דירות למכירה בסופרמרקט, דוחות שמספרים על "התאוששות", וסבסוד משכנתאות שנשמע טוב על הנייר. השבוע אנחנו מפרקים שלוש מניפולציות שחשוב להכיר: למה ויקטורי לא באמת תשבור את מחירי הדיור, למה יגאל דמרי קנה ארבע דירות מהחברה של עצמו, ולמה גל העיקולים ששוטף עכשיו את אמריקה הוא אזהרה בוהקת לישראל.
★ בקיצור
ויקטורי הכריזה על מכירת דירות בסופר ב-1.3 עד 1.8 מיליון שקל. אבל דירה היא לא אייפון, וזה בעיקר טריק שיווקי ליצירת באזז.
בפרויקט היוקרה של דמרי בשדה דב נמכרו 9 דירות ברבעון, 4 מהן לדמרי עצמו ולמשפחתו ב-6 מיליון כל אחת. בלעדיהן המכירות צנחו ב-75%.
בארה"ב סבסוד המשכנתאות של ביידן נעצר, ובקשות העיקול זינקו ב-28%. תמרור אזהרה לכל מי שדורש סבסוד משכנתאות בישראל.
רשת ויקטורי הכריזה שהיא הולכת למכור דירות בסניפי הסופר, במחירים של 1.3 עד 1.8 מיליון שקל, באזורי ביקוש בין גדרה לחדרה. זה ממשיך טרנד ויראלי: אושר עד מכרה מאות רכבים של קיה במחיר נמוך בעשרות אלפי שקלים מהמחירון, וקודם לכן אייפונים במחיר תחתית. בכל פעם נוצר טירוף של תורים, סרטונים וכתבות.
אבל דירה היא לא אייפון ולא רכב. לקנות מקבלן זה מוצר מורכב: כל בניין שונה, יש עיכובים, שינויים ושנים של תהליך עד המפתח. סביר שהקונספט יהיה מפגש התחלתי או משרד מכירות בתוך הסופר, לא רכישה זריזה בקופה.
אושר עד היא החלוצה של הטרנדים הוויראליים, ויש דיבור שהיא מוכרת את המוצרים המפתיעים בהפסד או ברווח אפסי. אבל כמות הפרסום שהיא מקבלת שווה לה יותר מקמפיין טלוויזיה של מיליונים. המטרה היא למשוך קהל פנימה ולחזק את המותג.
בדירות זה סדר גודל אחר לגמרי של מחירים. אף אחד לא יקנה קרקעות באזורים החמים במדינה ויחלק דירות בהפסד רק בשביל הוויראליות. סביר שנראה הנחות בסגנון מועדוני לקוחות, לא מחירים שלא קיימים.
חברת דמרי פרסמה דוחות לרבעון הראשון של 2026 וציינה התאוששות במכירות. אבל שווה להסתכל על האותיות הקטנות. בפרויקט הדגל שלה בשדה דב, הרובע היוקרתי החדש בתל אביב, יש 458 דירות. כמה נמכרו ברבעון? תשע. ומתוכן, ארבע נקנו בידי יגאל דמרי עצמו ובני משפחתו, כל דירה בכ-6 מיליון שקל.
בלי ארבע העסקאות הפנימיות, כמעט חצי מהמכירות, קצב המכירות בפרויקט צנח ב-75%. זה חוקי לגמרי: בעל שליטה יכול לרכוש נכסים של החברה שלו באישור דירקטוריון ובדיווח. אבל למה לעשות את זה? כי כך מציגים יותר מכירות והדוחות נראים טוב, וכי כל דירה שנמכרת ב-6 מיליון יוצרת עוגן מחיר שמשפיע על כל משא ומתן עתידי.
הרווח של דמרי ברבעון הראשון ירד ב-63% לעומת שנה שעברה, והחברה מודה שעיקר ההתאוששות מגיע דווקא ממכירת דירות במחיר למשתכן באשקלון. זה מספר היטב את התקופה: קבלן מהגדולים בשוק לא מצליח למכור את דירות היוקרה שלו, והכסף נמצא דווקא בפריפריה הזולה, שם יש יותר תנועה ומכירות.
בארה"ב יש משכנתאות ממשלתיות שנקראות FHA, שניתנות בעיקר לרוכשי דירה ראשונה ולמשפחות בהכנסה נמוכה. ממשל ביידן בנה תוכנית סיוע: מי שלקח משכנתא כזו ולא הצליח לשלם, המדינה כיסתה את התשלומים בלי ריבית, והחוב נוסף למשכנתא ונפרע רק במכירת הבית. אפשר היה להגיש בקשה כמה פעמים, עד 30% מיתרת המשכנתא.
זה נשמע הגיוני, אבל אנשים ניצלו את הפרצות ולקחו שלושה, ארבעה וחמישה פיצויים בסכומים גדולים בלי ריבית. לפני כמה חודשים ממשל טראמפ הגביל את החגיגה: אפשר להגיש בקשה רק פעם בשנתיים ועם מגבלות. התוצאה הייתה מיידית.
רק במרץ האחרון בקשות העיקול בארה"ב עלו ב-28% לעומת שנה שעברה, ומומחים צופים שרבע מיליון אמריקאים יאבדו את הבית בשנה עד שנה וחצי הקרובות. אנשים היו במצוקה חמש שנים, אבל מימנו להם את ההפסדים ועצרו את מחזור הניקוי הטבעי של השוק. עכשיו הסכר נפרץ.
גם בישראל הוצעה לאחרונה תוכנית לסבסוד משכנתאות, שאמורה לעזור למשפחות שההחזרים שלהן זינקו עם עליית הריבית. אבל סבסוד משכנתאות לא פותר את הבעיה של מי שלא מצליח לשלם, אלא רק דוחה ומסתיר אותה. נוצר סכר שמכסה זמנית את המצוקה, וכשהוא נפרץ זה מאוד לא נעים.
והנה הנקודה הכי חשובה: כשיש הרבה עיקולים באותו אזור, זה משפיע על כולם. הערך של כל הבתים יורד, כי בית מעוקל נמכר בזלזול והופך לאיום על השווי של כל הרחוב. גם מי שהיה אחראי ושילם כל חודש נפגע. כמו שהרחבנו בסקירה על התוכנית שהמדינה תשלם את המשכנתא, מהלך הסבסוד בישראל נבלם בינתיים בגלל ביקורת מכל כיוון, כולל מהגופים הרשמיים.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה