איתן קנה דירה שבורה בבניין משנות ה-70 כדי לזכות בדירה חדשה בהתחדשות עירונית, ואז קיבל מהיזם מכתב שהפרויקט מבוטל. הוא ממש לא לבד. סקר של 379 בכירי נדל"ן קובע שרוב פרויקטי הפינוי-בינוי בדרך לגניזה, כ-100 אלף יחידות דיור מאושרות תקועות בלי כדאיות כלכלית, ויזמים כבר דורשים מדיירים חתומים תוספת של מאות אלפי שקלים. הנה מה שצריך לבדוק לפני שקונים דירה על הבטחה כזאת.
★ בקיצור
בסקר של השמאי ד"ר אסף גסטפרוינד השתתפו 379 אנשי נדל"ן בכירים, רובם עם יותר מ-10 שנות ניסיון. 81% מהם אמרו שהרבה מהפרויקטים שמקדמים היום לא ייצאו לפועל בכלל.
כ-100 אלף יחידות דיור שכבר מאושרות בתוכניות תקועות בגלל חוסר כדאיות כלכלית. כמעט 70% מהיזמים מדווחים שהעניין שלהם בפרויקטים כאלה ירד, וההיתרים להתחדשות ירדו ב-20%.
בשכונת בבלי בתל אביב דרש היזם 260 אלף שקל מכל דייר אחרי ארבע שנות עבודה והסכמה מלאה. הדיירים סירבו, והעסקה בוטלה.
תכירו את איתן. בחור רגיל לגמרי בן 38, שף, שחסך המון ורצה לקנות דירה בישראל. ההון העצמי שלו לא הספיק לדירה חדשה ומפוארת מהניילונים, אז הוא עשה את הטריק שהרבה ישראלים התחילו לעשות בשנים האחרונות: קנה דירת יד שנייה שבורה בבניין רעוע משנות ה-70.
אבל לא דירה שבורה כדי לשפץ. הוא קנה אותה כדי לעשות בוננזה בהתחדשות עירונית. הרי מה הדיבור? למצוא דירות שבורות באזורים שבהם יודעים שהולכת להיות התחדשות עירונית. משמע יבוא יזם, יהרוס את הבניין הישן, ויבנה במקומו בניין חדש ונוצץ עם דירות מרווחות, מרפסות יפות וממ"דים. וככה מי שהייתה לו דירה ישנה ומוזנחת מרוויח דירה חדשה ושווה, עם חניה והכל.
בשלב הזה חייבים לציין משהו: לקנות דירה שבורה שאמורה לעבור התחדשות עירונית זה ממש לא כמו לקנות דירה שבורה רגילה. הדירה המיועדת להתחדשות תהיה יקרה משמעותית מדירה ישנה שלא מבטיחים לה כלום. כלומר החלום של הדירה החדשה כבר מתומחר בתוך המחיר ששילמתם.
איתן ראה שכבר יש כל מיני אישורים, שיש תב"ע מאושרת, ושעוד כמה שנים הדבר הזה אמור לצאת לפועל. הוא חתם על החוזה והרגיש שהוא זוכה בלוטו. העתיד שלו נראה זוהר: עוד כמה שנים של סבלנות, ויש לו ביד יהלום שנוצר מהזבל.
יום אחד הגיע מכתב מהיזם. הוא לא היה מזל טוב, מתחילים לבנות. במכתב הזה היזם הודיע לאיתן ולכל השכנים שלו שהוא לא ממשיך את הפרויקט, והסיבה: כבר לא כדאי. לא כלכלי, לא משתלם לו.
מה שנשאר לו ביד זו דירה ישנה בבניין רעוע בלי ממ"ד, שהוא גם שילם עליה ביוקר כי הבטיחו לו התחדשות עירונית.
ואם הסיפור נשמע לכם כמו איזה בחור ביש מזל, שימו לב: איתן ממש לא לבד. יש פה תופעה נרחבת מאוד, שבה יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית מתבטלים כי הם כבר לא כדאיים כלכלית. לא אחד ולא שניים. זה בכל מקום.
שימו לב לכותרת הזאת: "סקר ענק של בכירי הנדל"ן: רוב הפרויקטים לפינוי-בינוי בדרך לגניזה". הסקר, שערך שמאי המקרקעין ועורך הדין ד"ר אסף גסטפרוינד ופורסם באייס, כלל 379 אנשי נדל"ן בכירים. רובם עם יותר מ-10 שנות ניסיון בתחום, ושליש מהם עם יותר מ-20 שנה.
81% מהמשתתפים הסכימו עם הקביעה שכמות הפרויקטים שמקדמים היום גדולה משמעותית מהכמות שתגיע בפועל לביצוע ולבנייה במציאות.
אני לא יודעת מי הם אותם 379 בכירי נדל"ן שהשתתפו בסקר, אבל אני אגיד לכם דבר אחד: כל המנכ"לים, הסמנכ"לים, החברים מהתחום ואנשי המקצוע הבכירים שאני מכירה אומרים בדיוק את הדבר הזה. זה לא סוד.
אז מה הסיבה שכל כך הרבה פרויקטים שמפרסמים ומדברים עליהם ועובדים עליהם שנים, ואפילו משווקים בהם דירות שיום אחד ייבנו, מתבטלים פתאום? זו לא השכנה המעצבנת שלא הייתה מוכנה לחתום, וזו גם לא הבירוקרטיה. זו הכדאיות הכלכלית.
לפי ההערכות של גורמי מקצוע והרשות להתחדשות עירונית, בערך 100 אלף יחידות דיור שכבר מאושרות בתוכניות תקועות ולא יוצאות לביצוע, כי אין בהן כדאיות. הן פשוט לא הולכות להכניס מספיק כסף ליזם. לפי דיווח בדה מרקר, כמעט 70% מהיזמים מספרים שהעניין שלהם בפרויקטים כאלה ירד. הם כבר לא רוצים את זה. וגם לפי הלמ"ס, כמות הבנייה בהתחדשות עירונית ירדה, וההיתרים להתחדשות ירדו ב-20%.
הנתון הזה מנוגד להיגיון. במדינה שבה לא נשארו הרבה שטחים לבנות, ובחלק מהמקומות בכלל לא נשארו, הבנייה החדשה היחידה שתהיה היא התחדשות עירונית: להרוס משהו ישן שכבר בנוי ולבנות במקומו בניינים חדשים. לפי ההיגיון, אחוז ההתחדשות העירונית אמור רק לגדול משנה לשנה.
העתיד של ישראל זה התחדשות עירונית. בסוף כל הבניינים הישנים המתפוררים צריך לחדש אותם.
הערים כבר בנויות, יש את התשתיות ואת הכבישים והכל. זה בלתי נמנע. נכון שפה ושם יש עוד אזורים מסוימים שאפשר להרים בהם שכונה חדשה, אבל מקומות שבהם אפשר לבוא ומאפס להקים שכונה בלי להרוס שום דבר שהיה שם לפני, כבר כמעט לא קיימים.
וזה די מבאס, כי כשבונים שכונה חדשה אפשר לקחת דף חלק ולהרים עליו עשרה בניינים, עשרים בניינים, מה שבא לכם. בהתחדשות עירונית התמונה אחרת לגמרי.
וכל זה בשביל בניין אחד או שניים, לא בשביל 20 בניינים. זה חתיכת כאב ראש, וכדי לעשות אותו זה באמת צריך להיות שווה ליזם.
ב-2021 וב-2022 הייתה תקופה של אופוריה בנדל"ן, אופטימיות גדולה מאוד, והמחירים התפוצצו למעלה. זה היה לפני שעלו הריביות, לפני שמחירי הבנייה קפצו, ולפני שהמכירות ירדו בחדות כמו שאנחנו רואים היום. כל מה שחשבו ותכננו אז בטבלאות האקסל כבר לא משקף את המציאות שאנחנו חיים בה.
ובנדל"ן לוקח זמן עד שמתחילים לבנות בכלל, אז את הפרויקטים שנחתמו אז מתחילים לבנות רק עכשיו. אבל המצב שונה משמעותית ממה שתכננו, והם כבר לא רווחיים. אז מה עושים היזמים? בואו נדבר על כמה דוגמאות אמיתיות ולא כל כך חביבות מהזמן האחרון.
ארבע שנים אחרי שעבדו וקידמו פרויקט התחדשות עירונית עם הדיירים, נאבקו על תנאים והגיעו להסכמה מלאה, קרה הדבר הלא נעים. חברת אנשי העיר, היזם שמקדם את הפרויקט, טענה שבגלל שעלויות הבנייה התייקרו מאוד הפרויקט כבר לא משתלם לה כלכלית.
אז בניגוד למה שכבר סוכם, הם פנו לכל דירה ודירה, דפקו בדלת, ואמרו שכדי שהפרויקט בכל זאת ייצא לדרך כל שכן יצטרך להוסיף 260 אלף שקל. אחרת הם מוותרים. הדיירים סירבו, והעסקה בוטלה.
את אנשי העיר הזכרנו כאן ממש לא מזמן, בסקירה על ההגרלה שהם עשו על דירה במתנה בתל אביב, קמפיין שלא בטוח שהיה הכי מוצלח. ובצפון הישן של תל אביב, ברחוב שמעון התרסי, קרה מקרה דומה: הפרויקט כבר לא היה משתלם ליזם לפי מה שסוכם, אז הוא ביקש תוספת של 400 אלף שקל מכל דייר.
וזה קורה לא רק בתל אביב. חברת אזורים, שהיא לא איזה קבלן קטן מהשכונה אלא אחת מחברות הבנייה הגדולות והוותיקות בישראל, קידמה בקריית ים פרויקט התחדשות עירונית של ארבעה מגדלים חדשים עם יותר מ-400 דירות. שימו לב, 400 דירות זו כמות משוגעת, כלומר זה מסוג הפרויקטים שאמורים להיות ממש משתלמים ליזם. ובכל זאת אזורים הודיעה שאחרי שבחנה את התוכנית לעומק היא הגיעה למסקנה שזה פשוט לא כלכלי.
וכל אלה הן עוד דוגמאות קטנות. יש כל כך הרבה מקרים שרובם המוחלט פרטיים, לא מפרסמים עליהם מידע, ואף אחד לא שומע עליהם.
למה צריכים לצפות אנשים שכבר יש להם דירה בפרויקט שמעורב בהתחדשות עירונית? שימו לב, אלה התנאים שהיזמים יכולים להציב לכם לפני ביטול.
אם אתם מודאגים מהמצב ורוצים לדעת מה הסיכוי שהפרויקט שלכם ייצא לפועל, אפילו עם שינויים קלים, ולפחות לא יתבטל לגמרי, הנה הערכות המומחים לפי הסקר שפורסם באייס. כשנשאלו איפה הסיכויים הטובים ביותר להשלמת פרויקטים, כך התחלקו התשובות:
כלומר אם הדירה שלכם בצפון או בדרום הרחוקים, הסיכוי שהפרויקט שבניתם עליו באמת יצא לפועל הוא קלוש.
ובואו, זה הגיוני. בתל אביב אין שטחים חדשים לבנות עליהם, אז מי שרוצה לבנות שם חייב לעבור דרך התחדשות עירונית. בצפון ובדרום הרחוקים אפשר להסתפק בבניית שכונות חדשות ורחוקות בפריפריה, בלי כל כאב הראש וההפסדים של התחדשות. הרבה יותר קשה שם לגרום לדבר הזה להיות כלכלי.
אז מה עושים עם הסיטואציה? זה רלוונטי למי שמתעניין בלקנות דירה עכשיו, וגם למי שכבר רכש בשנים האחרונות דירה שאמורה להיות מקודמת להתחדשות עירונית יום אחד.
יכול מאוד להיות שקניתם דירה במקום שבו כבר יש תב"ע מאושרת. פעם זה נחשב לפרויקט ודאי שהולך לצאת לפועל, ששמאי בדק שהוא הולך להיות רווחי ושם עליו את החותמת הירוקה. היום, לצער כולם, התבדינו. זה כבר לא מספיק, ומה שחשבו אז כבר לא נכון.
דווקא הפרויקטים שאושרו לפני מספר שנים מסוכנים יותר, כי המצב השתנה מאוד מאז. לכן חשוב מאוד לבדוק באילו שנים בדיוק אושרו התוכניות, כשהשנים הבעייתיות ביותר הן כנראה 2021 ו-2022.
ואפילו אם פעם היזמים היו הרבה יותר נדיבים וחילקו חופשי דירות ענקיות וחניות: אם הייתם מזליסטים, יכול להיות שזה היה מספיק מזמן ואתם כבר ממש לקראת סוף הפרויקט. הרווחתם. אבל אם לא, כמו שאתם רואים, כשזה לא שווה כלכלית זה לא קורה. לא יעזור שעל הנייר נשמע שהבטיחו לכם הבטחות מתוקות. זה בדיוק המקום שבו מתחילים סיבוכים משפטיים, תביעות וביטולים, אחרי שהפרויקטים נגררים שנים ארוכות. מפח נפש לכולם.
אני מכירה גם את התגובות. יש את אלה שאומרים שהקבלנים חזירים, ושאם רק יוותרו קצת על הרווח העצום אז הפרויקט ייבנה. אבל תחשבו רגע: אתם חושבים שלקדם פרויקט, לעבוד עליו כל כך הרבה שנים ולשלם עליו מיליונים, זה משהו שהיזמים רוצים לבוא ולבטל פתאום? זה בשבילם הפסד גדול מאוד. הם כבר מושקעים בזה המון.
אם הם מבטלים, זה באמת דגל אדום. הם רוצים להרוויח, ואם הם יכולים להרוויח אפילו פחות הם היו עושים את זה. אבל זה עדיין צריך להיות שווה להם.
אם משהו נשמע זוהר מדי בהקשר של התחדשות עירונית, תיזהרו.
היום יש משמעות עצומה לגב הכלכלי של היזם שאיתו אתם הולכים, וזה לא בהכרח מי שמבטיח לכם הכי הרבה. כשאתם בוחרים יזם, עדיף ללכת עם מישהו יציב שיצליח לעבור את התקופה הזאת ובאמת לגרום לפרויקט להיבנות, מאשר עם מישהו שהבטיח הרבה ובסוף התקפל ונפל.
אבל מה עם פרויקטים של התחדשות עירונית שדווקא עכשיו מקודמים ונבדקים? הם נבדקים בחומרה, בתנאים שבהם המצב כבר הרבה פחות אופטימי, כשעלויות הבנייה יקרות והמחירים תקועים ולא עולים. אז דווקא עכשיו, כשמוציאים דוח שמאי, הערכות הרווחיות מתאימות הרבה יותר למציאות, ואפשר להסתמך עליהן יותר.
שוב, התחדשות עירונית היא בלתי נמנעת. חובה להרוס בניינים ישנים ולהרים במקומם חדשים, בטח בכל האזורים המרכזיים. מה שהולך לקרות כרגע פשוט לא נראה טוב. דיברנו כאן כבר גם על קריסות של מאות קבלנים בתקופה האחרונה, ועל פצצת הזמן של הלוואות הקבלן שמגיעה לפירעון ב-2027. השאלה היא אם יגיע תיקון, או שנראה הידרדרות גדולה יותר.
ההזדמנות הפעם קצרה ופשוטה: הצצה לנתונים שלא חשופים לציבור, בשיחה מיוחדת על מצב הנדל"ן. צילמנו פרויקט מיוחד עם יד2, שבו הסמנכ"לית שלהם הביאה נתונים מאחורי הקלעים של הפלטפורמה.
הם רואים איפה מחפשים דירות, איפה יש עלייה בביקוש מבחינת חיפושים, איפה פחות מתעניינים ואין ביקוש, מה קורה למחירים, ובאיזו עיר מעדכנים מחירים למטה ועד כמה. ומה שאני אוהבת כאן: אלה לא ניתוחים סטטיסטיים שמפרסמים בדיעבד, שעד שהם יוצאים כבר עבר רבע שנה והם מראים נתונים אחורה. זה ממש מה שקורה עכשיו, בלייב.
בשיחה השתתף גם סמנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, אחת מחברות הנדל"ן המשמעותיות והוותיקות בישראל, שבנתה מאות אלפי יחידות דיור. הוא הגיע בכובע היזם, זה שבונה את הבניינים בפועל.
דיברנו על מה שהוא רואה תכל"ס בשטח: איפה אנשים קונים ומה הם קונים, וגם איך כדאי להתנהל מול היזם כדי לקבל תנאים טובים יותר בעסקה. הייתה לי יד חופשית מלאה לתת את הטיפים שרציתי ולשאול את השאלות שרציתי. השיחה תתפרסם בקרוב, והיא לא תהיה בערוץ שלי.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה★ מבזקים