האם אנחנו בפתח משבר נדל"ן כמו 2008? השבוע אנחנו מפרקים איך משכנתאות נינג׳ה הפילו את אמריקה, למה דווקא מעמד הביניים שעשה הכל נכון ספג את המכה, ולמה בישראל זה ייראה אחרת: לא פיצוץ בועה אלא חנק איטי. אחר כך משחקים במיליון דולר בחמש ערים, ומגלים למה האיש הכי עשיר בעולם מכר את כל הנדל"ן שלו.
★ בקיצור
משבר 2008 בארה"ב התחיל ממשכנתאות נינג׳ה, בלי הכנסה ובלי נכסים. הריבית קפצה מ-2% ל-10% תוך שנתיים, והמחירים קרסו ב-50%.
בישראל זה לא יקרה באותה צורה: המשכנתא רודפת אותך אישית, הבנק דורש לפחות 25% הון עצמי ובודק יכולת החזר. הסכנה כאן היא חנק איטי, לא פיצוץ.
מיליון דולר קונה 54 מ"ר בתל אביב, אבל 350 מ"ר באתונה, פי שש. אילון מאסק מכר נדל"ן ב-128 מיליון דולר וגר בבית מתקפל של 50 אלף.
כשמדברים על 2008 מדברים על אחת הקריסות הכלכליות הכי נוראיות שהיו אי פעם, ולא באיזו מדינה מוזנחת אלא בארצות הברית. אז השאלה אם אנחנו בפתח משבר דומה היא לגיטימית, ובשביל לענות עליה צריך קודם להבין מה באמת קרה שם, ומה החלק שאף אחד לא מספר.
ב-2005 הכל נראה מושלם, והחלום של כל אמריקאי היה לקנות בית. אתה הולך לבנק ואומר שאתה רוצה משכנתא, ואפילו אם אין לך הכנסה, אין לך עבודה ואין לך נכסים, הבנק עונה: לא משנה, קח הלוואה, קנה בית. אפילו המציאו שם למוצר הזה, הלוואות נינג׳ה, No income, No job, No assets.
לבנקים הייתה תוכנית. הם לא נתנו משכנתא רגילה אלא משכנתא עם מלכודת: בשנתיים הראשונות הריבית הייתה נמוכה מאוד, כמעט אפס, ותנאים שכל אחד ירגיש שהוא יכול לקנות בית בלי להרגיש. אבל אחרי שנתיים שלוש הריבית קפצה מ-2% ל-10%, וההחזר החודשי הכפיל את עצמו ואף יותר.
למה בכל זאת חתמו? כי אמרו להם שהמחירים תמיד עולים, ושאם לא יסתדרו, שווי הבית כבר יעלה מספיק כדי למחזר או למכור ברווח. וזה גרר את כולם לקנות. המחירים זינקו, אנשים הרגישו עשירים על הנייר, לקחו משכנתא שנייה ושלישית על אותו בית וקנו עוד בתים, והבנקים זרמו עם הכל.
ואז ב-2007 הריבית התחילה לקפוץ, הלווים החלשים הפסיקו לשלם, הבנקים עיקלו את הבתים ומכרו אותם בזול רק כדי להיפטר מהם, והמחירים קרסו בכ-50%.
כאן מגיע הפרדוקס. מי שנפגע הכי קשה זה לא מי שאתם חושבים. תכירו את ג׳ון ומרי, אמריקאים שעבדו קשה כל החיים, חסכו כל דולר, קנו בית ושילמו את המשכנתא כמו שעון בזמן. אנשים אחראים לגמרי.
אבל היו להם שלושה שכנים חסרי אחריות שקנו בתים בלי יכולת החזר ואיבדו אותם. הבנק עיקל את שלושת הבתים ומכר אותם ב-50% פחות, ואוטומטית גם הבית של ג׳ון ומרי שווה עכשיו חצי. הם לא עשו שום דבר רע, אבל נשארו עם משכנתא של 400 אלף דולר על בית ששווה פתאום רק 250 אלף.
ומנגד תכירו את טים, חסר אחריות לחלוטין, בלי הכנסה ובלי משכורת, שקנה בית ב-400 אלף דולר במימון של 100% מהבנק. כשהריבית קפצה הוא לא עמד בתשלומים, החזיר את המפתחות לתיבה ואמר לבנק לעקל את הנכס. בהרבה מקומות בארה"ב ההלוואה היא על הנכס בלבד, אז החוב נמחק והבנק לא יכול לרדוף אחריו.
התשובה היא לא באותה צורה, ובגלל שלושה הבדלים מהותיים. הראשון: בישראל אין דבר כזה להחזיר את המפתחות וללכת. המשכנתא היא עליך אישית, ואם הבנק מוכר את הבית וזה לא מכסה את החוב, אתה נשאר חייב את ההפרש. הבנק ירדוף אותך, יעקל משכורת, חשבון ורכוש, ולא יוותר.
ההבדל השני: הבנקים בישראל זהירים יותר. בארה"ב נתנו 100% מימון לכל מי שרצה, ובישראל הבנק דורש לפחות 25% הון עצמי. ההבדל השלישי: הבנקים בודקים היטב את יכולת ההחזר לפני שהם מאשרים. הכלכלה כאן בנויה לתמרץ יציבות של הבנקים, בעוד בארה"ב היא בנויה לאפשר יותר יזמות וסיכון.
אז אם לא פיצוץ בועה, מה כן? הסכנה שלנו היא חנק איטי. עליית ריבית וההצמדה מקפיצות את ההחזר החודשי, ואנשים לא בהכרח מאבדים את הבית, אבל מצמצמים את הכל: פחות סופר, פחות בילויים, פחות חוגים לילדים, פחות נופש. וכשכולם מצטמצמים, עסקים סובלים, יש פיטורים, והכלכלה נכנסת למעגל קשה.
לצד זה נראה גם מקרים נקודתיים קשים של אנשים שנאלצים למכור בלחץ ולהפסיד. אלה מי שנכנסו למינוף יתר, קנו במחירי שיא ב-2021 ו-2022 בלי לחשוב מספיק, ולקחו עסקאות של 90-10 בגישה של "יום אחד אסתדר". בדיוק הגישה שהפילה את אמריקה.
עכשיו נשחק. יש לכם מיליון דולר מזומן, וחמש ערים שהישראלים אוהבים. בתל אביב מיליון דולר קונה 54 מ"ר, דירת שני חדרים קטנה. ומעניין: בלונדון, אחת הערים הכי יוקרתיות בעולם, תקבלו בדיוק אותו דבר, 54 מ"ר. תל אביב מיישרת קו עם לונדון.
ובניו יורק? במנהטן מיליון דולר יקנה לכם סטודיו של 49 מ"ר, חדר אחד גדול עם פינת מטבחון, וגם זה בקושי. שלוש הערים האלה באותה ליגה: מחירים עצומים על שטחים מיקרוסקופיים.
מדריד היא כוכבת עולה. מיליון דולר קונה שם כ-120 מ"ר, דירת ארבעה חדרים מרווחת. המחירים שם עלו ב-15% בשנה האחרונה, אבל עדיין לא התנתקו מהמציאות, ויש שם תרבות, שמש ואיכות חיים שמושכות כסף מכל העולם.
ואתונה, שהישראלים מתים עליה וקרובה אלינו, נותנת כבר 350 מ"ר, בית פרטי גדול לכל המשפחה, פי שש יותר שטח מתל אביב. המחירים שם עלו בכ-8%, וכמו שראינו בסקירה הקודמת על יוון, השוק שם בעלייה. בלונדון וניו יורק אתם קונים סטטוס, ובמדריד ובאתונה אתם קונים פוטנציאל ואיכות חיים.
ישראלים כל הזמן מדברים על לקנות נדל"ן, אבל אולי כדאי ללמוד מהאיש הכי עשיר בעולם, שעשה בדיוק ההפך. ב-2020 אילון מאסק הכריז שהוא מוכר את כל הנכסים שלו ולא צריך בית, ובאמת מכר שבעה נכסים בשווי כולל של 128 מיליון דולר.
ביניהם אחוזה בבל אייר ב-29 מיליון דולר, הבית של השחקן ג׳ין ויילדר ב-7 מיליון (שאותו מכר לאחיין ואף נתן לו הלוואה של 6.7 מיליון כדי לרכוש אותו), ארבעה בתים נוספים ב-62 מיליון, ואחוזה היסטורית בהילסבורו ב-30 מיליון. מקום המגורים הרשמי שלו היום הוא בית מתקפל של 37 מ"ר בשווי 50 אלף דולר בלבד.
אבל מאסק לא ויתר על נדל"ן, הוא רק המיר נדל"ן של מותרות בנדל"ן של משימות. הוא בונה ערים שלמות: סטארבייס, עיר פרטית בטקסס עם מתקני שיגור לחלל, סנייקברוק, עיירה שבנה מאפס כדי לספק דיור מוזל לעובדיו, וה-ג׳יגה פקטוריס, מפעלי טסלה שהם מהמבנים הגדולים שנבנו על פני כדור הארץ.
מאסק רואה בנדל"ן כלי עבודה, לא כלי השקעה ולא סמל סטטוס. הוא לא צריך אחוזה עם 30 חדרים כדי להוכיח כמה הוא עשיר. הוא גר במקום שמאפשר לו להתמקד במה שחשוב לו, ומשתמש בנדל"ן כמקפצה להגשמת רעיונות. וזה אולי הלקח: לשאול לא כמה נדל"ן לצבור, אלא מה כל אחד מאיתנו באמת צריך.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה