אישור רשמי שתהליך שיקום הקרקע אחרי פינוי שדה התעופה הסתיים, ושהקרקע נקייה ובטוחה.
איך זה יכול להיות אם רק שנה קודם דיווחו שם על חומרים מסוכנים? באותה תקופה לא הייתה בישראל דרישה רגולטורית לפי החוק לבדוק PFAS. אז בדקו את מה שהיו רגילים לבדוק, דלקים וחומרים אחרים, ובגלל שלא מצאו אותם הקרקע קיבלה חותמת ירוקה. על בסיס האישור הזה רשות מקרקעי ישראל שיווקה מגרשים במיליארדים, והיא טוענת עד היום, ובצדק מבחינתה, שהיא פעלה לפי אישור רשמי שקיבלה.
מי שהכיר והסתובב במקורות ידע על העניין. אבל הרבה מאוד אנשים לא הכירו, לא היו חשופים, וקנו דירות. ההודעה הפומבית הרשמית יצאה רק בפברואר 2026, ארבע שנים אחרי ההתראה הראשונה, ואחרי שהקרקעות כבר נמכרו ואנשים כבר קנו.
אני אישית הייתי בפגישה בסוף 2024 או תחילת 2025, אצל אחת החברות עם השם הגדול שבונה פרויקט יוקרתי בשדה דב, לגבי רכישה. כבר אז הכרתי ושמעתי על עניין הזיהום, ושאלתי את מנהל המכירות. התשובה שקיבלתי הייתה שזו פעם ראשונה שהוא שומע על זה ואין לו מושג על איזה זיהום מדובר. בזמנו הוא עוד נראה לי איש אמין והתלבטתי אם הוא באמת מתכוון לזה. היום, כשאני חושבת אחורה, אני אומרת לעצמי שאין שום סיכוי בעולם שהוא לא ידע.
במרץ 2026 הסיפור מקבל תפנית שנשמעת כאילו הוציאו אותה מסרט. אם יצאה הודעה רשמית על משהו כל כך חמור, זה אומר שעוצרים הכל רגע כדי להבין מה עושים. אבל במקום זה, המשרד להגנת הסביבה מפרסם עדכון של ערכי הסף, כלומר של הרף שקובע מתי הקרקע נחשבת מזוהמת.
חשיפה של אתר התחקירים שומרים העלתה שהמשרד הזמין חוות דעת מחברה פרטית ואימץ פתאום ערכים מקלים יותר. וכשמודדים לפי הרף החדש, הממצאים משדה דב פתאום נראים תקינים. קרקע שהייתה מזוהמת בצורה חמורה פתאום כבר לא.
אבל זה לא עבר בקלות. ממשרד הבריאות נמסר שהוא בכלל לא היה שותף לתהליך ואנשי המקצוע שלו מסתייגים מהערכים החדשים, וארגון אדם טבע ודין עתר לבג"ץ. המהלך המהיר לשנות את ערכי המדידה התפוצץ גם מצד רשות המים ומשרד הבריאות, ולא הצליחו במה שלטענת הארגון היה ניסיון להכשיר את השרץ.
המשרד להגנת הסביבה אמור לעשות דיגום לקרקעות במגרשים, אבל יש בעיה: למרות האזהרות החמורות הכל ממשיך כרגיל, ויש דחפורים שעובדים במרץ באתר. וזה הגיוני, מדובר בקרקעות הכי יקרות במדינה וכולם רוצים לקדם פרויקטים.
עובד של המשרד להגנת הסביבה שהגיע לסיור באחד המגרשים כדי לעשות דיגום הבין שאין שום סיכוי שהוא מצליח. במגרש שהוא היה אמור למדוד, שהוא בכלל מגרש לשימוש ציבורי, הוא ראה עבודות חפירה של אלפי טונות קרקע שלא נבדקה. נערמו שם ערמות של יותר מ-10 מטרים, בלי שום הפרדה, בלי סימון ובלי תיעוד. משאיות מכניסות אדמה ומוציאות אדמה, וקרקע שחשודה כמזוהמת מפוזרת בכל מקום בין המגרשים והשטחים הציבוריים.
מי שיצר את הזיהום זו המדינה, וכשהבעיה התגלתה באופן רשמי ניסו לשנות את סרגל המדידה במקום לטפל.
וכל עוד הוויכוח הזה מתרחש, זה עולה מיליונים לכולם, ליזמים ולרוכשי הדירות, על כל עיכוב או בעיה שיקרו.
המשרד להגנת הסביבה מסר לגלובס את רשימת תשעת המגרשים שבהם הושלמו חקירות קרקע ואותרו ממצאים של PFAS. המספרים הם 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2206, 2207 ו-2102.
ולפי בדיקת גלובס, בכל תשעת המגרשים מתוכננים פרויקטים למגורים של החברות המובילות בישראל: נחמיאס, דמרי, גינדי, שיכון ובינוי, פרשקובסקי ועוד.
קצת מוזר, לא? המשרד להגנת הסביבה מונה רשימה של המגרשים המזוהמים, ובו זמנית חלק מהיזמים טוענים שיש להם אישורים בכתב מאותו משרד עצמו שהקרקע שלהם ללא זיהום, באותם מגרשים. זה לכאורה סותר את עצמו, וזה בדיוק הבלאגן שמתרחש.
יכול להיות שההבדל הוא בין דגימות ישנות לחדשות. יכול להיות שזה קשור לערכי הסף שהשתנו באמצע. ויכול להיות שהאמת פשוט שונה ומשתנה ממגרש למגרש. לא ברור, ולצערי זה מה שמשאיר בערפל את כולם, וכמובן את הרוכשים. המשרד להגנת הסביבה הבטיח שאחרי אישור דוחות החקירה כל תוצאות הדיגומים יפורסמו לציבור.
מה שנראה היום זה שרוכשים חדשים דורשים להכניס לחוזה סעיף שכמעט לא היה קיים בשום חוזה בישראל: דלת יציאה, אפשרות להשתחרר מהעסקה בקלות אם יתגלו ממצאי זיהום.
למה צריך את זה במפורש? כי ברירת המחדל בחוזים היא בסוף לרעתכם. ברוב ההסכמים, עיכוב במסירה של פרויקט לא אומר שיש לכם זכות לבטל.
ובגדול משנים כאן את הפאזה מ"ייזהר הקונה", שאומר שקניתם והייתם אמורים להיזהר ולבדוק אז זו הבעיה שלכם, ל"ייזהר המוכר": אם המוכר ידע על פגם מהותי ולא גילה, זה עליו.
ואם אתם מתכננים לקנות בפרויקט, ברור שתדרשו מהיזם להראות לכם את האישור בכתב על המגרש הספציפי לגבי הזיהום לפני שאתם חותמים. יזם שיש לו אישור ישמח להראות אותו. יזם שמתחמק, הבנתם.
אז מה קרה למי שקנה בשדה דב? קודם כל עיכובים. כל חודש של עצירה זה עוד ריבית שהיזם משלם על הלוואות ענק, וכסף כזה לא נעלם. הוא מתגלגל למחיר, למועד המסירה ולמשכנתה של כולם.
ושנית, אי ודאות על הערך האמיתי של הקרקע. כשרוכשים חדשים מהססים ושומעים את כל הדברים האלה, כוח המיקוח עובר אליהם וזה מורגש גם במחיר וגם בתנאים. זה אומר שמי שקנה בשיא ההייפ פחות כיף לו, ומי שמחליט לקנות עכשיו, בשיא חוסר הוודאות, זה יכול ללכת לטובתו.
שימו לב שזה עדיין לא עושה כותרות ראשיות ולא תמצאו על זה הרבה שיח תקשורתי חזק, כי בסוף זה גם פוגע בפעילות הכלכלית שם. מהנתונים נראה שיש צניחת מכירות והורדת מחירים מסוימת, אבל קשה להגיד מה בדיוק הסיבה, כי אנחנו גם בתקופה בעייתית ממילא.
מי שקנה באחד המגרשים שברשימה והיזם שלו עוד לא הציג אישור שהכל תקין, כנראה הולך לעבור תקופה מורטת עצבים, ויהיה לזה משמעות גם בזמן וגם בכסף.
האינטרס של כולם הוא שזה יצליח, ואישית אני מאמינה בשדה דב. התכנון שלי הוא לעבור לשם עוד כמה שנים, כשזה כבר יהיה יותר ממשהו על הנייר.
ולפני שכל הדבר הזה נשמע כמו סרט אימה הזוי שקרה במקום של העשירים: זו ממש לא בעיה נקודתית.
שדה דב זה ממש לא המקום הכי מזוהם בישראל. הוא פשוט הכי זוהר.
הוא הכי זוהר, עם קרקעות של מיליארדים ופנטהאוזים על הים וסלבס, אז כשכל זה פוגש רעל וזיהום זה עושה רעש. אבל הדבר הזה מתרחש בשקט בעוד מקומות. הרי מה זה שדה דב? בסך הכל שדה תעופה קטן וחמוד שהיה פעיל פעם.
נתב"ג הוא אחד ממוקדי ה-PFAS המשמעותיים בישראל. בדיקות מצאו שם זיהומים חמורים במתחם התעשייה האווירית, בשטחי רשות התעופה ובבסיס חיל האוויר הסמוך, ומבקר המדינה מתח ביקורת חריפה על משרד הביטחון על שהסתיר מידע קריטי על הזיהום.
וזה לא נגמר שם. למעלה מ-30 אתרים ברחבי הארץ חשודים או מאומתים כמוקדי זיהום כאלה: גלילות, מחנה סירקין, שדה התעופה בהרצליה, מכלי דלק ותחנות כוח. אם אתם מתכננים לקנות או לגור באחד המקומות האלה, הייתי ממליצה להבין את האספקט של זיהום הקרקע. ובינינו, יש יותר סיכוי שיפתרו זיהום בשכונה של מיליארדרים מאשר במקומות אחרים.
דיברנו כאן על המבצע ששיווקו בשלטי חוצות ובכל מקום, עם באזז מטורף, של חברת אנשי העיר. הם ניסו לשכנע אנשים לקנות אצלם דירה בעזרת ההבטחה החריגה: תקנו דירה ותיכנסו להגרלה על דירה נוספת במתנה, בשווי של כשניים וחצי מיליון שקל בתל אביב. ההבטחה הייתה שרק 50 הרוכשים הראשונים ייכנסו להגרלה, כלומר סיכויי זכייה גבוהים.
והנה התוצאות. קודם כל, לא היו 50 רוכשים. לפי הדיווח של החברה עצמה, במהלך כל תקופת המבצע נמכרו 13 דירות. וצריך לציין שהמבצע קיבל הארכה מעבר למועד המקורי שבו היה אמור להסתיים, והמנכ"ל קיווה שככה יצטרפו עוד כמה עשרות רוכשים. זה לא קרה.
בשבוע שעבר נערכה סוף סוף ההגרלה, ויש זוכה מאושרת בת 64 שרכשה דירת שלושה חדרים באחד הפרויקטים וזכתה בדירה במתנה. אז קודם כל מזל טוב.
יש כאן עניין גדול של מיסוי שיכול להגיע עד כמיליון ו-600 אלף שקל, שצריך לשלם על דירה ששווה שניים וחצי מיליון. והדירה, אגב, לא בנויה. ייקח לה עוד כמה שנים להיבנות, ואת המס צריך לשלם עכשיו.
אז האם זה שווה? הייתם לוקחים את הדירה הזאת במתנה? בכל מקרה היה מעניין לעקוב. בעיניי זו דרך מוצלחת לשווק נדל"ן, בטח נדל"ן יוקרתי יחסית בתל אביב, עם כל הקונספט של הגרלה. וכנראה שלא רק אני חושבת ככה, לפי התוצאות. אבל צריך לזכור שזה קמפיין שהשקיעו עליו מיליונים בשיווק, בשלטי חוצות, באינטרנט ובמדיה, ובסוף קנו 13 דירות. ולאותה אישה שממילא הסתדר לה לקנות דירה למגורים, ועכשיו קיבלה גם דירה במתנה, יכול להיות שזה מאוד נחמד.
יש לנו עסקה בגוש דן שהשוס שלה הוא המחיר והתנאים. פתח תקווה, החל מ-2.3 מיליון שקל, כשחלק מהדירות הן דירות של 104 מטר, גדולות ומתוכננות היטב.
אנחנו מדברים על קצת יותר מ-20 אלף שקל למטר. בגוש דן אין מחירים כאלה, אלה מחירים שאולי משקפים קריית גת, אשקלון או חיפה. וכאן זו פתח תקווה, עם כל היתרונות שיש לגוש דן להציע.
זו עסקה אטרקטיבית מאוד, ולא רק למי שרוצה דירה למגורים אלא גם להשקעה, בגלל התנאים המיוחדים. העסקה נעשית יחד עם אתיקה פיננסים בבלעדיות ונבדקה לעומק, ומי שרוצה פרטים נוספים מוזמן להירשם לוובינר.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
בהרצליה עומד שלט חוצות שמבטיח שתושבי העיר מפסיקים לשלם שכירות. מאחוריו מסתתר מהפך אצל הקבלנים: אחרי שנתיים של מבצעי 10-90, רכב במתנה והגרלות על דירה, הם עברו לשלם לכם מזומן ישר לחשבון הבנק. בסקירה: כמה זה באמת שווה, מה חשף הדיווח של קבוצת חג׳ג׳ לבורסה על מכירות עם דלת אחורית, ולמה מרפסות מתחילות לקרוס על בתי קפה.
לסקירה המלאה★ מבזקים