ספיישל "חם או סתם" עם לירון פרץ, כתבת הנדל"ן של ערוץ 12. עוברים על הטרנדים הכי חמים של 2026: בית באיטליה ביורו, דירה בדובאי, וילה מעלי אקספרס, הדפסת בתים בתלת-ממד ונדל"ן אריכות ימים. מגלים מה באמת יעשה לכם כסף, למה "דירה בהנחה" דווקא מייקרת את השוק, ואיזה טרנדים ישאירו אתכם עם חור בכיס ובירוקרטיה מטורפת.
★ בקיצור
דירה בהנחה של המדינה מעלה בפועל את מחירי הדיור בכ-0.5%, וסיכויי הזכייה במרכז הם 0.8% בלבד.
דובאי: 12 אלף דירות של ישראלים בשווי 4 מיליארד דולר. תשואה 7% מול 3% בתל אביב, אבל חוק 2026 מחייב חשבון בנק באמירויות.
הדפסת בתים בתלת-ממד בונה שלד בית ב-12 עד 24 שעות וחוסכת עד 80% מכוח האדם. הטרנד הכי מבטיח לעתיד.
הספיישל השבוע הוא פורמט "חם או סתם" עם אורחת מיוחדת, לירון פרץ, כתבת הנדל"ן של ערוץ 12. הטרנד הראשון נשמע טוב מכדי להיות אמיתי: בתים באיטליה ביורו אחד. זו רפורמה של ממשלת איטליה שמציעה בתים למכירה במחיר סמלי בכפרים נטושים בסיציליה ובסרדיניה, אזורים שסובלים מהגירה שלילית של צעירים.
לפי לירון, זה סתם. מדובר בחורבות נטושות, והעלות האמיתית אחרי שיפוץ נעה בין 20 ל-100 אלף יורו. מה שבאמת שובר אנשים היא הבירוקרטיה האיטלקית, תהליך של שנים, שלפעמים אף מחייב אתכם לגור שם. זה לא נכס להשקעה, אלא לכל היותר חלום פנסיה בכפר פסטורלי.
לנה דווקא מדרגת חם, ליחידי סגולה: היא מכירה מישהו שקנה שני בתים כאלה, עבר לאיטליה ומרוצה. אבל זה מתאים רק למי שיש לו כוחות להתמודד עם בירוקרטיה ולהשקיע כסף ושנים.
מאז הסכמי אברהם ישראלים מסתערים על דובאי. יש שם כיום יותר מ-12 אלף דירות של ישראלים בשווי מעל 4 מיליארד דולר. דירת סטודיו עולה כ-650 אלף שקל, והתשואה כ-7%, לעומת כ-3% בתל אביב, וגם המיסוי נוח יותר. לירון מדרגת חם.
אבל יש מה שצריך לקחת בחשבון. ב-2026 עבר חוק שמחייב את מי שמשקיע לפתוח חשבון בנק באמירויות בשם שתואם לרישום בטאבו, כך שאין יותר רכישה דרך מיופה כוח. יש גם סיכון פוליטי קטן שישראלים יישארו מחוץ לתחום ההשקעות, ותלות ביחסים בין המדינות.
לנה הולכת בקונטרה ומדרגת סתם, בגלל ההייפ. אנשים קונים דירה מקבלן ומוכרים אותה לפני שקיבלו מפתח, בבז מטורף. בזמן המלחמה הקבלנים הקפיצו מחירים ב-150 אלף שקל בין רגע. יש בדובאי משהו אמיתי, אבל הניפוח מדאיג.
התוכנית הממשלתית הכי מוכרת בישראל: המדינה נותנת קרקעות לקבלנים במחיר מוזל, ובתמורה הם מוכרים דירות בהנחה של 20% עד 30% דרך הגרלה. הבעיה היא שהסיכוי לזכות אפסי: ממוצע ארצי 8%, בפריפריה קצת פחות מ-9%, במרכז 0.8% בלבד, ובגוש דן פחות מחצי אחוז.
וכאן הפרדוקס. קרקע היא משאב מוגבל, וכשהמדינה מחייבת קבלן למכור זול על קרקע אחת, הוא מעלה מחירים על הקרקע השנייה שלו בשוק החופשי. מי שלא זוכה, ורוב האנשים לא זוכים, בסוף יוצא לשוק החופשי, והקבלנים יודעים זאת ומתמחרים בהתאם.
השיטה הזאת צמחה מעליית המחירים: אנשים מתאגדים, שלושה עד עשרה, כל אחד שם את מה שיש לו וקונים דירה אחת, לרוב דירה סטודנטיאלית בבאר שבע. שתי המרצות מדרגות סתם. הבעיה הראשונה: אתם מקבלים עשירית משכר הדירה, מה שמייתר את כל העניין.
ויש בעיות רציניות יותר. אסור לעשות את זה עם חברים, אלא לכל היותר עם שותפים עסקיים, כי הרבה שותפויות הופכות חברים לחברים לשעבר. חייבים חוזה מפלדה שמגן על כל פרט, כי התחום לא מוסדר ומלא פרצות. זה גם פוגע בדירוג האשראי שלכם.
והדבר שאנשים לא יודעים: אם חס וחלילה שותף נפטר, החלק שלו לא מתחלק בין השאר, אלא עובר ליורשים שלו. פתאום יש עוד אנשים בתוך החגיגה. כל זה בשביל התחושה של "אני בעלים של דירה בתל אביב", שמכניסה אולי 500 שקל.
אחרי הקורונה, כשאנשים עברו לעבודה היברידית, נוצר עודף של בנייני משרדים. הרעיון להסב אותם לדירות מקבל דירוג חם. בארה"ב זה תחום חזק: זינוק של 290% מאז 2022, ומעל 90 אלף דירות שמומרות ממשרדים בתחילת 2026. בישראל זה מתפתח, למשל ברמת גן ליד הבורסה.
צריך לקחת בחשבון שאלה דירות קטנות, והמשרדים בעלי שטח רחב שלא תמיד מחובר לתשתיות או לחלונות, כך שההסבה יקרה ואיטית. אבל בישראל יש מחסור של מעל 180 אלף דירות לפי הלמ"ס, והמדינה אף העבירה חוק שמאפשר להעביר 35% משטח משרד שמומר לדירות ישירות לטאבו, סימן שהיא רוצה לקדם את זה.
המסקנה של שתיהן: חם בערבון מוגבל. זה לא ייצר פנטהאוזים מפוארים, אבל כפתרון לדירות קטנות באזורי ביקוש, על שטח שממילא עומד ריק ולא מנוצל, זה בהחלט הכיוון.
הטרנד הכי ויראלי בשנים האחרונות: להזמין בית שלם מעלי אקספרס או מאמזון ב-4,000 עד 15,000 דולר. שתי המרצות מדרגות סתם. אלה מכולות יפות ומסוגננות, לא איכות חיים נורמלית. המחיר הנמוך מטעה, כי מוסיפים עליו מיסי נמל שיכולים להכפיל אותו.
והבתים האלה מגיעים בלי תשתיות: אין חשמל, אין מים ואין חיבורים, וצריך להתמודד עם בירוקרטיה שלא תמיד מאשרת. הם גם "בתים מנייר" עם בידוד גרוע. זה נחמד למי שרוצה סרטון ויראלי, או בית מפואר לכלב, אבל לא למגורים.
הדפסת בתים בתלת-ממד, לעומת זאת, מקבלת חם ברור. מדפסות רובוטיות ענקיות בונות שלד בית משכבות בטון תוך 12 עד 24 שעות, חוסכות עד 80% מכוח האדם ופולטות כמעט אפס. המיתוס של "בית ב-20 אלף דולר" מטעה: זה מחיר השלד בלבד, והמחיר הכולל עם תשתיות וגימור נע בין 150 ל-500 אלף דולר. הבתים עמידים במיוחד לשריפות, רעידות אדמה ושיטפונות, ובטקסס זה כבר חזק. בישראל התקנים והרגולציה מעכבים, אבל זה יגיע.
טרנד קרוב שדווקא נכשל כאן הוא הבתים האקולוגיים, המורכבים מצמיגים דחוסים ובקבוקי זכוכית, עם פאנלים סולריים ומחזור מים. הבנייה יקרה יחסית, כ-2,400 דולר למטר, אבל התחזוקה זולה מאוד, כ-150 דולר בחודש לבית של 200 מטר. הם מתאימים למדבר יבש, אבל לא עומדים בגשם ובתקנים הישראליים, וניסיון להביא אותם לנגב נתקע ברגולציה.
האחרון הוא נדל"ן אולטרה פרימיום של אריכות ימים: מתחמי מגורים עם ציוד רפואי מתקדם, מערכות בינה מלאכותית, סורקי גוף וחדרים עם תאורה מיוחדת לשיפור החדות הקוגניטיבית. הם קיימים באוסטרליה, בתאילנד וביוטה, ובים המלח מתוכננים להיפתח מתחמים כאלה סביב 2028.
לירון מדרגת סתם. אין מחקרים שמראים שמגורים במקום כזה מאריכים חיים, וזה עוזר רק אם ממילא שומרים על הנוסחה של אוכל בריא ושינה טובה. רופאים אף קוראים לזה "לונג׳יביטי וושינג", מותחן מילים שיווקי כמו סופרפוד. במחירים כל כך גבוהים, עדיף פשוט לשמור על אורח חיים בריא.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה