מצד אחד הכותרות אומרות ששוק הדיור חלש והמחירים יורדים. מצד שני, משפחה שמחפשת דירה עם ממ"ד לא מוצאת ומשלמת יותר. שני הדברים נכונים בו זמנית. השבוע בנק ישראל פרסם דוח שנתי עם נתון מפתיע: ההגירה מהארץ היא אחד הגורמים לחולשה בשוק. אנחנו בודקים אם זה באמת ככה, ולמה גל העלייה מספר תמונה הפוכה.
★ בקיצור
ב-2025 מחירי הקנייה ירדו בכמעט אחוז, אבל שכר הדירה עלה ביותר מ-3%, ומי שעבר דירה וחתם חוזה חדש שילם 6% יותר מהשוכר הקודם
לפי בנק ישראל 7,400 דירות יצאו מהשוק בגלל המלחמה: 4,000 בצפון, 1,000 בדרום ו-2,400 במרכז. במקביל יש 83,000 דירות חדשות שלא מוכנות לכניסה מיידית
מאזן ההגירה היה שלילי ב-26 אלף איש ב-2024 וב-37 אלף ב-2025, אבל הגיעו גם 22 אלף עולים חדשים, וישראל מהמדינות היחידות במערב עם צמיחה דמוגרפית חיובית
דנה ויובל, זוג צעיר עם תינוקת, גרו בדירת שלושה חדרים בגבעתיים בלי ממ"ד. עם המלחמה הם עברו זמנית להורים בנתניה וחיפשו דירה עם ממ"ד. דנה התקשרה לשבע דירות: על חמש מהן כבר חתמו, ועל השתיים שנשארו ביקשו יותר מ-1,000 שקל מעל הממוצע, כי מלא משפחות מחפשות בדיוק את אותו דבר באותו זמן.
הכותרות מבלבלות. מצד אחד אומרים שהשוק חלש, שהמחירים קפאו ואפילו יורדים, ושיש מלא דירות על המדף. מצד שני, משפחות שמחפשות לעבור לא מצליחות למצוא דירה עם ממ"ד. והאמת ששני הדברים נכונים בו זמנית.
ב-2025 מחירי הדירות לקנייה ירדו רשמית בכמעט אחוז. אבל שכר הדירה עלה ביותר מ-3%, ומי שעבר דירה וחתם על חוזה חדש שילם 6% יותר מהשוכר הקודם.
השבוע בנק ישראל פרסם דוח שנתי של 300 עמודים, ובתוכו נתון מעניין על הממ"ד. בקנייה הפער בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי ממ"ד לא משמעותי, ואפילו ירד מאז המלחמה, כי מי שקונה חושב לטווח ארוך.
בשכירות התמונה הפוכה. בעל דירה עם ממ"ד יכול לבקש לפחות 4% יותר מדירה דומה בלעדיו, בעוד שלפני המלחמה ההפרש היה פחות מ-2.5%. הסיבה: שוכר לא חושב על מה יהיה בעוד עשר שנים, הוא חושב על הלילה, ומי שמשכיר דירה עם ממ"ד מתמחר בהתאם.
השאלה האמיתית היא לא כמה דירות ריקות יש, אלא כמה דירות באמת זמינות לכניסה. לפי בנק ישראל, 7,400 דירות יצאו מהמשחק בגלל המלחמה: 4,000 בצפון, 1,000 בדרום ובעוטף, ועוד 2,400 במרכז. על הנייר הן עדיין קיימות, אבל בפועל אי אפשר לגור בהן.
משפחות שצריכות מקום עוברות לשכונות סמוכות, וזה מגדיל את הביקוש ואת המחירים. אז נכון שיש 83,000 דירות חדשות שלא נמכרו, אבל הן לא מוכנות לכניסה מיידית.
שוק הדיור בישראל לא מתנהג כמו שוק אחד, אלא כמו המון שווקים שחיים ביחד. שוק הקנייה הארצי רגוע, במיוחד בתל אביב, ובמקביל שוק השכירות מרגיש איך המחירים רק עולים.
בדוח השנתי בנק ישראל טוען שההגירה מהארץ היא אחד הגורמים לחולשה במכירת הדירות. כשישראלים עוזבים הם לא קונים דירה, לא נכנסים לשוק, והביקוש יורד. היום מיליון ישראלים חיים מחוץ לישראל, כמו עיר בגודל ירושלים.
מאזן ההגירה היה שלילי בכ-26 אלף איש נטו ב-2024, והחמיר לכ-37 אלף ב-2025. לפי מרכז טאוב מספר הצברים היהודים שעזבו זינק פי שלושה בחמש שנים, מ-10 אלף לכ-30 אלף בשנה. בנק ישראל חישב שמאזן ההגירה ב-2024 מחק מהשוק כ-19,300 משקי בית פוטנציאליים.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שינתה לפני כשנתיים את שיטת ספירת העוזבים. בשיטה הישנה, ישראלי שיצא לשנה אבל קפץ לביקור קצר בארץ, המונה שלו התאפס. היום מודדים במצטבר: מי ששהה מחוץ לישראל לפחות 275 ימים בשנה מוגדר כמי שיצא לטווח ארוך. חלק מהזינוק הדרמטי בנתונים הוא בגלל שיטת המדידה, לא בהכרח יותר עוזבים.
ומההיסטוריה יש דפוס ברור: אחרי מלחמת יום כיפור, אחרי האינתיפאדה ואחרי צוק איתן, ישראלים חזרו. ברגע שהאיום מתמתן ויש תחושת יציבות, מגיע גל חזרה, ואיתו ביקוש חדש לדירות.
בזמן שחלק עוזבים, יש תנועה הפוכה. כמעט 22 אלף עולים חדשים הגיעו לישראל ב-2025, בזמן המלחמה. המלחמה הציתה גל אנטישמיות בעולם: מאוקטובר 2023 אירועי האנטישמיות זינקו ב-450% בבריטניה, 350% בצרפת, 562% בקנדה ו-387% באוסטרליה. מצרפת לבדה יש קפיצה של 45% בעולים.
בזמן שישראלים עוזבים בגלל המלחמה, יהודים אחרים מהעולם מגיעים בגלל אותה מלחמה בדיוק. בטווח הארוך, ישראל היא אחת המדינות היחידות במערב עם צמיחה דמוגרפית חיובית. אנחנו גדלים וצריכים יותר דירות, לא פחות, וכל גל חזרה או עלייה מביא איתו גל ביקוש.
השבוע ההזדמנות היא תאריך ולא דירה. מחקר ביג-דאטה של אתר הנדל"ן האמריקאי ריאלטור, שניתח מיליוני עסקאות בין 2018 ל-2025, מצא שבוע אחד ספציפי בשנה, עד ה-18 באפריל, שבו הכוכבים מסתדרים לטובת מי שמוכר נדל"ן.
הסיבה היא שילוב של פסיכולוגיה וסטטיסטיקה. זה הרגע שבו האביב מתחיל ופסח מגיע, קונים מתחילים לחפש, אבל רוב המוכרים עדיין מחכים למאי ויוני. התוצאה: הרבה קונים על פחות דירות.
דירות שמתפרסמות בשבוע הזה מקבלות בממוצע מחיר גבוה ב-1.3% מהממוצע, יש פחות ירידות מחירים, והן נמכרות כ-10 ימים מהר יותר מהממוצע השנתי. בנכס של כמה מיליונים, זה סכום משמעותי.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה