שנת 2025 שברה את המשפט הכי מוכר בנדל"ן הישראלי. 80 אלף דירות חדשות לא נמכרו, כמו עיר בגודל רעננה שעומדת ריקה, 795 קבלנים פשטו רגל, וגידול האוכלוסייה צנח ל-0.9%, שפל היסטורי מאז קום המדינה. השבוע אנחנו מסכמים את השנה, בודקים אם התאוריה שמחירי הנדל"ן תמיד עולים עדיין מחזיקה, ומה צופים המומחים ל-2026. ולסיום, פרויקט הנדל"ן הכי גדול באירופה שנבנה ביוון.
★ בקיצור
80 אלף דירות חדשות לא נמכרו ב-2025, ובאשקלון ובבאר שבע המכירות נחתכו ב-50%. 795 קבלנים פשטו רגל, כפול משנה רגילה.
גידול האוכלוסייה בישראל צנח ל-0.9%, שפל היסטורי. 83 אלף ישראלים עזבו ב-2024 מול כ-37 אלף בשנה רגילה, והפריון יורד בכל המגזרים.
המומחים צופים ירידת מחירים של 6% עד 10% ב-2026. ביוון נבנה האליניקון, פרויקט של 6,500 דירות עם דירות מ-250 אלף יורו וגולדן ויזה.
אם רוצים לסכם את 2025, יש מספר שקופץ מיד: 80,000. זה מספר הדירות החדשות שלא נמכרו בישראל, והוא רק עולה. דמיינו עיר בגודל רעננה או רחובות שעומדת ריקה לגמרי. במקומות כמו באר שבע ואשקלון המכירות נחתכו ב-50%, נתונים שלא היו כמותם. אנשים פשוט לא קונים דירות.
יש שיגידו שחלק מ-80 אלף הדירות עוד לא בנויות, אז זה לא באמת משבר. אבל זה בדיוק מה שמשנה. בישראל קבלן חייב למכור דירות על הנייר לפני הבנייה, כי הבנק מחייב אותו למכור כ-30% מהדירות עוד לפני שהגיע הטרקטור הראשון. אם אין מכירות, הבנק לא משחרר כסף, הקבלן לא יכול לשלם לעובדים ולספקים, והוא מדמם, גם אם הדירה עדיין לא עומדת.
היזם לקח הלוואות ענקיות לקניית הקרקע, שצוברות ריבית כל יום, לצד עמלות כבדות על ערבויות והוצאות על שיווק ולוגיסטיקה. כשאין מכירות, הבנק מבין שהפרויקט שווה פחות, ודורש מהקבלן להזרים עוד מכספו. קבלנים רבים גם ממנים פרויקט חדש מרווחי פרויקט קודם, כך שברגע שאחד תקוע, כל החברה בסכנה.
ההוכחה הכי פשוטה: ב-2025 פשטו רגל 795 קבלנים וחברות בנייה, מספר שהוא כפול משנה רגילה.
המשפט הכי מוכר שיש, שבישראל הנדל"ן תמיד עולה, בהחלט לא קרה.
בתחילת 2025 שמענו הצהרות שהריבית תרד מהר ותציל את השוק, שהמלחמה תסתיים והביקוש יתפוצץ, ושהנדל"ן תמיד עולה. שום דבר מזה לא קרה. הירידה הריאלית הרשמית היא כרגע 4%, אבל בפועל היא גדולה יותר, כי משתמשים בהמון טריקים כדי להעלים את הירידות עד כמה שאפשר.
ההסבר המושלם לכך שהנדל"ן תמיד עולה בישראל היה שמביאים כאן המון ילדים. אבל מחקר של מרכז טאוב פרסם נתון שסותר את כל מה שהאמנו בו: שיעור גידול האוכלוסייה ב-2025 עמד על 0.9%, פחות מאחוז אחד, בשיא השלילי שלו מאז קום המדינה.
שלוש סיבות מובילות לכך. הראשונה: אנשים עוזבים. ב-2024 כ-83 אלף ישראלים עזבו את הארץ, מול ממוצע של כ-37 אלף בשנים רגילות, יותר מכפול. השנייה: יולדים פחות. הפריון יורד בכל המגזרים, אצל נשים חילוניות לכ-1.7 ילדים, ואצל חרדיות מ-7.5 ילדים בעבר לכ-4.3 היום, מגמה מקבילה גם בחברה הערבית. השלישית: יותר אנשים מתים, פשוט כי האוכלוסייה מזדקנת ומגיעה לגילאים מופלגים.
הקשר לנדל"ן פשוט: אם יש פחות אנשים, יש פחות ביקוש לדירות, וכל התאוריה שהמחירים תמיד יעלו נכנסת לסימן שאלה.
המגמה של פחות ילדים אמיתית ורוחבית, והיא קורית בכל העולם, לא רק בישראל. אבל אלה לא גזירת גורל. הטבע יודע להביא בייבי בומרס, למשל אחרי מלחמה או משבר, וזה כבר קרה לא פעם. גם עלייה ועזיבה ניתנות לעיצוב: מדינות שהיו כלום יצרו מדיניות שמושכת עשירים או אנשי הייטק, וזה עבד. אפילו נתון התמותה עשוי להשתנות, אם ההתקדמות הטכנולוגית תאריך את תוחלת החיים.
המסקנה: לכבד את המגמה ולשים לב לנתונים, אבל לא לקבל על בסיסם החלטות דרסטיות מדי. לגבי 2026, אבי שמחון, היועץ הכלכלי של ראש הממשלה, חוזה ירידה של כ-10% במחירים בשנה הקרובה. מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, מעריך ירידה של לפחות 6% עד 8%. רוב המומחים מעריכים שהירידות יימשכו במחצית הראשונה של 2026.
פרויקט הנדל"ן הכי גדול באירופה נבנה במדינה שכל ישראלי מכיר: יוון. באתונה היה שדה תעופה ענק שנסגר לפני כמעט 20 שנה ועמד נטוש. הוא יושב בלב העיר, על קו החוף, ומשתרע על 6,200 דונם, פי שלושה משטח מונקו. עכשיו בונים שם עיר בתוך עיר, יוקרתית וטכנולוגית, ובה גורד השחקים הראשון ביוון.
הפרויקט נקרא האליניקון, ויכלול 6,500 דירות, מרינה, קזינו ואחד הפארקים החופיים הכי גדולים בעולם. היזמים טוענים שהוא אלטרנטיבה לדובאי, ויש בזה גם אמת: האדריכלים הם מהטובים בעולם, רבים מהם אותם אלה שבונים את הפרויקטים בדובאי. כבר הושקעו בו מעל מיליארד יורו, אלפי פועלים עובדים בשטח, ובחלק מהשכונות כ-93% מהדירות כבר נמכרו.
דירות רגילות בפרויקט מתחילות באזור 250 עד 400 אלף יורו, דירות יוקרה עם שירותי מלון ממיליון יורו ומעלה, ווילות ופנטהאוזים במיליונים. מי שמשקיע מקבל גם גולדן ויזה, כלומר דרכון אירופאי. אתונה היא שוק זול יחסית, ויש שטוענים שזה כמו דובאי לפני 15 שנה.
הטריק של המשקיעים החכמים: לקנות מחוץ למתחם. השכונות הסמוכות זינקו בכ-30% מאז ההכרזה, כך שנהנים מעליית הערך בלי לשלם את מחיר הפרימיום.
העסקה השבוע מתאימה למי שמעניין אותו לעשות כסף היום, לא רק חלומות של מחר: דירת שלושה חדרים של כ-75 מ"ר בפתח תקווה, בקומה ראשונה ובמצב שמור. זו מכונת מזומנים שמכניסה 10,000 שקל ברוטו בחודש, 8,000 נטו, הכל בצורה חוקית.
אם קונים אותה עם משכנתא מקסימלית ונשארים עם תזרים חיובי, זה כמעט לא קורה בגוש דן, שם רוב הדירות המקבילות מושכרות בכ-4,500 שקל. בנוסף, הדירה נמצאת במתחם פינוי בינוי עם רוב חתום מול אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, ובסוף התהליך מקבלים דירת ארבעה חדרים.
מחיר הדירה הוא 1.75 מיליון שקל, עם תזרים חיובי ופוטנציאל השבחה בפינוי בינוי.
★ הזדמנות מהכוכבים
המספרים המלאים, המודל העסקי, רף הכניסה, האקזיט הצפוי, והסיכונים. הכל בעמוד אחד שלנה ריכזה.
למספרים המלאיםעסקת יזמות · סיכון · לא ייעוץ השקעות
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה