שלוש פצצות בעולם הנדל"ן: טראמפ מקדם משכנתא ל-50 שנה שתעלה לכם חצי מיליון דולר, ניו יורק בחרה ראש עיר שרוצה להקפיא שכר דירה, ודיירים ברמת גן קיבלו חמישה ימים להחליט אם לספוג העלאה של 50% או לעזוב. השבוע אנחנו מפרקים למה הקפאת מחירים מסוכנת, מה לומדים מארגנטינה, ואם מדד הנדל"ן החדש בבורסה הוא אלטרנטיבה לדירה.
★ בקיצור
טראמפ מקדם משכנתא ל-50 שנה. על בית של 400 אלף דולר תשלמו כחצי מיליון דולר יותר, וכמעט לא תצברו בעלות.
ניו יורק בחרה ראש עיר שהבטיח להקפיא שכר דירה. כלכלנים מכל הקשת מזהירים: פחות דירות ומחירים גבוהים יותר.
דיירים בגפן טאואר ברמת גן קיבלו 5 ימים להחליט: העלאת שכר דירה של עד 50%, או לעזוב תוך 90 יום.
טראמפ מקדם באמריקה רעיון חדש: משכנתא ל-50 שנה. תנו למספר לשקוע. זה אומר להתחיל להחזיר בגיל 30 ולסיים בגיל 80, אם בכלל. במקום להוריש לילדים בית, אתם תורישו חוב.
למה הוא דוחף את זה עכשיו? הוא רוצה להיות כמו הנשיא רוזוולט, שהמציא בשנות ה-30 את המשכנתא ל-30 שנה, כשעד אז היו רק חמש עד עשר שנים, והפך את חלום הבית האמריקאי לאפשרי. טראמפ רוצה להיכנס להיסטוריה כמי שאפשר לכל אמריקאי לקנות בית. הרעיון פשוט: מותחים את ההלוואה, וההחזר החודשי יורד.
על בית של 400 אלף דולר, מסלול של 50 שנה חוסך כ-170 דולר בחודש לעומת 30 שנה. נשמע נחמד, אבל לאורך השנים תשלמו כחצי מיליון דולר נוספים. וגם זה לא הכל: משכנתאות בנויות כך שבשנים הראשונות אתם מחזירים בעיקר ריבית, לא קרן.
האמריקאי הממוצע מוכר את הבית אחרי 12 שנה. במשכנתא ל-30 שנה, בשלב הזה כבר צברתם חלק לא רע מהבעלות. במשכנתא ל-50 שנה, שילמתם 12 שנה אלפי דולרים בחודש, ומבחינת הבנק כמעט לא החזרתם כלום. כל הכסף הלך לריבית.
ובישראל? המנטליות הפוכה. ישראלים מעדיפים החזר חודשי גבוה כדי לסיים מהר ולשלם פחות ריבית. המשכנתא הממוצעת כאן 20 עד 25 שנה, ויש מי שמסיים ב-15 ואף ב-10. ספק אם רעיון כזה היה עובר את הרגולציה של בנק ישראל.
ניו יורק בחרה ראש עיר חדש, זוהרן ממדני בן 33, הצעיר ביותר מזה עשרות שנים, שעלה עם הבטחה אחת: להקפיא את שכר הדירה. שכר דירה ממוצע בניו יורק הוא כ-13.5 אלף שקל בחודש, ובמנהטן מעל 18 אלף. וקריטי מזה: פחות מ-15% מהדירות פנויות להשכרה, כך שגם מי שיש לו כסף לא מוצא דירה.
איך זה עובד? בניו יורק יש ועדה שמפקחת על שכר הדירה, והרבה דירות תחת פיקוח. עד היום אפשר היה להעלות כל שנה ב-3% עד 4%, וממדני מבטיח להחליף את הוועדה כדי שתאשר 0% העלאה, כלומר לאסור על בעלי דירות להעלות.
זה נשמע מעולה, אבל התוצאה במקומות אחרים הייתה הפוכה. כשאוסרים להעלות שכר דירה, בעלי דירות מפסיקים לתחזק אותן, ולפעמים פשוט סוגרים אותן ומעדיפים דירה ריקה על הפסד. יש פחות היצע, והדירות שלא בפיקוח מזנקות. זה קונצנזוס בקרב כלכלנים מכל הקשת הפוליטית: בסן פרנסיסקו, בשטוקהולם ובברלין, כל מקום שהקפיא מחירים קיבל פחות דירות, מחירים גבוהים יותר ואיכות נמוכה יותר.
בארגנטינה השוק היה מת. בעלי דירות הסתירו אותן וסירבו להשכיר, כי הפיקוח גרם להם להפסיד. הנשיא חבייר מילי, שנבחר בסוף 2023, עשה משהו קיצוני: ביטל את כל חוקי הגנת הדייר ואת כל הפיקוח, ופתח את השוק לגמרי בדצמבר 2023.
התוצאה: היצע הדירות להשכרה זינק פי שלוש תוך פחות משנה. בעלי דירות שהחביאו אותן הוציאו אותן לשוק, ואחרי קפיצה ראשונית המחירים התייצבו, ואף נמוך ממה שהיו קודם. זו לא מהפכה שהרסה את השוק, אלא כזו שהחייתה שוק מת והפכה אותו לבריא יותר.
דיירים במגדל מגורים ברמת גן קיבלו הודעה מוזרה: שכר הדירה עולה ב-30% עד 50%, ויש להם כמה ימים בלבד להחליט אם הם נשארים או עוזבים. המגדל, גפן טאואר בשכונת הגפן, כולל 148 דירות, ונבנה תחת חוק עידוד השקעות הון. המשמעות: היזם קיבל הטבות מס, ובתמורה התחייב להשכיר במחיר מפוקח, נמוך ממחיר השוק.
מה השתבש? החברה מכרה 75 דירות למגורית, חברת ההשכרה הגדולה בישראל, בעסקה של מעל 300 מיליון שקל, עם כוכבית: בתנאי שמשרד הכלכלה יאשר את המשך ההטבות. אבל משרד הכלכלה ביטל אותן, קבע שהמכירה מבטלת את ההטבה, ודחה גם ערעור. התוצאה: מגורית טוענת שזה עולה לה 20 מיליון שקל נוספים במיסים.
הדיירים קיבלו מכתב: שכר הדירה עולה ב-30% או 50%, יש חמישה ימים להחליט או לעזוב תוך 90 יום. אחד הדיירים סיפר ששכר הדירה שלו עולה מ-8,500 ל-12,500 שקל, כמעט 50%.
מגורית מצידה אומרת שניסתה לשמור על המחיר המפוקח, אבל אינה יכולה לספוג 20 מיליון שקל במיסים. הלקח: כשסוגרים דירה תחת חוק עידוד השקעות הון, לקרוא היטב מה קורה אם הבעלים מוכר, האם ההטבה נשארת, ולנהל את הסיכון. עולם ההשכרה לטווח ארוך בישראל עדיין בשלב טריקי, ומשהו בו עוד לא עובד.
הבורסה בתל אביב השיקה מדד חדש, תל אביב נדל"ן-35, הכולל את 35 חברות הנדל"ן הגדולות: אזריאלי, ביג, מליסרון, מבנה, אלוני חץ, שיכון ובינוי, ישראל קנדה ועוד. יחד הן שוות 237 מיליארד שקל, 80% מכל סקטור הנדל"ן בבורסה.
למה עכשיו? הנדל"ן דומה בגודלו לסקטור הבנקים בבורסה, אבל הכסף הפסיבי משקיע כ-34 מיליארד שקל בבנקים ופחות מ-3 מיליארד בנדל"ן, פער של פי 13. הסיבה: לא היו מדדים אטרקטיביים בנדל"ן. הבורסה רצתה להסיט חלק מהכסף הגדול לתחום ויצרה מוצר חדש ונוצץ.
בסוף זו אלטרנטיבה למי שרוצה להשקיע בנדל"ן בצורה קלה וזולה: לא צריך מיליון שקל לדירה, פשוט קונים את המדד ומוכרים בלחיצת כפתור. אין דיירים, אין מזגן שמתקלקל, והסיכון מפוזר על החברות המובילות.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה