היועץ הכלכלי של ראש הממשלה, אבי שמחון, זרק השבוע תחזית שמזעזעת את השוק: ירידה של 10% במחירי הדירות. השבוע אנחנו מפרקים למה זה קורה, למה ירידת מחירים חדה מסוכנת לקבלנים ולרוכשים על הנייר, ומה אומר דוח "האיפוס הגדול" של רדפין על 2026. ואיך קניה ווסט הפסיד 36 מיליון דולר, ולמה בראש העין המחירים צנחו.
★ בקיצור
אבי שמחון, היועץ הכלכלי של רה"מ, צופה ירידה של 10% במחירי הדירות בשנה וחצי הקרובות, אחרי ירידה של 2.5% שכבר קרתה.
דוח רדפין "האיפוס הגדול" של 2026: לראשונה מאז 2008 השכר יעלה מהר יותר ממחירי הדירות. תהליך שיימשך לפחות 5 שנים.
קניה ווסט הפסיד 36 מיליון דולר על וילה במאליבו. בראש העין, 400 דירות שהוצפו לשוק הורידו מחירים בכ-20%.
פרופסור אבי שמחון הוא לא עוד מומחה שמנסה למכור קורס. הוא היועץ הכלכלי של ראש הממשלה וראש המועצה הלאומית לכלכלה, איש שיושב עם נתניהו ואומר לו איך לנהל את כלכלת המדינה. אז כשהוא זורק תחזית, שווה להקשיב.
ומה הוא אמר? שמחירי הדירות, שכבר ירדו בכ-2.5%, צפויים לרדת בעוד 10% בשנה וחצי הקרובות. למה? שילוב של שלושה גורמים: ריבית גבוהה, משכנתאות שמתייקרות בעקבותיה, וקונים שנעלמים כי כבר לא יכולים להרשות לעצמם לממן רכישה.
זה נשמע מצוין לקונה הפרטי, שיכול לקנות בהנחה. אבל יש כאן קאץ׳: מה שנשמע טוב לקונה הבודד בטווח הקצר יכול להיות הרסני למשק. הקבלנים בישראל ממונפים עד הצוואר, קנו קרקעות במחירי שיא ומשלמים ריביות מחניקות. אם המחירים ירדו בעוד 10%, הרווח שלהם נמחק, והם מפסידים כסף על כל דירה שהם מוכרים.
וכשקבלן לא יכול להחזיר הלוואות, הוא פושט רגל. זה מסכן גם את הרוכשים: זוג שקנה דירה על הנייר אצל קבלן שנתקע נשאר עם בנייה עצורה, כסף בסיכון ומפתח שלא מגיע. לכן שמחון מציע לסבסד משכנתאות לזוגות צעירים, תוכנית שנתקלת בהתנגדות, כי ירידת מחירים חדה לא עוברת חלק בלי נפגעים.
השורה התחתונה: אם אתם קונים, זה הזמן הטוב ביותר בשנים, אבל יש מקום להמתין לירידה נוספת. ואם קונים, לבדוק היטב את החוסן של הקבלן, שהדירה באמת תיבנה.
ענקית הנדל"ן והטכנולוגיה רדפין מפרסמת פעם בשנה דוח שמבוסס על נתונים של מיליוני עסקאות. הפעם הם קוראים לו The Great Housing Reset, האיפוס הגדול של 2026. וזה לא סתם עוד תחזית מחירים, אלא שינוי עמוק באורח החיים.
במקום קריסת בועה דרמטית שרבים חיכו לה, הדוח מתאר תהליך אחר: לראשונה מאז המיתון הגדול של 2008, השכר של האנשים יעלה מהר יותר ממחירי הדירות. עליית המחירים תיעצר סביב אחוז אחד בזמן שהמשכורות עולות יותר, וכך הדיור הופך בהדרגה לנגיש. אבל זה תהליך איטי וכואב שיימשך לפחות חמש שנים, לא ירידה של 20% מחר.
התוצאה כבר נראית בשטח: צעירים גרים עם יותר שותפים, זוגות דוחים ילדים בגלל עלויות הדיור, ומשפחות חוזרות למודל רב-דורי של סבא, סבתא, הורים וילדים תחת קורת גג אחת. מזכיר את מודל החמולות בישראל: הטרנד הכי חזק ל-2026 בארה"ב הוא לשפץ בתים קיימים כדי להכניס הורים מבוגרים או ילדים לגור יחד, וזה כבר פתרון קבע ולא זמני.
הדוח מסמן את היעדים האהובים על הישראלים, פלורידה, טקסס ואוסטין, כמלכודת דבש לשנת 2026. הבעיה כפולה: גם המחירים גבוהים, אבל בעיקר מחירי הביטוח, שהתייקרו מאוד בגלל אסונות טבע ושינוי אקלים. הדוח צופה שבתים באזורים האלה ייתקעו ולא יימכרו, כי הקונים מבינים שהתחזוקה שם יקרה ומסוכנת מדי.
אז לאן זז הכסף החכם? להרים משעממות במידווסט כמו קליבלנד, מיניאפוליס וסנט לואיס, מקומות שנחשבים מקלטים אקלימיים: אפורים, בטוחים ויציבים. הכסף הולך למה שבטוח, לא למה שנוצץ.
גם בישראל אפשר לראות את התנועה. מחוז המרכז עובר את הירידה הכי גדולה, והמשקיעים עוברים לפריפריה. הצפון מוביל בעליות של כ-7% שנתי עם מקומות כמו עכו, נהריה וכרמיאל, ירושלים עלתה יפה, ובדרום יש עלייה של כ-2.5% עם אשדוד ואשקלון.
ב-2021 קניה ווסט קנה וילה חלומית במאליבו מול האוקיינוס, בעיצוב של אחד האדריכלים המפורסמים בעולם, ב-57 מיליון דולר. ואז החליט לשפץ, וממש הרס את הכל: הוציא חלונות, קירות, ריצוף ואינסטלציה, הפך את הבית למעטפת בטון ריקה, ונטש את הפרויקט ב-2024. בסוף הוא מכר את הבית ב-21 מיליון דולר, הפסד של 36 מיליון.
וההמשך מעניין: חברת השקעות בשם בלווד קנתה את הבית ב-21 מיליון, השקיעה 5 מיליון בשיפוץ, ומכרה אותו אחרי תשעה חודשים בכמעט 30 מיליון דולר, רווח של כ-4 מיליון. קניה הפסיד עשרות מיליונים, והם הרוויחו.
תופעה שקורית בישראל דווקא בשכונות חדשות בפריפריה: מגרילים אלפי דירות במחיר מוזל, אוסרים למכור אותן לתקופה, וכשהאיסור פג, כל המשקיעים רוצים לממש בבת אחת. כמות עצומה של דירות יוצאת לשוק בו זמנית, וזה יוצר בעיה.
הדוגמה הבולטת היא ראש העין. בשכונה החדשה פסגות אפק יצאו למכירה מאות דירות. ראש העין הייתה הכוכבת העולה של המרכז ב-2021 ו-2022, ודירות נמכרו שם בקרוב ל-3 מיליון שקל. ב-2025 אותה דירה נמכרת ב-2.3 מיליון, ירידה של כמעט 20%.
שלוש סיבות: מלאי ענק של כ-400 דירות בשכונה אחת, משקיעים במצוקה שקנו בשיא ומוכנים להפסיד כדי לא להפסיד יותר, והלחץ שנוצר כשיש 400 דירות מול קומץ קונים רלוונטיים. חשוב לזכור: כמו שהרחבנו בסקירה הקודמת על בועות מחירים ומשבר 2008, השוק לא קורס, הוא מתקן את עצמו. מי שקנה לפני יותר מחמש שנים עדיין במצב טוב.
★ שאלות נפוצות
★ כותבת הסקירה
אשת טק ונדל״ן. מנחת הפודקאסט נדל״ן עם כוכבים. מגישת נדל״ן בטלוויזיה ב-i24 ובקשת 12. בעלת תואר ראשון בהנדסה מאונ׳ ת״א, ותואר שני בינלאומי במנהל עסקים. יזמית, מנהלת מוצר ומשקיעת נדל״ן.
★ המשך לקרוא
אלון קנה דירה מקבלן, שילם מקדמה של 200 אלף שקל, והרים טלפון כדי לוותר עליה. הוא לא חריג. שני דוחות חדשים של משרד האוצר מראים 1,800 ביטולי חוזים מול קבלנים מאז 2023, והעיר שמובילה היא דווקא אחת הזולות בישראל. בסקירה גם למה הכותרת על זינוק של 50% במכירות מטעה, ואיך תוכניות הסבסוד של המדינה מייצרות מיליונרים צעירים.
לסקירה המלאה
קבוצת ישראלים קנתה בניין באמריקה ב-17 מיליון דולר כדי לעשות את המכה. השבוע הוא נמכר בשני מיליון דולר בלבד, ירידה של 90%, וכל הכסף שהמשקיעים שמו מהכיס כנראה נמחק. וזה לא מקרה בודד: חברות שגייסו מאות מיליונים, מייסד שנעצר בחשד להונאה, וכסף פנסיה ישראלי שמלווה לחברות נדל"ן אמריקאיות. בסקירה גם למה פלורידה צונחת בזמן שדטרויט מזנקת ב-17%.
לסקירה המלאה
שדה דב אמור היה להיות שכונת היוקרה של ישראל. נועה קירל, יהודה לוי, ליאור סושרד וראש המוסד לשעבר כבר קנו שם, והמדינה הכניסה מיליארדים ממכרזי הקרקע. ואז התברר שבקרקע ובמי התהום נמצאו ריכוזים של עד פי 2,000 מהמותר של PFAS, כימיקלים שלא מתפרקים לעולם. רשות המים התריעה כבר ב-2022, המשרד להגנת הסביבה אישר את הקרקע כנקייה ב-2023, וההודעה הפומבית יצאה רק בפברואר 2026.
לסקירה המלאה