ארבעה דברים מרעידים את שוק הנדל"ן: דירות מיקרו של 25 מ"ר בדרך לישראל, מבצעי בלאק פריידי חסרי תקדים של קבלנים, אזהרת S&P על פשיטות רגל, ודוח דמוגרפיה עולמי שמראה כמה קשה לקנות דירה בתל אביב. השבוע אנחנו מפרקים מי יקנה דירת 25 מ"ר, מה הקאץ׳ במבצעים, ומתי המחירים יפסיקו לרדת.
★ בקיצור
דירות מיקרו של 25 מ"ר מגיעות לישראל. 45% ממשקי הבית הם יחידים או זוגות בלי ילדים, אבל רק 12% מהדירות קטנות.
בלאק פריידי בנדל"ן: קבלנים מציעים ביטוח על המחיר, החזר אם השכן קנה בזול, ומשכנתא ב-0% ריבית ל-15 שנה.
דוח S&P מזהיר מפשיטות רגל של קבלנים, וצופה התייצבות מחירים רק במחצית השנייה של 2026.
דירה שלמה בגודל של חדרון מלון, 25 מ"ר בלבד, מגיעה לישראל. מנהל התכנון נערך לאשר דירות כאלה. וזה לא מגיע משום מקום: 2024 שברה שיא של כל הזמנים בהתחלות בנייה של דירות קטנות.
אנחנו חושבים על ישראל כמדינה של משפחות גדולות, אבל הנה העובדות: 45% ממשקי הבית הם יחידים או זוגות בלי ילדים, ובכל זאת רק 12% מהדירות קטנות, כלומר עד 55 מ"ר. יש פער עצום בין מה שהשוק צריך למה שהוא מייצר.
התשובה היא רווח. אם קבלן כבר בונה דירה, להוסיף לה חדר זו עלות שולית, אבל המחיר שהוא יקבל על הדירה הגדולה גבוה בהרבה. גם לעיריות יש אינטרס: דירה גדולה שווה יותר ארנונה. וכל שיח ההתחדשות העירונית סובב סביב הגדלת דירות, לא ייצור הרבה יחידות קטנות.
אבל הביקוש עצום: רווקים, הייטקיסטים, סטודנטים, זוגות צעירים לפני ילדים, עובדים זרים, וגם גירושים, עם טרנד חדש שנקרא נסטינג, שבו לכל הורה דירה משלו ולילדים דירה שלישית שבה ההורים מתחלפים. למשקיעים זו הזדמנות ברורה: מחיר כניסה נמוך, דירה במיליון שקל או פחות במקום שניים שלושה, תשואה גבוהה יותר בעד 1.5% במרכז, וקלות השכרה, כי דירה קטנה כולם צריכים.
כל דירה בישראל חייבת ממ"ד, מרחב מוגן, וזה תופס מקום: דלת פלדה כבדה, חלון הדף, איוורור מיוחד. בדירה של 25 מ"ר, הממ"ד יהיה כמעט כולה. הפתרונות, כמו ממ"ק קומתי משותף או מקלט משותף בבניין, לא מזהירים ומחזירים אותנו אחורה. בלי פתרון לזה, המיקרו לא יגיע לכאן בקרוב, למרות התכנון.
המבצעים הכי דרמטיים של השנה קורים דווקא בנדל"ן, בדברים שלא ראינו שנים. הפחד הכי גדול של קונה היום הוא לרכוש ביוקר ולגלות שהמחיר ירד. הקבלנים זיהו את זה ויצרו ביטוח: אם מדד מחירי הדירות ירד עד שתקבלו מפתח, תקבלו החזר כספי, כמו שאורה מציעה. או אם תגלו שהשכן קנה בפחות, תקבלו החזר לחשבון, כמו שקטטה גרופ מתחייבת בחוזה.
ויש עוד: משכנתאות ב-0% ריבית ובלי הצמדה ל-10 ואפילו 15 שנה בסכומים של מיליון שקל, כמו שמציעים אזורים. ופריסות תשלום נדיבות: 15% בחתימה, והשאר שנתיים אחרי שכבר נכנסתם לדירה. אתם גרים בדירה, ואולי אפילו משכירים אותה, וההחזר עדיין לא התחיל.
סוכנות הדירוג הבינלאומית S&P, שאחראית על דירוג האשראי של מדינות וחברות, פרסמה דוח שמרים דגל אדום. היא מדברת על שפל היסטורי בשוק הדיור למגורים ועל ירידה בהתחלות בנייה, כי הקבלנים כבר לא מתחילים פרויקטים חדשים שלא משתלמים.
לפי הדוח, המחירים צפויים להתייצב רק במחצית השנייה של 2026, ורק אם יתקיימו כמה תנאים: הריבית תרד, הכלכלה תמשיך לצמוח, האבטלה תישאר נמוכה, ותהיה יציבות גאופוליטית. זה עניין של תנאים, לא רק של זמן.
ודבר קריטי: המדד הרשמי לא משקף את המציאות המלאה. הקבלנים לא מורידים את המחיר הרשמי אלא נותנים הנחות סמויות, ולכן הירידה האמיתית במחירים גדולה יותר ממה שהדוחות מראים.
האזהרה המטרידה: יותר פשיטות רגל של יזמים וקבלנים. לא כולם באותו סיכון. קבלנים גדולים עם גב פיננסי ופרויקטים מפוזרים כנראה יהיו בסדר, אבל יזמים קטנים ובינוניים, במיוחד כאלה שלקחו יותר מדי סיכונים וכל ההון שלהם מרוכז במעט פרויקטים, בבעיה. ולכן השאלה הנכונה היא לא רק מתי קונים, אלא ממי קונים.
דוח הדמוגרפיה הבינלאומי עושה משהו גאוני בפשטותו: שואל כמה שנים משפחה צריכה לעבוד כדי לקנות בית, אם היא שמה 100% מההכנסה על הרכישה בלבד. לוקחים את מחיר הבית החציוני בעיר ומחלקים בשכר החציוני.
פעם, בעולם שפוי, שלוש משכורות שנתיות הספיקו לבית. מעל חמש נחשב יקר. אבל המחירים כל כך עלו שהמציאו קטגוריה חדשה, "בלתי אפשרי", מתשע שנים ומעלה. אם חוסכים 10% מהמשכורת, זה אומר 90 שנה כדי לקנות בית.
המקום הכי בלתי אפשרי בעולם הוא הונג קונג, עם 14.3 שנים, אחריה סידני עם 14, סן חוזה שבעמק הסיליקון עם 12, ונקובר עם 12, ולוס אנג׳לס עם 11. ישראל לא נבדקה רשמית, אבל אם עושים את אותו חישוב על מטרופולין תל אביב מגיעים לכ-12.5 שנים ואף יותר. תל אביב עמוק בליגה הכי יקרה בעולם.
הפצצה: יש מקומות שנחשבים יקרים ואפילו בלתי אפשריים לרכישה, ודווקא בהם המחירים מתפוצצים למטה. בניו זילנד המחירים צנחו ב-17%, בטורונטו ירדו ב-9%, ובוונקובר דירות חדשות על הנייר התרסקו ב-66%, ושני שלישים מפעילות הדירות החדשות מקבלן פשוט נעלמה. הבועה במקומות האלה התפוצצה.
אז האם גם בישראל תהיה קריסה? כנראה שלא, והסיפור כאן שונה. יש צמיחה דמוגרפית מהירה, האוכלוסייה גדלה ואנחנו צריכים יותר דירות. יש תרבות של בעלות על נדל"ן ששומרת על הביקוש, ואנחנו מדינה קטנה בלי הרבה שטח. השוק תקוע עם מחירים שלא עולים, אבל גם לא קורסים בצורה מטורפת.
כמו שהרחבנו בסקירות הקודמות על בועות שהתפוצצו בעולם, מה שאנחנו רואים בישראל הוא ירידות קלות, לא התרסקות. אחרי שהריבית תרד עוד והביטחון יחזור, נראה כאן התאוששות איטית. בנדל"ן התהליכים לוקחים זמן.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה