אחד מארבעת ענקי הנדל"ן בעולם, JLL, פרסם דוח תחזית ל-2026, ואנחנו מזקקים ממנו שש מגמות: מגדלי רפאים שנמכרים בהנחות של עד 60%, חוות שרתים שמזנקות, וטוקניזציה שמאפשרת בעלות על בניין ב-100 דולר. ואז יצאתי לשטח, לוולוג מלימסול: איך בודקים באמת השקעה בחו"ל, ואיך חוסכים 19% מע"מ ברכישת דירה.
★ בקיצור
דוח JLL: מגדלי משרדים עם הלוואות בשווי 2.2 טריליון דולר בסיכון, ו-82% מהבעלים לא יוכלו לשלם ריבית שקפצה מ-3% ל-8%. התוצאה: מכירות כפויות בהנחות של 40% עד 60%
טוקניזציה: בניין של 100 מיליון דולר מחולק למיליון טוקנים, ואפשר להיות בעלים של חלק ממנו ב-100 דולר בלבד
וולוג לימסול: דירה שמושכרת ב-4,000 יורו בחודש נמכרה ב-650 אלף יורו, תשואה של כ-7.3%. ובנוסף, טריק חוקי לפטור מ-19% מע"מ
אחד המסמכים הכי משפיעים בעולם הנדל"ן פורסם עכשיו עם תחזית ל-2026 והלאה. מדובר בדוח של JLL, אחת מארבע החברות הכי גדולות בעולם בתחום הנדל"ן. אנחנו הולכים לזקק ממנו את מה שחשוב למשקיע הישראלי לדעת.
היום כבר לא מספיק להיכנס לעסקה במחיר טוב. מי שלא יודע לנהל נכון את העלויות השוטפות פשוט יגיע להפסדים, כי עלויות הבנייה לא מפסיקות לעלות. האינפלציה בתחום מגיעה ל-6% בשנה, וזה אומר שכל טעות בתכנון ובהתנהלות עולה ביוקר.
יש בערים הגדולות בערך 130 מיליון מטרים רבועים של בנייני משרדים ישנים שעומדים כמו מגדלי רפאים, מיושנים ולא מתאימים למה שהולך היום. דמיינו את דייוויד, יזם נדל"ן בניו יורק שלפני עשר שנים קנה בניין משרדים עם הלוואה גדולה בריבית של 3%. היום הריבית כבר 7% עד 8%, והבניין שלו לא מכניס מספיק כדי לכסות אותה.
לפי JLL יש הלוואות בשווי 2.2 טריליון דולר על נכסים כאלה, וההערכה היא ש-82% מהבעלים לא יוכלו לשלם. הבנקים לוחצים, וזה יוצר מכירות כפויות של נכסים במיקומים טובים בהנחות של 40% ואפילו 60%.
יותר משני שליש מהאנשים בעולם מצפים לחוויות איכותיות ומותאמות אישית שמקדמות גם את הבריאות שלהם, בכל מרחב. משרדים עם עיצוב, חדר כושר וחדר יוגה מייצרים לפי הנתונים פרמיה של 32%. לעומת זאת, בניינים שלא מספקים חוויה בסיכון להישאר ריקים בשנים הקרובות.
92% מחברות הנדל"ן כבר משתמשות בבינה מלאכותית בצורה כזו או אחרת, כדי לחזות מתי דייר יעזוב או איפה כדאי לקנות קרקעות. במקביל, חוות השרתים הן התחום היחיד שמזנק, עם צפי לגידול של כ-20% רק בשנת 2026, ותחזית שיכפיל את עצמו פי שניים עד 2030.
פעם בניין היה רק קירות. היום, בגלל עלויות האנרגיה, בניינים שמתקינים בהם פאנלים סולריים ומערכות אגירת חשמל מעלים את השווי שלהם בכ-25%. זה כבר לא רק להיות ירוקים, זה עניין כלכלי.
זו המגמה שהולכת לשנות את הדרך שבה הכסף עובד בנדל"ן. במקום למכור בניין ששווה 100 מיליון דולר לקונה אחד, מחלקים אותו למיליון יחידות שנקראות טוקנים, וכל טוקן מייצג חלק בבעלות האמיתית על הנכס.
המשמעות: אתם יכולים להיות בעלים של חלק מבניין יוקרתי ב-100 דולר בלבד. זה הופך את הנדל"ן למשהו דומה למניות, אבל עם נכס פיזי שעומד מאחוריו.
וזה לא רק הטכנולוגיה, זה גם החוק: מדינות כמו ארצות הברית ובריטניה מאשרות עכשיו שינויים שפותחים את הדלת. הרחבנו על טוקניזציה בפרק נפרד, ושווה לצפות.
אני חיה ונושמת נדל"ן מכל כיוון: מכירה את היזמים הגדולים ובעלי החברות הציבוריות, נמצאת בטלוויזיה, מכירה את האנשים בגזרה המוניציפלית, בממשלה ובעיריות, וגם מלא משקיעים, מעצבי פנים ושמאים. ובכל זאת, לא משנה מה תשמעו בטלוויזיה, בתקשורת או מפי מומחים, בלי להגיע לשטח אין דרך לקבל את התמונה המלאה.
אפשר לספר סיפורי אגדות עד מחר על השקעות בחו"ל, אבל כולם הולכים לפח ברגע שמגיעים לשטח.
מה בודקים בשטח? את התשתיות, את מצב שדה התעופה, את הכבישים והמרחקים, את הבירוקרטיה וההתנהלות. מרגישים את האווירה גם ביום וגם בלילה, בוחנים את הלוקיישן עצמו, ומסתכלים טוב מי גר בסביבה: מקומיים או זרים, ומה הרמה הסוציו-אקונומית.
טסתי לקפריסין יחד עם סגי, יזם נדל"ן שפעיל באי, עם הצוות ולקוחות. קפריסין היא מדינה קטנה ויציבה יחסית, עם הרבה טיסות, לפעמים עד 24 ביום בשיא. הטיסה קצרה מפחות משעה, והכרטיסים זולים.
נחתנו בלרנקה, שבה נמצא שדה התעופה הבינלאומי, ומשם נסיעה של 40 דקות ליעד שלנו בלימסול. לכל עיר יש את האופי שלה: לרנקה מתבססת בעיקר על תיירות והשכרות לטווח קצר, ולימסול על אנשי הייטק וזרים בעלי יכולות כלכליות גבוהות. הנדל"ן שם עובד אחרת לגמרי.
פרויקט ארקדיה התחיל לפני שבעה חודשים, וכבר יש בו קירות ודירות מרוצפות. ראינו גם פרויקט בסגנון תמ"א 38 ישראלי בלב מרכז העיר: 2,600 מטר בנוי, 22 דירות, כולן מכורות ומושכרות. סימן ההיכר של סגי הוא הרשת השחורה על המרפסות, ודירת גן עם בריכת שחייה ממש בלב לימסול.
דירה אחת שם מושכרת ב-4,000 יורו בחודש, כ-15,000 שקל, ונמכרה ב-650 אלף יורו. זו תשואה של סביב 7.3% בשנה, מחיר שכירות של תל אביב אבל בלב מרכז לימסול.
הבניין הזה נקנה כשלד. עשו לו תוכנית פרצלציה חדשה ותוכנית חיזוקים, ואז מבחינת הרשות מדובר בנכס יד שנייה. המשמעות: מי שקנה דירה בפרויקט חסך את 19% המע"מ המלא, ושילם מס רכישה מופחת של בין 2% ל-3%. זה משנה לגמרי את התשואה האמיתית אחרי ההוצאות.
פעם, בטיול בבטומי שבגאורגיה, כל כך התלהבתי מהמקום עד שהייתי פסע מלעשות שם רילוקיישן. זה המבחן הכי גבוה: אם אתם רואים את עצמכם עוברים לגור במקום, זה סימן חזק. חשוב לזכור שאני גם השקעתי במקומות שלא הייתי גרה בהם, אז זה לא חובה, אבל זה מבחן שאם הוא עובר, אין עוררין.
הייתי פעם רק בצפון קפריסין, האזור הכבוש שמוכר רק על ידי טורקיה. המחירים שם זולים והאזור פחות מפותח, אבל לרשום שם נכס על שמכם זה בעייתי ואפילו פלילי. פחות מומלץ.
מהסיור חזרתי עם שתי עסקאות שזוהו כמציאה, שתיהן בקפריסין.
דירה בלב מרכז העיר, במרחק הליכה מהמרינה ומהים, עם פוטנציאל תשואה של 8.3%. היא הולכת להכניס כ-11,000 שקל בחודש, ומחירה 1.5 מיליון, הכל כלול, כולל שיפוץ וניהול. אין לה תלויות מסביב חוץ ממס רכישה של בערך 5,000 יורו.
דירת חדר שינה וסלון, אחרונה בפרויקט סליסטרה בשכונת זקאקי, מקום מרכזי וקרוב לכל. שריון הדירה ב-20,000 יורו, והשאר לפי קצב התקדמות הבנייה, עם אפשרות לעד 60% מימון למתאימים. המחיר 243,000 יורו פלוס מע"מ, כולל ריהוט, מוצרי חשמל, עורך דין וניהול בשנה הראשונה. פוטנציאל הכנסה של מעל 6,000 שקל בחודש, עם אפשרות למכור את הדירה בחזרה בכל שלב, גם לפני סיום הבנייה.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה