מעל 1,000 קבלנים פשטו רגל בשנה וחצי, ובמקביל הנתונים מדווחים על שיא של 80 אלף התחלות בנייה. איך זה מסתדר? השבוע אנחנו חושפים את הפער בין הסטטיסטיקה למציאות: למה "התחלת בנייה" היא לרוב דירה על הנייר, לאן נעלמו ההייטקיסטים והמשקיעים, ולמה עיוות ממוצע המחירים וההנחות השקטות מסתירים את ירידות המחירים האמיתיות.
★ בקיצור
מעל 1,000 קבלני ביצוע פשטו רגל בשנה וחצי, קצב שגדל פי 3. ובמקביל שיא של 80 אלף התחלות בנייה, שרובן דירות על הנייר בלבד.
בכל תל אביב נמכרו 86 דירות יד שנייה בחודש. חלק ההייטקיסטים מהרוכשים צנח מ-26% ל-11%, והמשקיעים הפכו למוכרים.
הירידה הרשמית במחירים היא 1.5% בלבד, אבל היא מוסתרת: יזמים נותנים הנחות של עד 700 אלף שקל דרך מועדונים, שלא נכנסות למדד.
מעל 1,000 קבלני ביצוע בישראל פשטו רגל בשנה וחצי האחרונות. בארבעת החודשים הראשונים של 2026 נסגרו מעל 270 חברות, ובכל השנה שעברה מעל 800. לשם השוואה, בעשור שלפני המלחמה נסגרו בממוצע כ-350 חברות בשנה. כלומר מה שקרה פעם בשנה שלמה קורה היום בפחות מארבעה חודשים, קצב שגדל פי שלושה.
ובאותו זמן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדווחת על שיא של עשרות שנים בהתחלות בנייה, 80 אלף בשנה. איך זה הגיוני שאין מי שיבנה ובכל זאת שיא? התשובה במילה אחת: התחלה. בסטטיסטיקה, התחלת בנייה זה לא שבאמת התחילו לבנות.
מספיק שקיבלו אישור או תחמו קרקע בגדר, וזה כבר נספר כהתחלה. ביותר מ-60% מהדירות שאושרו ברבעון האחרון לא הייתה שום בנייה הנדסית בשטח. אלה דירות על הנייר, ובעוד שנתיים שלוש זה עלול להפוך למחסור אמיתי בדירות.
הסיבה הראשונה היא מחסור בעובדים. מאז אוקטובר 2023 כ-100 אלף פועלים פלסטינים הפסיקו להגיע, והבאת עובדים ממדינות אחרות איטית ובירוקרטית. גם העובדים שנשארו עולים יותר, לפעמים פי שלושה על אותה עבודה.
הסיבה השנייה היא המדינה. קבלנים רבים חתמו על חוזים, ואז הכל התייקר, אבל המדינה ברוב המקרים לא מסכימה לעדכן את החוזים ומתעקשת על המחירים המקוריים. הקבלן נתקע ובונה בהפסד. הסיבה השלישית היא היזמים עצמם, שלוחצים על הקבלנים המבצעים להוריד מחיר.
קבלני ביצוע אף פעם לא הרוויחו הרבה, הם עובדים על רווח של 2% עד 5% בלבד, בלי כרית ביטחון. אז כשהם נכנסים לפרויקט בהפסד, אין להם מאיפה לספוג, והם נופלים.
ומה זה אומר לרוכשים? כשקבלן פושט רגל באמצע בנייה, האתר נעצר. כדי למצוא קבלן חדש צריך מכרז ותמחור מחדש, שתמיד יוצא יקר יותר ומבזבז זמן. משרד הבינוי כבר כינס פגישת חירום, וחוקרים מהטכניון הוציאו מדריך לחלוקת סיכון הוגנת יותר בחוזים.
כדי שזה יהיה מוחשי: בכל תל אביב נמכרו 86 דירות יד שנייה בחודש שלם, לא 86 אלף, 86. גם טבריה הייתה באותה רמה. באפריל מספר העסקאות הארצי היה מהנמוכים מאז תחילת שנות ה-2000, ורק פעמיים ראינו נמוך מזה: בחודש הראשון של הקורונה ובשיא עליית הריבית. מספר העסקאות ירד בשליש.
והשאלה המעניינת היא מי הפסיק. הקבוצה הראשונה היא ההייטקיסטים, שהיו שנים מנוע הביקוש בתל אביב. לפני שנה, מתוך כל 100 רוכשי דירה יד שנייה בתל אביב, 26 היו מהייטק. השנה רק 11, ירידה של יותר מחצי. הסיבה: פיטורים, אופציות ששוות פחות ובינה מלאכותית שמחליפה עובדים, כך שאנשים לא רצים למשכנתא של מיליונים.
הקבוצה השנייה היא המשקיעים, שהפכו ממי שקונה למי שמוכר. בחודש אחד הם קנו 751 דירות אבל מכרו 922, ומאז סוף 2021 יצאו מהשוק מעל 8,000 דירות של משקיעים. הקבוצה השלישית היא תושבי החוץ, יהודים מהעולם, שקנו בחודש שעבר בכל הארץ 77 דירות בלבד. הגל הגדול שהיזמים חיכו לו עדיין לא הגיע.
ויש נתון קטן שממש עושה קוץ בלב. אנחנו מכירים את "משפרי הדיור", אנשים שמוכרים דירה כדי לקנות טובה יותר, נגיד זוג צעיר שהמשפחה התרחבה ורוצה לעבור משלושה חדרים לחמישה. אבל החודש, רבע מהם עשו את ההפך: מכרו את הדירה היחידה שלהם וקנו דירה קטנה ופחות טובה.
למה שמישהו יעשה את זה? כסף. ההחזר החודשי על המשכנתא קפץ, והם היו חייבים להוריד אותו. משרד האוצר כבר הגדיר את התופעה תחת המונח "מצמצמי דיור", ההפך הגמור ממשפרי דיור. רואים בחוזים איך משפחות משחררות הון מהדירה הישנה רק כדי להקטין את המשכנתא בחדשה.
הירידה הרשמית במחירים היא 1.5% בלבד. אבל אם מעט מאוד אנשים קונים, המחירים אמורים ליפול הרבה יותר. הסוד הוא בממוצע. דמיינו חנות נוחות שמוכרת 100 קרטוני חלב ב-5 שקל, ופעם בכמה חודשים מסך טלוויזיה ב-5,000. בחודש שאף אחד לא קונה חלב אבל מישהו קונה מסך, הממוצע קופץ, לא כי החלב התייקר.
אותו דבר בתל אביב: הממוצע עלה מעל 4.5 מיליון שקל, לא כי הדירות התייקרו, אלא כי נמכרו דירות יוקרה בזמן שהשוק הרגיל קפוא. כשבודקים דירות רגילות רואים את האמת, ולא ירידה של אחוז אלא ירידות אמיתיות, וגם בערים כמו מודיעין ורעננה ירידות של 10% ואף 20%, מדיווחי שמאות רשמיים.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה